상속재산 평가시 유사매매사례가액 적용

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 ○○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 2008.2.2. 청구인 ○○○의 남편 ○○○이 사망함에 따라 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고 쟁점아파트의 가액을 5억8,200만원으로 하여 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 상속재산가액을 조사하여 같은 단지, 같은 평형의 101동 401호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 7억1,000만원을 쟁점아파트에 대한 시가로 보아 2009.10.13. 청구인들에게 2008.2.2. 상속분 상속세 60,624,360원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점아파트는 단지 한복판에 위치하고 있으며, 인근의 106~108동, 110동 및 111동으로 둘러쌓여 있어 전망이 사방으로 막혀 있는 등 입지조건이 열악하고, 비교대상아파트는 아파트단지 입구에 위치하여 입지조건이 매우 양호한 위치로서 쟁점아파트와 모든 조건이 상이함에도 이를 매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 납득하기 어려우며, 피상속인의 식도암 말기 판정으로 인하여 상속인 ○○○가 우울증 증세가 있어 새로운 환경으로 이사하여 기분을 전환시키고자 상속개시일 전부터 쟁점아파트를 양도하려고 노력하였지만 이 건 심판청구일 현재까지 매매가 되지 않고 있으며, 부동산 중개업소에서는 101동이 아파트 입구 초입에 위치하고 막힘이 전혀 없어 매물이 나오면 쉽게 매매가 이루어진다는 설명이며, 3년 동안 쟁점아파트가 양도되지 아니하는 애로를 겪고 있는 상황하에서 입지조건이나 가격 등 모든 것이 동일하지 아니한 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하는 것은 부당하다. 따라서 쟁점아파트는 비교대상아파트와 입지조건이 상이하고 3년이 지난 현재까지도 매매가 이루어지지 아니하고 있는 반면, 101동의 경우는 매매를 의뢰하면 단기간에 매매가 성사되는 점 등을 감안할 때, 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트가 주변 동으로 막혀 있어 입지조건이 열악하며, 비교대상아파트는 아파트단지 입구에 위치하여 전망을 가로막는 동이 없어 입지조건이 매우 양호하다고 주장하나, 이는 매우 주관적인 평가이고, 일반적으로 아파트단지 입구에 위치한 경우 소음 및 먼지 등으로 인하여 단지 내에서 상대적으로 낮은 가격에 거래되고 있으며, 특히 당해 평형은 49평형으로서 수요자들은 일반적으로 조용한 아파트를 선호함에 따라 단지 내부에 위치한 아파트의 선호도가 높은 것으로 확인된다. 또한 쟁점아파트는 정남향, 12층으로 일명 로얄층, 로얄동에 해당되나, 비교대상아파트는 남서향, 4층으로 쟁점아파트의 입지조건이 객관적으로 양호한 것으로 판단되며, 이는 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 국세청 기준시가가 6,800만원 높은 점 등으로 보아 타당성이 있으므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속재산 평가시 유사매매사례가액을 적용함에 있어 같은 아파트단지에 소재하고, 면적은 같으나, 기준시가가 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.(2006.2.9. 단서 개정)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액(1999.12.31. 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.(2006.2.9. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.(2002.12.30. 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일(2002.12.30. 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003.12.30. 신설)

⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.(2003.12.30. 항번개정)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 상속세 신고에 대한 상속재산가액을 조사하여 같은 단지, 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례가액 7억1,000만원을 시가로 보고 쟁점아파트에 대한 시가로 적용하여 상속세를 결정고지하였으며, 이에 대해 청구인들은 쟁점아파트가 단지 한복판에 위치하고 있으며, 인근의 106~108동, 110동 및 111동으로 둘러쌓여 있어 전망이 사방으로 막혀 있는 등 입지조건이 열악하므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 상속세조사복명서 등에 의하면, 청구인들은 피상속인의 사망에 따라 재산을 상속받고 아래 <표1>과 같이 상속세를 신고하였으며, 처분청은 상속세 조사를 실시하여 상속개시일로부터 6월 이내이고, 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례가액 7억1,000만원을 적용하여 평가한 가액과 신고가액 5억8,250만원의 차액을 상속재산가액에 가산하여 이 건 상속세를 과세하였음이 확인된다. <표1> 상속세 신고내용 (단위: 천원) 상속재산 채무 및 공제 계 4,099,466 계 3,325,005 부동산 유가증권 금융재산 보험금 등 증여가산 기타재산 3,958,262 0 21,233 106,471 13,500 채무 장례비용 일괄인적공제 배우자상속공제 금융재산공제 1,825,049 15,000 500,000 974,750 25,205 과세표준 759,461 세액 151,054

(2) 청구인들은 쟁점아파트가 단지 한복판에 위치하고 있으며, 인근의 106~108동, 110동 및 111동으로 둘러쌓여 있어 전망이 사방으로 막혀 있는 등 입지조건이 열악하므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 객관적인 매매사례가액에 대한 제시 증빙자료는 없다.

(3) 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트는 2008.3.31. 계약하여 상속개시일(2008.2.2.)로부터 6월 이내 거래된 것으로 확인되며, 상속개시일 현재 쟁점아파트의 국세청 기준시가는 6억원, 비교대상아파트의 국세청 기준시가는 5억3,200만원으로 확인되는 등 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가 및 매매사례가액 등을 비교해 보면, 아래 <표2>와 같다. <표2> 기준시가 및 매매사례가액 등 구분 쟁점아파트 비교대상아파트 비고 동호수

○○동 1○○○호 101동 401호 기준시가 6억원 5억 3,200만원 매매사례가액

• 7억 1,000만원 방향 정남향 남서향 거래시기 2008.2.2 (상속개시일) 2008.3.31 (매매계약일) 상속개시6월이내

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 상속개시일을 전후하여 6월 이내에 상속재산과 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 상속재산의 시가로 볼 수 있는 것인 바, 처분청이 상속재산가액으로 평가한 비교대상아파트는 매매계약일이 2008.3.31.로서 상속개시일(2008.2.2.)로부터 6월 이내에 해당되고, 쟁점아파트와 면적이 동일하며, 쟁점아파트보다 층수 및 조망권이 열위에 있어 기준시가가 더 낮은 점 등으로 보아, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 평가한 가액과 청구인들이 신고한 가액의 차액을 상속재산가액에 가산하여 과세한 처분은 타당한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.