쟁점부동산에 대한 감정가액의 경우 가격시점은 2007.11.1.인데 반하여 작성일자는 그 때로부터 1년 8개월 이상이 경과한 시점이며 평가 목적도 세무서제출용인 점 등을 고려할 때, 그 가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의하여 감정한 가액이라고 보기 어려움.
쟁점부동산에 대한 감정가액의 경우 가격시점은 2007.11.1.인데 반하여 작성일자는 그 때로부터 1년 8개월 이상이 경과한 시점이며 평가 목적도 세무서제출용인 점 등을 고려할 때, 그 가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의하여 감정한 가액이라고 보기 어려움.
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약일은 2008.7.22.로서 상속개시일(2007.11.1.) 이후 6개월이 경과한 기간에 해당하나, 쟁점부동산을 상속받은 후 개축이나 수선을 하지 아니하여 상속시점과 동일한 상태였고, 상속개시일부터 매매계약일까지 부동산 시세 변동이 거의 없었으며, 2007.1.1.과 2008.1.1. 고시된 공동주택가격 또한 동일한 사실을 고려하면 상속세 및 증여세법 시행령제49조 단서의 규정에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 매매가액(380,000,000원)을 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있음에도 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산을 평가하여 양도소득세를 결정하였는바, 쟁점부동산이 2009.9.19. 430,000,000원에 매매된 사실로 보더라도 처분청이 취득가액으로 결정한 165,000,000원과는 현격한 차이가 있어 부당하므로 쟁점부동산의 취득가액을 380,000,000원으로 하여 경정함이 실질과세원칙에 부합된 처분이라 할 것이다(주위적 청구).
(2) 청구인이 상속당시의 시가를 확인하기 위하여 감정평가법인에게 감정평가 의뢰하여 쟁점부동산을 평가한 취득당시의 감정가액 평균액 353,000,000원은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률등 관련 법규에 따라 객관적이고 합리적인 방법에 의해 평가된 가액으로 이는 쟁점부동산의 객관적인 교환가격을 적정하게 반영하는 시가이므로 쟁점부동산의 취득당시 시가로 인정하여야 한다(예비적 청구).
(1) 쟁점부동산의 매매계약일은 2008.7.22.로서 상속개시일(2007.11.1.) 이후 6개월이 경과한 기간에 해당하므로 그 매매가액(380,000,000원)을 시가로 볼 수 없고, 상속시점부터 양도시점까지 가격변동이 없었다고 주장하면서도 2007.11.30. 395,000,000원에 매수희망자가 나타난 사실 및 2009.9.19. 430,000,000에 매매된 사실 등을 거론하고 있는바, 쟁점부동산의 가격변동이 없었다는 주장 또한 이유가 없으므로 쟁점가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 취득가액으로 결정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점부동산에 대한 감정평가는 가격시점이 상속개시일(2007.11.1.)인데 반하여 평가일자는 상속 개시일부터 1년 8개월이 경과한 2009.7.13.과 2009.7.14.이고, 평가 목적도 세무서 제출용인 점을 고려할 때 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의하여 감정한 가액으로 볼 수 없으므로 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 인정 할 수 없다.
