평가심의위원회의 자문을 거친 평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.6.8. 사망한 배우자 추○○로부터 상속받은 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1**9 토지 553.2㎡ 및 건물 158.52㎡(지분 2/5, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)을 기준시가 7,827만원과 임대보증금환산액 1억 2,000만원 중 큰 금액인 1억 2,000만원으로, △△도 △△군 △△면 △△리 7*외 1필지 토지 411.5㎡ 및 건물 197.11㎡(지분1/2, 이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 기준시가 6,644만원으로 평가하여 2005.12.6. 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 상속재산가액을 부인하고 서울지방국세청평가심의위원회의 자문에 따라 쟁점①부동산의 상속재산가액을 2004.1.9. 피상속인의 당해 부동산 취득가액 1억 9,600만원으로, 쟁점②부동산의 상속재산가액을 2004.8.13. 피상속인의 당해 부동산 취득가액 1억 7,250만원으로 평가하여 2009.6.8. 청구인에게 2005.6.8. 상속분 상속세 37,564,210원을 추가로 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.1. 이의신청을 거쳐 2009.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점①부동산은 상속개시일인 2005.6.8. 전ㆍ후 6개월 내에 시가로 인정할 만한 가격이 존재하지 아니하여 기준시가와 임대재산평가액 중 큰 금액인 임대재산평가액으로 신고한 것이고, 쟁점②부동산은 취득일이 2004.8.13.로 상속개시일로부터 9개월여 전의 거래가액이고, 상속개시일 전ㆍ후의 공시지가 변화가 2003년 이후 급격히 하락하는 등 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 없다는 것에 대하여 인정할 수 없다.
• 나. 처분청 의견 피상속인이 쟁점부동산을 상속개시일로부터 6개월 이전에 취득한 매매사례라 하더라도 이는 서울지방국세청평가심의위원회의 자문을 거친 것으로서 가격변동에 특별한 사정이 없는 가액이므로 이를 매매사례가액으로 보아 상속세를 경정ㆍ고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 평가심의위원회의 자문을 거친 평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부가되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998.12.28.개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (199.12.28. 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998.12.28. 신설) (3) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항세서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 방에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전ㆍ후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전ㆍ후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 제56조의 2(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것)【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】

① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. (2003.12.30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 (가) 처분청이 제시한 심리자료를 보면, 처분청은 청구인이 2005.6.8. 사망한 배우자로부터 상속받은 쟁점①부동산에 대하여는 기준시가 7,827만원과 임대보증금환산액 1억 2,000만원 중 큰 금액인 1억 2,000만원으로, 쟁점②부동산에 대하여는 기준시가 6,644만원으로 평가하여 상속세를 각각 신고한 가액을 부인하고, 시울지방국세청평가심의위원회자문에 따라 쟁점①부동산의 상속재산가액을 피상속인의 2004.1.9. 당해 부동산 취득가액인 1억 9,600만원으로, 쟁점②부동산의 상속재산가액을 피상속인의 2004.8.13. 당해 부동산 취득가액 1억 7,250원으로 평가하여 2009.6.8. 청구인에게 2005.6.8. 상속분 상속세 37,564,210원을 경정ㆍ고지한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 쟁점부동산에 대한 자문의뢰서 등을 보면, 처분청은 매매당시와 평가기준일(상속개시일)사이에 물건변동 없이 재산의 형태 및 이용 상태가 동일성을 유지하고 있고, 지가변동률을 살펴보아도 큰 변화가 없어 당초 취득가액을 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있으므로 청구인의 기준시가 평가는 적합하지 않다고 기재되어 있고, 피상속인의 취득가액 1억 9,600만원과 쟁점②부동산에 대한 피상속인의 취득가액 1억 7,250만원을 상속재산의 시가에 포함할 수 있는지 여부에 대하여 서울지방국세청평가심의위원회에 자문을 의뢰하자 서울지방국세청장은 동 위원회의 심의를 거쳐 동 가액을 시가에 포함할 수 있음을 2009.3.23. 처분청에 통보한 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산평가 내역과 연도별 개별공시지가 변동내역을 비교하여 보면 아래 <표1>, <표2>와 같다. <표1> 청구인과 처분청의 쟁점부동산평가 내역 (단위: 원) 상속재산

