미등기전매자산인지 여부

심판청구를 기각한다.

가.○○지방국세청장은 2009.5.14.부터 2009.9.16.까지 주식회사 ○○○ 및 청구인 등에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 2006.2.14. ○○○을 ○○○(이하 “매도인”이라 한다)으로부터 44억원에 취득하여 운영하다 미등기 상태로 주식회사 ○○○에 48억원에 양도하였다는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 과세자료를 근거로 하여 2009.10.27. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 402,332,000원을 결정·고지하였다.

• 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인과 매도인간의 거래의 실질을 파악하지 않은 채 추론과 정황에 의해 ○○○ 거래를 미등기 양도로 보아 과세하였으나, 그 실질은 미등기 전매가 아닌 금전대차거래에 따른 금전채권의 반환인 바, 청구인은 매도인에게 금전을 빌려주었는데 매도인은 사업부진으로 인해 이자와 원금을 상환하지 못하였고, ○○○ 취득당시 인수한 금융채무 23억1,000만원의 상환압박으로 ○○○이 압류위기에 처하자 어쩔 수 없이 금융 채무를 승계한 후 모텔수입이 발생시마다 원금과 이자를 회수하던 중 2008년 7월경에 이르러 ○○○에 대해 부동산처분금지가처분신청(2009.7.17.해지)을 한 것이고, 매도인에게 급여를 주거나 임대료를 받은 사실이 없는 금전대차거래일 뿐이므로 미등기 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매도인 중 ○○○에게 2004년부터 2005년까지 24억원을 대여하고 그 이자를 수령하다가 매도인과 2006.2.14. 44억원에 매매한다는 계약서를 작성하여 부동산 매수대금 모두를 지급한 사실이 대금정산 증빙에 의해 확인되며, 소유권취득 등기를 하지 아니한 상태에서 모텔을 직접 운영하여 발생된 소득을 사용하다가 2008.8.18. 매수자인 ○○○로부터 38억4,000만원을 직접 수령하였고, 매도인이 이미 수령한 계약금과 중도금 중 6억1,000만원을 반환받았으며, 잔액 3억5,000만원은 차용 등 기타명목으로 처리한 것으로 ○○○에 양도한 시점에는 ○○○에 대한 대여금채권이 존재하지 아니한 것이므로 미등기 전매에 해당한다.

