매매대금과 별도로 명도비용 및 양도비용 명목으로 받은 금액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.5.12. 매입한 ○○○ 대지 및 건물(대지 99㎡, 건물 43.04㎡이며, 청구인 지분은 1/2임. 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2007.3.22. 주식회사○○○(이하 “○○○”이라 한다)에 양도하고 양도가액을 225,000,000원으로 하여 양도소득세 15,138,340원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 매매계약서에 매매대금과 별도의 명도비용으로 기재된 150,000,000원을 양도가액에 포함하여, 2009.7.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 78,748,170원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.14. 이의신청을 거쳐 2010.1.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산이 상업지역에 소재하였고 향후 상권이 활성화될 것으로 예상하여 증축후 편의점 사업을 할 계획이었으나 ○○○의 개발사업으로 사업추진이 불가능하게 되었으며, 쟁점부동산 매매계약시 매매가액과 별도로 영업손실에 따른 손해배상금 150,000,000원을 지급받았고 ○○○도 영업손실에 따른 손해배상금이라고 확인서를 작성해주었으며 ○○○이 합산금액을 취득가액으로 신고한 것은 사무착오이므로, 150,000,000원을 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 매매계약서에 매매대금 225,000,000원과 명도비용 및 이사비용 150,000,000원을 잔금지급일인 2007.3.22. 지급한 것으로 확인되고, ○○○의 장부에는 쟁점부동산의 매매대금을 명도비용 150,000,000원을 포함한 375,000,000원으로 기재하였으며 취·등록세 신고시 취득가액을 375,000,000원으로 신고하였다. 청구인은 양도소득세가 부과된 후 양도가액을 확인하는 과정에서 부동산매매계약서에 기재된 명도비용 150,000,000원에 대해 양수인에게 동 금액을 영업손실에 대한 손해배상금으로 시정해 줄 것을 요구하여 확인서를 받은 것이라고 주장하나, 확인서의 확인일자가 양도일자인 2007.3.22.로 기재되었고, 양도 당시 쟁점부동산은 주택으로서 청구인이 사업을 영위하였다는 증빙을 제시하지 못하는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 매매계약서 등에는 매매가액과 명도비용이 명확하게 표기되어 있고 청구인이 주장하는 손해배상금으로 볼 수 있는 근거가 전혀 없으므로 명도비용을 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매대금과 별도로 양도비 명목으로 받은 150,000,000원을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은 박○○○으로 2004.5.12. 매매로 취득한 쟁점부동산을 2007.3.22. ○○○에 양도하면서, 부동산매매계약서에 쟁점부동산의 총매매대금을 450,000,000원으로 기재하고 특약사항으로 “본 매매계약과 무관하게 양도비용 및 이사비용으로 매도인에게 300,000,000원을 지급한다.”라고 기재한 것으로 나타난다. ⑵ 청구인은 부동산매매계약서에서 총매매대금과 별도로 기재한 300,000,000원은 영업손실에 대한 손해배상으로서 양도가액에 포함되지 아니한다고 주장하므로 이를 살펴본다. ㈎ ○○○의 2007년 3월 계정별원장에 의하면, 쟁점부동산 매매대금 450,000,000원, 매매잔금(명도비 및 이주비) 300,000,000원으로 기재하였고, 취득세·등록세 신고 및 자진납부계산서에 의하면, ○○○은 쟁점부동산을 청구인과 박○○○으로부터 750,000,000원에 취득한 것으로 신고하였다. ㈏ 쟁점부동산이 영업에 사용되었다는 증빙으로 제출된 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 한○○○에게 2004.5.12. ~ 2005.5.12. 임대하는 계약을 체결하였으나, 국세청 전산자료에 의하면 한○○○ 등에서 영업하였으나 쟁점부동산에서 사업자등록을 한 사실은 없다. 설령 쟁점부동산에서 임차인이 영업을 하였다 하더라도 청구인의 영업이 아니므로 청구인에게 영업손실이 발생하였다고 볼 수 없고, 건물을 증축한 후에 편의점 사업을 할 계획이었다는 청구인의 주장도 객관적인 증빙이 없으므로 영업손실에 대한 손해배상을 하였다고 인정하기 어렵다. ㈐ ○○○국세청장의 자체탈세정보자료(2009.5.8.)에 의하면, 청구인 외 30명은 2006년 ~ 2008년에 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역 내에 있는 ○○○ 등에게 양도하면서, 시행사로부터 매매계약서의 매매대금과 별도로 명도비 및 철거비 명목으로 4,923,000,000원을 지급받았으나 이를 신고하지 아니하여 양도소득세 1,766,000,000원을 탈루하였고, ○○○ 등 시행사는 별도로 지급한 명도비 및 철거비를 취득원가에 포함하여 지방자치단체에 취득세신고를 한 것으로 나타난다. ㈑ ○○○이 작성한 확인서(2007.3.22.)에는, 청구인이 소유한 기존주택을 상가로 개조하여 편의점을 경영하려고 하였으나 ○○○의 개발사업으로 청구인들의 사업추진이 불가능하게 됨에 따라, 매입가(450,000,000원)와 별도로 주변 편의점의 월평균 소득을 월 6,000,000원으로 하여 5년간 영업하는 것으로 하여 360,000,000원을 산출하였으나 300,000,000원으로 하여 영업손실 손해배상금조로 합의하고 지급한다고 기재되었으나, 위에서 본 바와 같이 구체적인 영업사실이 없는데도 영업손실이 발생한 것으로 보고 손해배상을 한다는 것은 합리적인 상거래로 인정하기 어렵다. ㈒ 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 정비구역 내에 소재한 쟁점부동산 등에 대하여 사업시행자들이 ‘명도비 및 철거비 등’ 명목으로 지급하고 양도가액을 과소하게 기재하게 하여 양도소득세의 부담을 축소한 것으로 조사되는 점, 청구인은 사업을 영위하지 않았으므로 영업손실에 대한 손해배상의 문제가 발생하지 아니하는 점, 매매계약서에 명도비용으로 기재되었고 ○○○이 해당 금액을 합산한 금액을 취득금액으로 신고한 점 등으로 보아 명도비용 명목으로 받은 150,000,000원은 양도가액에 포함되어야 할 것으로 보인다. ⑶ 따라서 처분청이 명도비용 명목으로 청구인이 받은 150,000,000원을 포함한 375,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.