신고한 토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가 대비 127%, 건물의 양도가액은 기준시가 대비 209%로 토지가액에 비하여 건물가액이 지나치게 높게 책정된 것으로 나타나고 있고, 가액 구분의 객관적 증빙이 없으므로 합리적 계산근거에 의하여 토지 및 건물의 가액을 산정한 것으로 보기는 어려워 경정은 정당함
신고한 토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가 대비 127%, 건물의 양도가액은 기준시가 대비 209%로 토지가액에 비하여 건물가액이 지나치게 높게 책정된 것으로 나타나고 있고, 가액 구분의 객관적 증빙이 없으므로 합리적 계산근거에 의하여 토지 및 건물의 가액을 산정한 것으로 보기는 어려워 경정은 정당함
심판청구를 기각한다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다
(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도당시 토지 및 건물가액을 임의로 구분하여 토지 및 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 청구인이 신고한 토지 및 건물의 가액을 기준시가로 안분계산하여 아래 표와 같이 경정하였는바, 청구인이 신고한 토지 및 건물의 양도가액을 양도당시 기준시가와 비교하여 보면, 토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가 대비 127%, 건물의 양도가액은 기준시가 대비 209%로 나타난다. (단위: 천원) 구분 신고 경정 기준시가 양도 취득 양도 취득 양도 취득 계 1,100,000 922,548 1,100,000 824,160 737,389 433,406 토지가액 693,000 579,110 809,598 579,110 542,717 269,124 건물가액 407,000 343,438 290,402 245,050 194,672 164,270
(2) 청구인은 쟁점부동산 토지 및 건물의 양도가액은 당시 시세 및 토지현황 등을 반영하여 매수인과 합의하여 정한 가액이라고 주장하면서 쟁점부동산 중 경기도 □□ 674-6의 토지이용계획서(열람용)을 제시하는바, 동 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 계획관리지역으로 군사기지 및 군사시설보호법 상 제한보호구역(전방지역 25㎞, 고도 8m 위임지역)으로 나타나고, 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서(2006.9.15.)에 의하면, 매매대금은 1,100백만원으로 토지가액은 693백만원, 건물가액은 407백만원으로 구분 기재되어 있다.
(3) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 토지 및 건물의 가액을 당시의 시가 및 실제 건축비 등을 감안하여 산정하였다고 주장하고 있으나, 이를 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 신고한 토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가 대비 127%, 건물의 양도가액은 기준시가 대비 209%로 토지가액에 비하여 건물가액이 지나치게 높게 책정된 것으로 나타나고 있으므로 합리적 계산근거에 의하여 토지 및 건물의 가액을 산정한 것으로 보기는 어렵다고 하겠다.
(4) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지 및 건물의 가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.