○○ ○○ ○○ 1**9 (쟁점①부동산) △△ △△ △△ 7* (쟁점②부동산) 합 계 청구인 신고(①) 120,000,000 (임대보증금환산액) 66,445,720 (기준시가) 186,445,270 (처분청) 자문결과(②) 196,000,000 주1) (2004.1.9. 피상속인 취득가액) 172,500,000 주2) (2004.8.13. 피상속인 취득가액) 348,500,000 차이(②-①) 76,000,000 106.054.280 182,054,280 주1) 피상속인(지분 2/5)과 청구인(지분 3/5)이 2004.1.9. 오○○으로부터 공동취득한 가액 4억 9,000만원 중 피상속인 지분(2/5) 가액. 주2) 피상속인(지분 1/5)과 청구인(지분 1/2)이 2004.8.13. 이○○로부터 공동취득한 가액 3억 4,500만원 중 피상속인 지분(2/5) 가액. <표2> 연도별 쟁점부동산 개별공시지가 변동내역 (단위: 원) 소재지 2003 2004 (취득연도) 2005 (상속연도 개시) 2006 2007 2008

○○ ○○ ○○ 1**9 (쟁점①부동산) 29,600 48,000 (62.1) 64,200 (33.7) 72,000 (12.1) 74,000 (2.8) 77,900 (5.3) △△ △△ △△ 7 (쟁점②부동산) 83,800 63,500 (△24.2) 65,400 (3.0) 75,200 (14.9) 77,100 (2.5) 86,900 (12.7) △△ △△ △△ 7-* (쟁점②부동산) 41,700 34,600 (△17.0) 34,200 (△1.1) 37,200 (8.7) 38,100 (2.4) 36,900 (△3.4)

• 주) ()는 전년 대비 증감률(%) (라) 청구인은 쟁점①부동산은 상속개시일인 2005.6.8. 전ㆍ후 6개월 내에 시가로 인정할 만한 가격이 존재하지 아니하여 기준시가와 임대재산평가액 중 큰 금액인 임대재산평가액으로 신고하였고, 동 부동산의 시가하락으로 임차인 오○○으로부터 임대료를 인하하여 줄 것을 요구받아 보증금 5,000만원을 2004.7.28. 반환한 사실이 있는 것으로 임대재산평가액은 시가를 가장 잘 반영한 가액이며, 쟁점②부돈산은 취득일이 2004.8.13.로 상속개시일로부터 9개월여 전의 거래가액이고, 상속개시일 전ㆍ후 3개년의 공시기자 변동 폭이 크며, 2003년 이후 급격히 하락하는 등 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 있다고 주장하였다. (마) 한편 쟁점②부동산 중 △△도 △△군 △△면 △△리 7 소재 건물에 대한 사업장현황자료(TIS)를 보면, 동 부동산의 임대인은 청구인이며, 2004,5.10.부터 2005.1.20.까지 이○○ ‘○○○○갈비랜드’ 라는 상호로 음식점업을 하고, 2006.12.26.부터 2009.12.18.까지는 박○○가 같은 상호로 같은 업종의 영업을 한 것으로 나타난다. (바) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산은 매매계약일이 (2004.1.9. 및 2004.8.13.으로 쟁점부동산의 평가기준일인 상속개시일 (2005.6.8.)에 비하여 약 1년 5개월 또는 10개월 전이기는 하나 피상속인과 상속인이 공동명의로 취득한 당해 부동산으로서 거래가약이 존재하고, 재산의 형태 및 이용 상태에 있어 동일성을 유지하고 있고, 상속개시연도와 취득연도의 공시지가를 비교하여 보면, 쟁점②부동산 중 △△도 △△군 △△면 △△리 7- 토지는 ㎡ 400원이 하락하여 전년 대비 변동률이 1.1% 하락하여 변동 폭이 미미할 뿐이고, 쟁점①부동산 중 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1**9 토지는 33.7%로 오히려 대폭 상승하고, 쟁점②부동산 중 △△도 △△군 △△면 △△리 7 토지의 경우 3.0% 상승한 점에 비추어 서울지방국세청평가심의위원회의 자문은 신뢰할 수 있다고 보이므로 처분청이 동 자문에 따라 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.