환산취득가액을 부인하고 실지 거래가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 처형 ○○○과 공동으로 소유(각 지분1/2)하고 함께 거주하던 서울특별시 광진구 ○○ ○○○ 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2007.08.31. 12억원(청구인 지분 6억원)에 양도하고 취득가액을 환산가 액인 4억2,928만원(청구인 지분)으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였
• 다. 나. 처분청은 ○○○이 관할 세무서장의 수정신고 안내문에 따라 당초 신고한 환산취득가액을 대출 승계 및 청구인 등의 통장에서 계약금과 중도금으로 지급한 사실이 확인되는 3억5,747만원(7억1,494만원/2)을 실지 취득가액으로 하여 2008. 5.30. 수정신고한 사실을 확인하고 쟁점주택의 취득가액을 ○○○의 취득가액과 동일한 3억5,747만원으로 하여 2009.10.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 14,092,950원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 적용하도록 규정하고 있고, 심판례(조심2008중1695, 2008.10.8.)는 증축과 관련된 지출증빙이 제시되지 않아 건축비용의 확인이 불가능한 경우 건물의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 건물을 환산취득가액으로 하여야 한다고 결정하고 있으며, 판례(부산지법 2008구합2485, 2009.5.28.)에서도 검인계약서상의 매매가액이 실지거래가액에 해당된다고 인정되지 아니하여 검인계약서만으로는 실지 취득가액을 확인할 수 없으므로 환산가액을 적용해야 한다고 판시하고 있다. 청구인은 쟁점주택 취득당시에는 기준시가 원칙으로 실지 매매계약서 보관을 소홀히 하여 분실하였고 리모델링 관련 지출 영수증을 교부받지 아니하였으며, 쟁점주택 취득 후 지하실을 개조하고 내부계단을 외부계단으로 변경하여 2002년 취득시 취득가액과 취득부대비용, 중개수수료, 리모델링 비용 등을 합하면 환산가액과 유사하고 부동산거래 환경이 바뀌어 취득 당시의 상황을 고려하면 환산가액으로 하는 것이 신의성실의 원칙에 부합되므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 공동소유자 ○○○이 쟁점주택의 대출 승계금 및 금융지급증빙 등에 의거 취득가액을 수정 신고하였고, 청구인은 쟁점주택의 리모델링과 관련한 비용이 있다고 주장하나 공사한 사실이 있다고 주장할 뿐 세금계산서 등 객관적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】①법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 제176조의2 【추계결정 및 경정】①법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 국세기본법 제16조【근거과세】①납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본 및 양도시 매매계약서에 의하면, 청구인 및 ○○○은 2002.12.17. 쟁점주택을 ○○○로부터 취득하여 2007.8.31. 12억원에 양도하였고, 청구인이 근저당권자인 ○○○은행이 쟁점주택에 2002.10.23. 채권최고액 4억8,000만원으로 근저당설정한 금액을 2003.1.13. 인수한 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 ○○○이 2008.5.30. 수정신고한 3억5,747만원(7억1,494만원의 1/2)을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2009.10.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 14,092,950원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점주택 취득당시에는 기준시가 원칙으로 실지 매매계약서 보관을 소홀히 하여 분실하였고 리모델링 관련 지출 영수증을 교부받지 아니하여 취득가액 및 리모델링 비용 등 자본적지출 비용이 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산하여야 한다고 주장한다.

(4) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점주택 전 소유자의 사실확인서 및 건축물현황도를 보면, 전 소유자 전종표는 2010.2.4. 쟁점주택 매매당시 쟁점주택 상황은 건축물현황도와 동일하고 리모델링 공사를 하지 아니하였다고 확인하고 있고, ○○공업 대표자 ○○○이 2010.2.8. 확인한 공사사실확인서에는 2002년 12월~2003년 1월까지 쟁점주택에 창문, 거실, 다용도실, 보일러실, 샤워부스, 외부계단공사, 방화문 공사를 하였다고 되어 있으며, 쟁점주택의 공사 후 사진에는 쟁점주택의 당초 건축물현황도에는 나타나지 아니한 외부계단이 있는 것으로 나타난다.

(5) 청구인 및 ○○○의 주민등록등본을 보면, 청구인 및 청구인의 배우자는 2003.10.11. 및 2003.2.5. 쟁점주택에 전입하였으며, ○○○은 2003.1.16. 전입한 것으로 나타난다.

(6) 쟁점주택의 공동소유자인 ○○○은 관할 세무서장으로부터 수정신고 안내문을 받고 취득가액을 3억5,747만원(7억1,494만원의 1/2)으로 수정신고하였고, 쟁점주택 취득시 매매계약서는 없으나 계약금, 중도금은 금융거래 출금내역, 잔금은 2003.1.13. 근저당변경계약서, 그 밖에 취 ․ 등록세, 중개수수료 영수증, 지붕슁글공사의 영수증 및 금융거래내역을 근거자료로 제시하고 있는 바, 쟁점주택의 취득가액 및 필요경비는 아래 〈표〉와 같이 나타난다.

○○○

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액 및 리모델링 비용 등 자본적지출 비용이 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택의 공동소유자인 ○○○이 금융증빙 등을 증빙서류로 하여 쟁점주택의 취득가액을 3억5,747만원으로 수정 신고한 점, 취득 ․ 등록세, 중개수수료, 지붕싱글공사비 등 영수증을 제시한 점 등을 종합하여 볼 때, ○○○이 금융자료 및 영수증 등을 근거로 수정 신고한 쟁점주택의 취득가액이 취득시 매매계약서를 분실하였다는 이유만으로 불명확하다고 보기는 어려운 측면이 있으며, 또한 쟁점주택의 리모델링 비용과 관련하여 청구인이 제출한 증빙서류에 의하면 리모델링 공사를 한 것으로는 보이나 공사비용을 지급하였다는 사실을 증빙서류로 입증하지 못하고 있으므로 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 공동소유자 ○○○이 수정신고한 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.