지정지역 안에 있다 할지라도 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.6.26.○○○ 다세대주택 301호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 뒤 2006.11.16. 이를 양도하고 양도소득 과세표준을 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 조사한 뒤 청구인이 주민등록상 1세대 3주택자에 해당되나 실제는 그와 달리 주소를 두고 거주한 사실이 확인되므로 1세대 2주택자로 보아, 쟁점주택의 양도가액을 535백만원으로, 취득가액을 250백만원으로 하여 2009.11.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 105,908,350원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2006.4.28. 권○○○과 쟁점주택 매매계약을 체결하고 계약서상 잔금지급일(2006.11.15.) 전인 2006.9.18. ○○○(이하 “대체주택”이라 한다)를 취득하는 매매계약을 체결하고 2006.10.30. 잔금을 지급하였다. 소득세법이 2005.12.31. 개정되면서 제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 실지거래가액으로 산정하도록 규정하고, 같은 조 제2항에서 같은 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 2006.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 제1항에 불구하고 기준시가로 양도가액을 산정하도록 규정하였으나, 고가주택과 1세대 2주택 이상인 경우에는 적용대상에서 제외 한다고 규정하고 있다. 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 대체주택을 취득한 상태이므로 1세대 2주택자에 해당되지만 그 과정에서 불과 15일 정도만 2주택자가 되었다 하더라도 2006.12.31.소득세법이 개정되며 쟁점주택과 같이 대체취득기간 이내의 2주택자가 1년 이상 보유한 주택을 양도한 경우 50%의 중과세세율이 아니라 기본세율로 과세하도록 규정하는 취지에 비추어 중과세하기 위하여 실지거래가액으로 양도가액을 산정하도록 하는 규정을 청구인에게 적용하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제89조와 같은 법 시행령 제155조의 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 규정은 1세대 1주택의 요건을 충족하는 경우 적용할 수 있는데, 청구인은 거주요건을 충족하지 못하고 있고, 같은 법 제96조 제2항과 같은 법 시행령 제162조의2 제5항에서 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우에 대하여 예외규정을 두고 있지 아니하며, 쟁점주택은 같은 법 제96조 제2항 제7호의 지정지역(투기지역)안의 부동산이라 실지거래가액에 의하여 양도가액을 산정하는 것이므로 그와 같이 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 비과세요건을 갖추지 못한 1주택을 소유한 청구인이 1주택을 추가로 취득함에 따라 일시적으로 1세대 2주택자이지만 2006.12.31. 이전에 종전 주택을 양도한 이 건은 양도가액을 기준시가로 하여야 한다는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택: 양도소득과세표준의 100분의 50

○ 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)제104조의2【지정지역의 운영】

① 기획재정부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.

○ 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 개정된 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)

○ 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 개정된 것) 제155조【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 개정된 것) 제162조의2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며，2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 개정된 것) 제167조의5【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위 】

① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다]

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 2009년 9월 청구인이 쟁점주택을 양도한 것에 대하여 실지조사를 실시한 뒤 작성한 조사복명서의 내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 주민등록초본상 주소지 변동내역 변동일자 주민등록상 주소지 비고 2003.6.26. 서울시 aa구 aa동 1302 ooo 2003.11.11. 쟁점주택 취득 2004.7.12. 서울시 bb구 bb동 64-28 ooo 2006.8.2. 경기도 용인시 cc구 cc동 cc마을 ooo-ooo 2006.9.21. 청구인 오빠 주택취득 2006.10.30. 대체주택 취득 2006.11.16. 쟁점주택 양도 2007.8.9. 서울 dd구 dd동 281-7 ooo (나) 부친(마○○○)의 사업이 부도난 후 가족 모두가 흩어져 생활하였고, 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 ○○○ ○○○빌딩 6층 ○○○스튜디오’에서 거주하였는데, 이는 스튜디오 셋트디자이너인 청구인은 직업의 특성상 야간작업이 대부분이어서 차량도 없이 오빠(마○○○)의 주소지까지 출퇴근하는 것이 불가능하기 때문이었고, 소품 운반시에만 마○○○의 자동차를 빌려 사용하였다. (다) ○○○빌딩 관리소장인 ○○○은 청구인이 2006년에 ○○○빌딩에서 숙식한 사실을 확인하였고, ○○○의 대표자인 김○○○의 배우자인 신○○○도 청구인이 2006년부터 2007년까지 ○○○빌딩 6층 ○○○스튜디오(베이비)에서 숙식하였음을 확인하였다. (라) 현장확인한 결과, ○○○빌딩 6층은 베이비 스튜디오로 사용 중이며, 우○○○은 2005년까지는 건물주(홍○○○)가 6층을 주택으로 사용하였고, 그 후 ○○○스튜디오’로 개축하여 작업장 및 직원 숙소로 사용하다가 2008년 봄부터 작업장으로만 사용 중이라고 확인하였다. (마) 양도가액(535백만원)은 공인중개사가 작성한 매매계약서상 매매대금으로 기준시가 및 매매사례가액을 확인한바 적정하고, 취득가액(250백만원)은 전소유자(김○○○)가 병환 중이라 확인이 불가능하나 쌍방의 실지거래가액으로 매매사례가액과 비교하면 적정하다. (바) 주민등록상 마○○○의 주소지에 전입신고를 하였으나, 직업, 작업상황, ○○○빌딩 관리소장 등의 확인내용 등을 고려하면, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 실제 거주한 곳은 작업과 숙식을 겸한 ○○○ ○○○빌딩 6층 ○○○스튜디오’인 것으로 보이고, 1세대 2주택자로 양도소득세를 무신고한 것에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 경정·고지함이 타당하다.

