농가주택 및 8년 자경 해당 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.6.25. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 291-11 전 367㎡ (이하 “쟁점토지①”이라 한다), 같은 곳 291-26 대지 803.1㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)와 위 지상에 있는 농가주택, 축사 및 농기구 창고 등(이하 “축사 등”이라 한다)을 대한주택공사에 양도(수용)하고 1세대 1주택으로 비과세 신고하였다.
• 나. 처분청은 현지 확인한 결과 농가주택은 타일 소유이고 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 329-2 힐스테이트아파트(이하 “서울아파트”라 한다)를 소유하고 있다 하여 비과세를 부인하고 쟁점토지①중 187㎡ 와 쟁점토지②중 365.36㎡ 를 8년이상 자경농지로 인정하여 2009.8.3. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 49,909,730원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.28. 이의신청을 거처 2009.12.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 1세대 1주택과 관련하여, 청구인은 ○○시 ○○동에 재건축조합주택 1채를 소유하고 있으며 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하여 주택이 완성된 후 2년이내에 당해 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이사 거주하고 있으므로 농가주택을 양도한 경우에도 1주택소유자로 인정하여야 하며, 48년된 농가주택을 주택으로 인정하면서도 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제1호 에 의한 1주택 소유자로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다. 또한 처분청은 대한주택공사의 농가주택 및 축사 등 지상물 보상조서에 보상을 받은 자가 청구인이 아닌 황○○으로 명기되어 있어 청구인 소유로 볼 수 없다고 주장하나, 대한주택공사의 당초 물건 조사가 잘못되어 이를 신정하고 청구인에게 보상금을 지급해 줄 것을 대한주택공사에 내용증명으로 요구한 사실이 있고 이에 대한 보상절차와 방법을 당사자간 합의한 내용에 따라 대한주택공사가 청구인에게 보상금을 직접 지급하였으므로 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지①, ②가 농지로서 8년이상 자경인지 여부와 관련하여, 처분청은 청구인이 보상금을 수령하지 아니하였고 축사 등은 농지가 아니며 면적이 넓다는 이유로 양도소득세를 부과하였으나, 소득세법 시행령 제168조의12 에서 주택 부수토지의 인정범위를 건축면적의 5배수에서 10배수로 명시하고 있어 농가주택에 부수한 축사 등은 주택의 일부로 간주되고(주택 등 건축면적 144.04㎡의5배=720.2㎡ 감면), 또한 농지로도 인정되는 것으로서 쟁점토지①, ②를 18년이상 경작한 사실이 있어 8년이상 자경농지에 해당하여 감면대상이므로 청구인에게 유리한 방법으로 양도소득세를 감면하여 주어야 한다(축사 등 건축면적 117.34㎡의5배=586.7㎡ 감면). 조세특례제한법에는 농지에 대한 정의가 “---등”으로 되어 있어 정확한 정의가 없어 농지의 정의는 농지법 제2조 제1호 나목에 의거 해석되어야 할 사항임에도 축사 등을 조세특례제한법에서 열거하지 아니하였다는 이유로 농지가 아니라고 해석하여 한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 1세대 1주택이라는 주장에 대하여 청구인이 쟁점토지①, ②를 양도할 당시 보유하고 있었던 서울아파트의 취득시기는 재건축 이전 구 주택취득일인 2004.5.6.로 보아야 하며, 구 주택 취득일로부터 1년이내에 농가주택을 양도하지 아니하였으므로 청구인은 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당하지 아니하며, 또한 청구인이 쟁점토지①, ②상의 농가주택과 축사 등 건물 보상금을 일부 수령하였다 하더라도 대한주택공사 물건조서 및 건축물대장상 농가주택의 소유자가 황○○으로 되어 있어 농가주택이 청구인 소유라고 보기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지①, ②를 8년이상 자경하였다는 주장에 대하여 조세특례제한법 시행규칙 제27조 는 농지라 함은 전 ․ 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며,농지경영에 직접 필요한 농막 ․ 퇴비사 ․ 양수장 ․ 지소 ․ 농도 ․ 수로 등을 포함한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 농지법 제2조 제1호 나목 규정을 적용하여 농지라 주장하는 것은 법리를 오해하고 있는 것이며, 대지의 일부분을 농지로 경작한 경우 농지에 해당한다고 볼 수 없다는 판례(대법 95누9709, 1995.11.14.)가 있어 청구주장을 받아들이기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 1세대 1주택으로 양도소득세가 면제되는지 여부

② 쟁점토지① 및 쟁점토지②가 농지로서 8년이상 자경에 해당하는지 여부

• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상 〔대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상〕 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세 ․ 감면 및 소액부징수대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(단서 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.(이하 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다.(단서 생략)

○ 조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】

① 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항의 규정에 의한 농지는 전 ․ 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막 ․ 퇴비사 ․ 양수장 ․ 지소 ․ 농도 ․ 수로 등을 포함하는 것으로 한다.