(1) 쟁점부동산의 취득당시 시가를 쟁점부동산의 양도가액인 380,000,000원으로 볼 수 있는지 여부(주위적 청구)
(2) 2개의 감정평가법인이 소급 감정한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부(예비적 청구)
(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. (단서 생략)
⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방 국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
(1) 청구인은 상속세 신고당시 쟁점부동산의 시가로 평가한 395,000,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로, 양도가액을 매매가액인 380,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 취득당시 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 다음 표와 같이 상속세 및 증여세법제61조의 규정에 따른 보충적 평가방법에 의하여 산정한 쟁점가액(165,000,000원)을 시가로 보아 동 금액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하였다. ＜처분청 취득가액 산정방법＞ (단위: 원) 구분 공동주택가격① 임대보증금② 평가액(Max①,②) 101호 26,000,000 40,000,000 40,000,000 201호 28,000,000 38,000,000 38,000,000 301호 28,000,000 40,000,000 40,000,000 501호 27,000,000 27,000,000 지하 20,000,000 20,000,000 계 129,000,000 118,000,000 165,000,000
(2) 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산을 상속받은 후 개축이나 수선을 하지 아니하여 양도당시 쟁점부동산은 상속시점과 동일한 상태이고, 상속개시당시부터 양도당시까지 부동산의 시세 변동이 거의 없었으며, 2007.1.1.과 2008.1.1. 고시된 기준시가 또한 동일하므로 쟁점부동산의 양도가액 380,000,000원을 취득당시 시가로 보아야 한다고 주장하면서 증빙자료를 제시하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 매매계약일은 2008.7.22.로 상속개시일(2007.11.1.)로부터 8개월이 경과한 시점이고, 매매대금은 380,000,000원인 것으로 나타난다. (나) ○○○의 공동주택가격 확인서에 의하면, 2007.1.1.과 2008.1.1. 기준 쟁점부동산의 공동주택가격은 129,000,000원으로 동일한 것으로 확인된다. (다) 공인중개사 ○○○의 확인서(2009.5.29., 부동산 매물장 1매 첨부)에 의하면, 쟁점부동산은 2007.11.30.경 매매대금 395,000,000원의 매수의사가 있는 매수자가 있었으나 매수자의 개인사정으로 계약이 성사되지는 못하였고, 2009년 5월 현재 시세는 450,000,000원 정도로 추정됨을 확약한다고 되어 있다. (라) 한편, 청구인은 상속개시일로부터 6개월 이내에 거래된 인근빌라○○○의 매매가액을 건물면적을 기준으로 나누면 아래 표와 같이 ㎡당 약 3,000,000원에서 4,000,000원에 형성된 점에서 쟁점부동산의 매매가액 380,000,000원(건물면적 기준 ㎡당 약 3,000,000원)은 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 있다고 주장하면서 이들 빌라의 등기부등본을 제시하고 있다. (단위: ㎡, 원) 소재지 토지(A) 토지(B) 매매시점 매매가액(C) C/A C/B 쟁점부동산 62.8 128.5 2008.7.22 380,000,000 6,050,955 2,957,198 @@1가 7-29, 301호 25.246 59.2 2008.2.27. 170,000,000 6,733,739 2,871,621 @@3가 1-161 148.5 231.12 2007.6.11. 900,000,000 6,060,606 3,894,080
(3) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 시가를 쟁점부동산의 양도가액으로 하여야 한다고 주장하고 있는바, 관련법령에 의하면, 상속개시일 전후 6월 이내에 매매 등이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정된다고 하겠으나, 쟁점부동산의 매매계약일은 2008.7.22.로서 상속개시일(2007.11.1.) 이후 8개월이 경과하였고, 청구인이 제시하는 인근빌라의 매매사례가액의 경우 쟁점부동산과 같은 다세대주택이나, 건물과 대지 면적이 달라 적정한 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 청구인은 공인중개사 ○○○의 확인서 외에 상속개시당시의 시가를 확인할만한 증빙자료를 제시하지 못하고 있는바, 2007.1.1.과 2008.1.1. 기준 쟁점부동산의 공동주택가격이 동일하다는 사실만으로 쟁점부동산의 시세에 변동이 없었다고 단정하기 어려우므로 쟁점부동산의 양도가액을 취득당시 시가로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(4) 다음으로 청구인은 쟁점부동산에 대하여 상속 개시일을 기준으로 2개의 감정평가기관에서 평가한 감정가액의 평균액 353,000,000원을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 인정하여야 한다고 주장하면서 가격시점을 2007.11.1.로 하고, 평가목적을 일반거래(세무서 제출용)로 하여 2009.7.13.과 2009.7.14. 작성된 (주)○○의 감정평가서와 (주)○○의 감정평가서를 제시하므로 이에 대하여 본다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제3항에 의하면, 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일인 평가기준일 현재의 시가에 의하고 이 시가에는 감정가격 등 시가로 인정하는 것도 포함하는 것이나, 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하여 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6월 이내의 평가기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하되, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 하여 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외하도록 규정하고 있는바, 상속개시일 전후 6월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 가액의 평균액을 시가로 보기 위해서는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 사실이 인정되어야 하는데, 쟁점부동산에 대한 감정가액의 경우 가격시점은 2007.11.1.(상속개시일)인데 반하여 작성일자는 그 때로부터 1년 8개월 이상이 경과한 2009.7.13.이며 평가 목적도 세무서제출용인 점 등을 고려할 때, 그 가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의하여 감정한 가액이라고 보기 어렵다 ○○○ 외 다수, 같은 뜻).
(5) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득당시 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 쟁점가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.