(2) 청구인이 2009.9.8. 처분청에 출석하여 진술한 내용을 정리한 문답서에 청구인은 아래와 같이 진술한 내용이 기록되어 있다. (가) 청구인은 직업이 포토스튜디오 셋트디자이너이고, 쟁점주택을 양도할 당시 매매를 알선한 공인중개사가 양도소득세 비과세대상자이므로 신고하지 아니하여도 된다고 하여 그에 따라 무신고하였다. (나) 청구인이 2003.11.11. 쟁점주택을 취득할 당시 옷가게(○○○에 소재한 ○○○운영)를 운영하면서 포토스튜디오 셋트디자이너를 겸업하였고, 어머니가 ○○○에 소재한 부동산 중개업소에서 매매계약을 체결하였으며, 계약당시에는 청구인이 참석하지 아니하였다가 잔금을 지급할 때는 어머니와 동행하였고, 세입자가 지급한 전세보증금 1억원, ○○○은행 대출금 3천만원, 외할머니(최○○○)로부터 차용한 7천만원(쟁점주택의 매매대금으로 전액 변제하였다) 및 사업장 운영 등에서 발생한 수입금액의 저축액 등으로 쟁점주택 취득대금을 지급하였고, 세입자인 이상원과 작성한 전세계약서는 보관하고 있지 아니하다. (다) 청구인이 쟁점주택을 취득하기 전에 전소유자(김○○○)가 전세를 주었고, 그 후 청구인이 이○○○과 전세계약을 체결하여 양도당시까지 거주하였으며, 쟁점주택을 취득한 후 청구인은 2005년 5월까지는 ○○○에서 외할머니와 함께 거주한 뒤, 지인이 소유하는 ○○○ 인근 주택에서 거주하다가, 2006년부터 ○○○ 소재 ○○○스튜디어’에서 숙식을 하며 지낸 후 2006년 여름에 ○○○스튜디어’가 완공되어 2007년까지 그곳에서 거주하였다.

(3) 청구인은 2003.11.11. 쟁점주택의 소유권이전등기(취득)를 하였고, 당시 주소지는 ○○○아파트 101-107인데, 2006.8.2. 오빠 마○○○의 주소지인 ○○○택지개발지구 40블럭 ○○○로 주소지를 이전하였으며, 2006.4.28. 권○○○과 쟁점주택의 양도가액을 535백만원으로 하고 잔금지급일을 2006.11.15.로 하여 매매계약을 체결한 후, 2006.11.16. 권○○○ 앞으로 쟁점주택을 소유권이전등기(양도)한 사실 등이 등기부등본과 주민등록등본에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 2006.9.18. 대체주택의 취득가액을 240백만원으로, 잔금지급일을 2006.10.30.로 하여 매매계약을 체결하였고, 잔금지급일에 소유권이전등기한 사실이 등기부등본 등에 나타난다.

(5) 쟁점주택이 소재한 ○○○는 2003.6.14.소득세법제104조의2에 의하여 지정지역으로 지정이 되었다가 2008.11.7 해제되었고, 쟁점주택은 전용면적이 105.21㎡(31.8평)이다.

(6) 청구인은 쟁점주택을 양도하기 전에 대체주택을 미리 취득하여 일시적으로 1세대 2주택자가 되었으나, 2006.12.31. 이전에 쟁점주택을 양도하였고, 대체주택 취득기간 이내에 1주택자가 1년 이상 보유한 주택은 중과세세율이 아닌 기본세율로 양도소득세를 부과하도록 규정한소득세법의 개정취지 등을 감안하여 실지거래가액이 아니라 기준시가로 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 본다. (가)소득세법제96조 제2항 제7호에서 같은 법 제104조의2 제2항에서 규정한 지정지역 안에 있는 부동산은 2006.12.31. 이전에 양도한 경우에도 실지거래가액을 양도가액으로 하도록 규정하고 있으며, 쟁점주택은소득세법제104조의2 제2항에 의하여 지정된 지역에 소재하는 주택이고 전용면적이 105.21㎡로 85㎡(국민주택규모)를 초과하기 때문에 2006.12.31. 이전에 양도한 경우라 하더라도 양도가액을 산정함에 있어서 실지거래가액을 적용하여야 한다. (나) 또한, 청구인은 쟁점주택에 거주한 사실이 없으므로 소득세법 시행령제154조 제1항과 제155조 제1항에 의한 양도소득세 비과세대상에 해당되지 아니하고, 쟁점주택을 양도할 당시 이미 대체주택을 취득하여 1세대 2주택자이므로소득세법제96조 제2항 제9호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제5항에 의하여 2006.12.31. 이전에 양도한 경우라도 실지거래가액의 적용대상이며, 일시적으로 대체주택을 취득한 경우에 관한 예외규정을 두고 있지 아니한 이상 기준시가로 양도가액을 산정하여야 한다는 청구인 주장은 인정할 수 없다.

(7) 따라서, 처분청이 쟁점주택 양도가액을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.