○ 농지법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

• 가. 전․ 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(지목)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.
• 나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지

○ 농지법 시행령 제2조 【농지의 범위】

① 농지법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1호 가목 본문에 따른 다년생식물 재배지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지로 한다.

1. 목초 ․ 종료 ․ 인삼 ․ 약초 ․ 잔디 및 조림용 묘목

2. 과수 ․ 뽕나무 ․ 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물

3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)

③ 법 제2조 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시설을 말한다.

1. 법 제2조 제1호 가목의 토지의 개량시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설 ㄱ. 유지(溜池), 양․배수시설, 수로, 농로, 제방

• 나. 가목 외의 시설로서 객토․성토․절토․암석제거를 통하여 농지의 생산성 향상이나 농지의 보전 또는 이용에 필요한 시설로서 농림부령으로 정하는 시설. 이 경우 객토․성토․절토의 기준은 농림부령으로 정한다.

2. 법 제2조 제1호 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호의 다년생식물의 재배지에 설치한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설

• 가. 고정식온실․버섯재베사 및 비닐하우스와 그 부속시설
• 나. 축사와 농림부령으로 정하는 그 부속시설
• 다. 농막․간이퇴비장 또는 간이액비저장소

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․ 평촌 ․ 산본 ․ 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 가간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실 ․ 도괴 ․ 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거구지간 및 보유기간

○ 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

1. 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.6.25. 쟁점토지①, 쟁점토지② 및 위 지상에 있는 농가주택과 축사 등을 대한주택공사에 양도(수용)하고 1세대 1주택으로 비과세 신고하였으나, 처분청은 현지확인 결과 농가주택은 타인 소유이고 청구인이 서울아파트를 소유하고 있다 하여 비과세를 부인하고 쟁점토지①, ②중 8년자경 감면요건을 충족한 187㎡를 제외한 나머지 토지에 대하여 청구인에게 양도소득세 84,131,250원을 과세예고하였고, 청구인의 과세전적부심사 청구결과에 따라 2009.7.28. 쟁점토지②중 365.36㎡(45.5%)를 추가로 8년자경농지로 인정하여 2009.8.3. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 49,909,730원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 등기부등본에 의하면 쟁점토지①은 청구인의 아버지 김○○ 명의로 1962.1.13., 쟁점토지②는 1967.12.11.에 소유권이전되었으며, 청구인이 1965.1.17. 이를 상속받아 1988.2.17. 소유권이전 하였고, 대한주택공사의 보상내역을 보면 쟁점토지①, ②에 대한 지목현황은 아래 〈표〉와 같으며, 관할 지방자치단체의 2007년 및 2008년 토지분 재산세 과세내역서를 보면 쟁점토지①은 공부상 및 현황 지목이전이고, 쟁점토지②는 지목이 대지로 되어 있는 것으로 나타난다. 구분 쟁점토지① 쟁점토지② 비고 지목(공부), 면적 전 367㎡ 대지 803㎡ 합계 1,170㎡ 지목(실제) 전 187㎡ 대지 180㎡ 대지 803㎡ 대한주택공사 보상내역 및 감정평가서

(3) 쟁점토지①, ② 지상에 있는 농가주택과 축사 등은 등기되어 있지 아니하나 대한주택공사 아산신도시 사업본부의 보상금 내역서 및 감정평가서, 일반건축물대장에 의하면 쟁점토지①, ② 지상의 농가주택, 축사 등의 소유자는 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 130 황○○으로 되어 있고 보상금 내역은 아래 〈표〉와 같이 나타나며 황○○은 쟁점토지①,② 옆 지번인 291-4, 6, 38에서 가옥, 견사, 컨테이너창고, 비닐하우스, 농작물 등을 보유하고 있다가 이를 보상받은 것으로 나타난다. (단위: ㎡, 원) 지번 면적 지목 보상금액 최종지불일 대한주택공사 조사상 소유자 공부 현실 291-11 180 전 대지 63,936,000 2008.11.27. 청구인 187 전 63,748,300 (26.7) 창고(농가주택)및 화장실 2,670,000 2007.12.6. 황○○ 291-26 803 대지 298,595,550 2008.11.27 청구인 (43.65) 창고1 5,165,250 2007.12.6. 황○○ (19.32) 창고2 2,286,200 (5.0) 창고3 286,660 (49.47) 계사 750,000 담장 330,000 살구나무 1,080,000

(4) 처분청의 현지확인 복명서 및 주민등록표에 의하면, 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 329-2 88-507호(2004.5.6.취득) 및 93-108호(2004.6.29.취득)를 보유하다가 2005.1.7. 재건축 관리처분인가 및 2007.8.14. 준공된 서울아파트에 2007.11.6.부터 입주하여 계속 거주하고 잇는 것으로 나타난다.