• 가. 쟁 점

○○이 청구인의 미등기전매자산인지 여부

• 나. 관련법률 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료를 보면, 청구인은 ○○○에게 2004년부터 2005년까지 아래 <표1>과 같이 24억원을 대여하고 그 이자를 수령하다가 2006.2.14. ○○○에 대한 매매계약을 체결한 것으로 청구인의 ○○○ 취득은 청구인과 매도인간에 매매계약에 의하여 아래와 같이 매수대금 44억원 모두를 지급한 사실이 확인되고, 취득 후 모텔을 운영하며 수입금액 등을 관리하였고, 이후 ○○○에 ○○○을 양도할 시점에는 ○○○에게 대여금채권이 존재하지 아니한 것이므로 양도소득세 과세가 정당하다며, 부동산매매계약서, ○○○에 대한 금전대여 및 이자내역, 매매대금정산근거, 임차보증금 반환 영수증(2006.2.28.), 확인서, 전말서 등을 제시하였으므로 이에 대하여 본다. 〈표1〉청구인의 한○○(김○○0에 대한 금전대여 및 이자 내역 (단위: 천원) 대여일 대여금 이자일 이자액 지급일 지급액 비고 변제일 변제액 2001.11.1 300,000 2004.11.30 5,000 2004.11.1 5,000 선이자 2004.11.30 300,000 2004.11.30 5,000 선이자 200.12.1 500,000 2004.12.1 8,000 선이자 2004.12.30 18,000 2005.1.3 5,000 입금 2005.1.30 18,000 2005.2.1 18,000 입금 2005.2.28 18,000 2005.3.2 18,000 입금 2005.3.30 18,000 2005.4.2 18,000 이금 2005.4.7 300,000 2005.4.7 5,000 선이자 2005.4.30 23,000 2005.5.3 18,000 입금 2005.6.3 18,000 입금 2005.5.30 23,000 2005.6.10 5,000 입금 2005.7.1 18,000 입금 2005.6.30 23,000 2005.7.8 5,000 입금 2005.7.12 1,000,000 2005.7.30 16,500 2005.8.2 16,500 입금 2005.8.12 19,500 2005.8.12 19,500 입금 2005.8.30 16,500 2005.9.2 16,500 입금 2005.9.12 19,500 2005.9.12 19,560 입금 2005.9.30 16,500 2005.10.1 16,500 입금 2005.10.12 19,500 2005.10.13 19,500 입금 2005.10.30 19,500 2005.11.2 19,500 입금 2005.11.12 16,500 2005.11.14 16,500 입금 2005.11.30 19,500 2005.12.1 19,500 입금 2005.12.12 16,500 2005.12.13 16,500 입금 2005.12.30 19,500 2006.1.2 19,500 입금 2006.1.12 16,500 2006.1.11 16,500 입금 2006.1.30 19,500 2006.2.12 16,500 2006.2.14 4,000 입금 2006.2.14 321,000 2006.2.14 7,000 2006.2.14 39,000 차용증작성 2006.2.14 1,300,000 2006.3.14 16,000 2006.3.14 16,000 입금 2006.4.14 16,000 2006..13 16,000 입금 2006.5.14 16,000 2006.5.15 16,000 입금 2006.6.14 16,000 2006.6.15 16,000 입금 2006.7.14 16,000 2006.7.14 16,000 입금 2006.8.14 16,000 2006.8.16 16,000 입금 2006.9.14 16,000 2006.9.18 16,000 입금 2006.10.14 16,000 2006.10.16 16,000 입금 2006.11.14 16,000 2006.11.14 16,000 입금 2006.12.14 16,000 2006.12.14 16,000 입금 2007.1.14 16,000 2007.1.15 16,000 입금 2007.2.14 16,000 2007.3.12 16,000 입금 2007.3.14 16,000 2007.3.14 16,000 입금 2007.4.14 16,000 2007.4.16 16,000 입금 2007.5.14 16,000 2007.5.28 16,000 입금 2007.6.14 16,000 2007.7.14 16,000 2007.8.14 16,000 2007.9.14 16,000 2007.9.14 1,400,000 (가) 부동산매매계약서(2006.2.14)의 주요내용은 다음과 같다.

1. 부동산의 표시: ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ “테마모텔”

2. 매도인: 한○○․ 김○○, 매수인: 청구인, 중개업자: 없음

3. 매매대금: 44억원(2006.2.14. 계약금 13억원, 동부상호신용금고 융자금 20억원, 임 대보증금 8억원 승계, 2006.2.20. 잔금 3억원) 4.특약사항

1. 계약금은 근저당 설정된 개인차용금액으로 상계한다.

2. 양도소득세는 매도인이 책임진다.

3. 가등기 필요시 한국조형종합건축사사무소 앞으로 서류일체를 인계한다. (나) 청구인은 ○○○에 대한 매매대금 44억원을 지급하였는 바, 계약금 13억원은 2006.2.14. 청구인이 ○○○에 대한 대여금 채권과 상계하였고, 중도금 28억원은 ○○○이 부담하던 ○○○은행에 대한 채무 20억원과 ○○○이 ○○○에게 ○○○을 임대하고 받은 임대보증금 8억원을 인수하였으며, 잔금 3억원은 2006.2.28. ○○○과 사업에 공동 투자한 5억8,200만원 중 3억원을 잔금으로 상계 처리한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2006.4월부터 ○○○을 인수하여 ○○○에게 그 운영을 맡기고 ○○○으로부터 월별수익현황을 보고받고 그 수입금액을 ○○○ 로 관리하도록 하다가 정기적으로 청구인계좌○○○로 이를 송금 받아 사용하였고, ○○○에 대한 사업자등록을 청구인 명의로 하지 아니하고 기존의 매도인명의로 한 것은 등기를 변경할 수 없기 때문이라고 진술(2009.9.23.)하였다. (라) 2008.6.18. 매도인과 ○○○ 간에 ○○○을 48억원에 매매하는 계약(계약금 4억8,000만원, 2008.7.15. 중도금 4억8,000만원, 2008.8.18. 잔금 38억4,000만원)이 체결되었고, 이에 대응하여 청구인은 2008.7.23. 서울북부지방법원에 ○○○을 상대로 처분금지가처분을 신청하였다. (마) 청구인은 2008.8.18. ○○○로부터 ○○○과 매매계약된 잔금 38억4,000만원을 직접 수령하였고, 매도인이 이미 수령한 계약금(4억8,000만원)과 중도금(4억8,000만원) 중 6억1,000만원을 2008.8.8. 및 2008.8.11. 반환받았으며, 잔액 3억5,000만원은 차용 등 기타 명목으로 처리하였으며, ○○○을 매각하고 양도소득세를 신고하지 아니한 매도인에게 양도소득세 부담명목으로 2008.10.23. 1억6,000만원을 지급하였다.

