상속받은 주택의 가액을 층과 기준시가가 다른 매매사례주택의 매매가액을 시가로 하여 상속세를 부과한 처분

○○○세무서장이 2009.11.13. 청구인에게 한 2008.5.16. 상속분 상속세 15,897,740원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2008.5.16. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○○맨션 ○○-○○(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속받고, 2008.11.4. 상속세 과세가액을 근저당 최고가액인 2억원으로 하고 다른 상속재산을 포함하여 상속세 50,366,570원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 평가기준일 전후 6월 이내에 거래된 같은 ○○○맨션 ○○-○○(이하 “매매사례주택”이라 한다)의 매매가액 323,000,000원을 시가로 하여 2009.11.13. 청구인에게 2008.5.16. 상속분 상속세 15,897,740원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 1층이고 매매사례가액은 2층이며, 공시가격은 쟁점주택이 158,000,000원이고 매매사례주택이 170,000,000원이며, 인근 부동산중개업소도 쟁점주택의 1층과 2층은 40,000,000원 ~ 60,000,000원의 차이가 난다는 소견이므로 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다. 쟁점주택은 아파트가 아니어서 국토해양부의 매매거래가격을 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점주택 단지는 아파트 단지와 달리 규모가 작아 매매거래가 빈번히 발생하는 것도 아니어서 매매가액을 알 수 없어 기준시가와 근저당가액 중 큰 금액을 적용하여 신고한 것이므로, 매매사례가액을 시가로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 매매사례주택은 상속개시일 전후 6월 이내에 거래되었고, 쟁점주택의 기준시가가 매매사례주택보다 낮으나 기준시가가 차이가 나더라도 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사하므로 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 의하여 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있으며, 쟁점주택 단지는 총 3층의 건물로서 1층과 2층의 가격 차이가 크지 않을 것으로 판단되고, 1층과 2층의 가격 차이가 40,000,000원 ~ 60,000,000원이라고 볼 수 있는 증빙이 없으므로, 매매사례주택의 매매가액을 시가로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받은 주택의 가액을 층과 기준시가가 다른 매매사례주택의 매매가액을 시가로 하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(생략) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(생략)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 등에 의하면, 쟁점주택이 소재한 단지는 4개 동, 각 동은 3층으로 구성된 공동주택단지이다. ⑵ 매매사례주택은 쟁점주택과 같은 다동이고 면적(108.31㎡)의 주택으로 나타나나, 쟁점주택은 1층이고 매매사례주택은 2층에 위치하여 층이 다르고, 기준시가(2008.4.30. 고시)는 쟁점주택이 158,000,000원, 매매사례주택이 170,000,000원으로서 매매사례주택이 12,000,000원 더 높은 것으로 나타난다. <표> 쟁점주택과 매매사례주택의 비교 (단위: 천원) 쟁점주택 매매사례주택 타 사례 비고 소재지 다-103 다-202 라-102 면적(전용) 108.31㎡ 108.31㎡ 108.31㎡ 층 및 위치 1층, 3호 2층, 2호 1층, 2호 전체 3층 매매(신고)가액 (200,000) 323,000 250,000 매매계약(상속)일 (2008.5.16.) 2008.4.23. 2008.3.1. 평가기준일과의차이

• 23일 전 2월 16일전 6월이내 기준시가(고시일자) 2009.4.30. 158,000 170,000 133,000 2008.4.30. 158,000 170,000 133,000 2007.4.30. 158,000 170,000 133,000 2006.4.28. 121,000 131,000 103,000 2005.4.30. 121,000 131,000 103,000 ⑶ 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제1호에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이나, 2008.4.30. 고시 기준시가를 비교하여 보면 매매사례주택이 쟁점주택보다 높고, 쟁점주택은 3층 중 1층인 반면 매매사례주택은 3층 중 2층으로서 매매사례주택의 선호도가 쟁점주택보다 높은 것으로 인정되는 점에 비추어 특별한 사정이 없는 한 매매사례주택의 재산적 가치가 쟁점주택보다 클 것으로 판단되므로 비록 매매사례주택의 매매계약일(2008.4.23.)이 상속개시일(2008.5.16.)부터 6월이내로서 평가기간내에 있다 하더라도 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.(조심2008서3896, 2009.3.3. 같은 뜻) ⑷ 따라서, 처분청이 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.