(5) 제적등본 및 주민등록표에 의하면 청구인의 본적은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 133이고 1976년 7월 서울로 주소지를 이전하였고, 거주지 및 거주기간은 아래 〈표〉와 같이 나타난다. 주소지 거주기간 비고

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 133 ~ 1976.7.30

• 어머니 윤○○의 2008.11.27.사망시까지 주소지임

• 1976.3.서울소재대학입학

• 상속개시일(1965.1.17)당시 청구인은 13세임

○○시 ○○구 ○○동 345-2등 1976.7.31~1979.1.28

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 133 1979.1.29~1979.12.7

○○시 ○○구 ○○동 255-95등 1979.12.8~1990.1.14

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 47 1990.1.15~1990.3.30

○○시 ○○구 ○○동 57-28등 1990.3.31~2007.11.5

○○시 ○○구 ○○동 329-2 힐스테이트 1008-1201 2007.11.6 ~ 현재

• 재건축조합아파트 입주하여 세대전원 1년이상 거주

(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축된 서울아파트에 세대 전원이 이사하여 1년 이사 거주하고 있고, 농가주택의 양도에 대하여도 1주택 소유자로 보아 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제1호 에 의한 1주택 소유자로 인정하여야 하고, 농가주택은 대한주택공사가 보상금을 청구인에게 지급하였으므로 청구인 소유로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 대한주택공사에 보낸 내용증명을 보면 농가주택 및 축사 등 지상건물은 청구인이 아버지로부터 상속받은 것으로 황○○이 청구인의 토지를 사용하였다 하더라도 20년간 임대료를 내지 않았고 지상권을 준적도 없으므로 청구인에게 보상해 줄 것을 요구한다고 되어 있으며, 대한주택공사는 양당사자간의 합의를 통하여 보상금을 지급하겠다고 회신(2007.11.26.)한 후 2007.12.6. 농가주택 및 축사 등 지상건물에 대한 보상금 12,586,110원중 5,568,110원을 청구인의 하나은행 계좌로 지급한 것으로 나타난다. (다) 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날로부터 1년이 지나 종전의 주택을 양도한 경우로서 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 동법에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것과 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있다. (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 대한주택공사로부터 보상금을 수령하였으므로 농가주택이 청구인의 소유이고 1세대 1주택에 해당한다고 주장하나, 일반건축물대장에 농가주택이 황○○의 소유로 되어 있어 청구인의 소유라고 보기 어렵고, 설령 농가주택이 청구인의 소유라 하더라도 청구인은 농가주택과 구 주택을 보유한 2주택자이므로 1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득함에 따라 일시적으로 1주택과 1입주권을 보유한 경우에 적용되는 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 의 1세대 1주택 특례 규정이 적용되기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 농가주택 양도를 1세대 1주택 양도로 보지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 소득세법 시행령 제168조의12 에서 주택 부수토지의 인정범위를 건축면적의 5배수에서 10배수로 명기하고 있으므로 이를 감면하거나, 쟁점토지①, ② 지상의 축사 등은 농지법 상 농지로 보아 18년 이상 경작한 사실이 있으므로 8년자경 농지로 감면하여야 한다고 주장한다. (나) 조세특례제한법 시행령 제66조 제4항 은 대통령령이 정하는 토지“라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지이고, 제5항에서 농지는 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제27조 제1항은 농지는 전ㆍ 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필용한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다고 규정하고 있다. (다) 2008년 6월 대한주택공사의 경작사실확인서를 보면, 대한주택공사 ○○지역본부장은 2007년 5월부터 사업지구에 대한 토지물건 현장조사시부터 쟁점토지①, ②상에 고추, 파 등 작물을 경작하고 있는 사실을 확인하고 있으며, 2006년 6월 촬영된 항공사진 판독도면을 보면, 쟁점토지②의 지형 종류별 구분은 건물1 8.1%, 건물2 8.3%, 밭 45.5%, 기타 38.1%로 표시되어 있는 것으로 나타난다. (라) 대한주택공사의 쟁점토지①, ②의 지번별 소유자보상금내역서를 보면, 쟁점토지①의 공부상지목은 전이나 이 중 180㎡는 현실은 대지로 하여 보상받은 것으로 나타난다. (마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지①, ②는 농가주택의 부수토지이거나 농지이므로 청구인에게 유리한 방법으로 양도소득세를 감면하여야 한다고 주장하나, 쟁점①에서 청구인을 1세대 1주택으로 보지 아니하였으므로 감면요건에 해당되지 아니하고, 조세특례제한법 시행규칙 제27조 에서 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 규정하고 있는 바, 쟁점토지①중 180㎡는 실제 현황을 대지로 하여 보상받았고 이를 자경하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 축사 등은 지목이 대지인 쟁점토지② 위에 건축된 건축물로서 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사 등으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때 처분청이 인정한 경우를 제외하고 청구인이 쟁점토지①, ②를 농지로서 8년이상 자경하였다는 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지①, ②중 8년이상 자경을 인정한 경우를 제외한 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.