(2) 이에 대해 청구인은 ○○○거래의 실질은 미등기 전매가 아닌 금전대차거래의 금전채권의 반환인 바, 매도인 중 ○○○에게 3억원, ○○○에게 5억원을 빌려주었는데 매도인은 사업부진으로 인하여 이자와 원금을 상환하지 못하였고, 모텔 취득당시 인수한 금융채무 23억1,000만원의 상환압박으로 쟁점부동산이 금융기관으로부터 압류위기에 처하자 어쩔 수 없이 금융채무를 승계한 후 모텔수입이 발생시마다 원금과 이자를 회수하던 중 2008년 7월경에야 ○○○에 대해 부동산처분금지가처분신청(2009.7.17.해지)을 한것이고, 매도인에 급여를 주거나 임대료를 받은 사실이 없는 금전대차거래이므로 미등기 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다며, 차용금증서(5장) 및 관련 입금증(23장), 부동산처분금지가처분신청, 등기부등본 등을 제시하였고, 부동산처분금지가처분신청(2008.7. 서울북부지방법원)의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 신청인: 청구인, 피신청인: 김○○․한○○

2. 목적물: ○○모텔

• 가. 신청인과 피신청인은 2006.2.14. 피신청인들의 소유인 테마모텔에 대하여 매매대금 44억원에 매매계약을 체결학, 신청인이 피신청인들에게 대여한 2004.11.1. 근저당설정비용 포함한 대여금 3억원 및 2005.7.12. 대여금 10억원, 합계 13억원을 계약그으로 대체하고, (주)○○상호저축은행 융자금 20억원은 신청인이 승계하고 임대보증금 8억원은 2006.2.28. 신청인이 임차인에게 지급하였으며, 잔금 3억원을 2006.2.20. 지불하여 신청인의 소유가 되었습니다. 나.이후 피신청인들은 신청인의 소유권이전등기 요청을 차일피일 미루어오고 있는 중에 2008.7.2. ○○모텔을 타인에게 매매 계약한 사실을 신청인이 확인하였으므로 동 부동산에 대하여 지금 가처분하지 않으면 피신청인들 이 동 부동산을 타에 처분하여 명의 이전할 것이 명백하므로 신청인은 부득이 소유권보전을 위하여 긴급히 처분그밎 가처분신청에 이른 것입니다. 첨부서류: 부동산매매계약서, 무통장입금증, 잔금영수증, 임차보증금반환확인증, 부 부동매매계약서산(타에 매매한 사실), 근저당설정계약서

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면, 2006.2.14. 청구인과 매도인은 ○○○에 대한 매매계약을 체결한 후 청구인이 매도인에게 대여한 2004.11.1. 근저당설정비용 포함한 대여금 3억원 및 2005.7.12. 대여금 10억원 등 합계 13억원을 계약금으로 대체하였고, 주식회사 ○○○은행 융자금 20억원을 신청인이 승계하였고, 임대보증금 8억원을 2006.2.28. 청구인이 임차인에게 지급하였으며, 잔금 3억원을 2006.2.20. 지불함으로써 ○○○이 청구인에게 귀속된 사실이 매매계약서, 부동산처분금지가처분신청 및 매매대금 정산증빙 등에 의해 구체적으로 나타나는 점, 2006.4월부터 2008.8.월까지의 소유기간 중에는 청구인이 ○○○을 관리인을 두어 직접 운영하면서 그 운영수익을 관리인으로부터 받아 이를 사용하였다고 시인한 점 등에 비추어 처분청이 ○○○ 거래를 미등기 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.