건물취득시 영업권 대가로 지급한 금액을 필요경비 인정해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002년 12월경 ○○○○시 ○○구 ○○동 294-12 외 2필지의 토지 274㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2003.3.14. 이를 1필지로 합필한 후, 2003.8.28. 그 지상에 5층의 근린생활시설 630.54㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 2003.9.9. 소유권 보존등기를 하였다가, 2007.11.30. 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄하여 매매대금 19억6천만원에 양도하였다.
• 나. 이후, 청구인은 2008년 1월경 쟁점토지의 취득가액을 11억2,200만원, 쟁점건물의 취득가액을 3억8,900만원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점토지 중 청구인이 강○○ 외 1명으로부터 취득한 토지 124㎡의 실지취득가액이 5억9,300만원임에도 청구인이 7억9,100만원으로 1억9,800만원을 과다신고한 사실을 확인하여 2010.7.6. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 98,373,430원을 경정•고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 매입하여 건물을 신축하기 위하여 합필을 하였으나, 당초 쟁점토지상에서 ○○복집이라는 상호로 영업을 하고 있던 임○○이 영업권을 주장하면서 건물을 명도하지 아니하여 건물을 신축할 수 없어 어쩔 수 없이 4천만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였으므로 쟁점금액은 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점금액을 임차인에게 영업권 보상비 내지는 이사비용으로 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 임차인에 대한 이주보상금이나 별도의 명도비용, 이사비용을 취득가액 및 필요경비로 인정할 법적 근거가 없고, 실제 지급여부에 대한 객관적인 증빙도 없으므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 임차인에게 영업권보상비로 지급하였다는 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는 지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령(2007.12.31. 대통령령 제20516호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계

(1) 청구인은 쟁점금액 4천만원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 매매계약서와 청구인의 장부 기장내역 등을 제출하였는 바, (가) 청구인이 쟁점토지 중 294-18 대지 124㎡를 이○○ 외 1인으로부터 취득할 당시의 매매계약서에는 매매대금이 5억9,300만원, 잔금 지급일자가 2002.12.30.로 기재되어 있고, 특약사항으로 “1. 쌍방합의로 매수인은 월세보증금 3천만원과 월세 2백만원을 2003.4.30.까지 아무런 조건없이 승계한다. 2. 쌍방합의로 잔금지급일은 2002.12.30.까지 하기로 하고 경우에 따라 합의로 잔금지급일을 앞당길 수 있다. 3. 쌍방합의로 ○○복집 사후처리는 매수인이 책임지기로 한다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 제출한 대출금통장에 의하면, 청구인은 2003.2.19. ○○○○은행에서 ○○○○자금 4천만원을 대출받은 사실이 있는 것으로 확인된다. (다) 청구인이 제출한 장부상 기장내역에는 “2/19 ○○은행 대출 49,000,000원 입금, ○○복집(이사비조) 40,000,000원 지급”이라는 내용이 기재되어 있고, “3/8 복집 전세금 30,000,000원, 이사비조 8,000,000원 지급”이라고 기재되어 있다. (라) 청구인이 제출한 폐업사실증명에 의하면, 임○○은 1999.4.30. 쟁점토지 중 294-18번지에서 ○○복집이라는 상호로 한식음식점업을 영위하다가 2003.3.8. 폐업신고를 한 것으로 나타난다.

(2) 위 자료에 근거하여 청구인은 임○○이 ○○복집의 영업권을 주장하면서 집을 비워주지 않는 관계로 건물을 신축할 수 없어 어쩔수 없이 쟁점금액 4천만원을 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (가) 임대중인 부동산을 취득 할 경우 매도인이 임대차관계를 해소하여 매수인에게 완전한 소유권을 이전할 의무를 부담하는 것이 원칙이므로, 매수인이 매매대금과 상계하여 그 지급의무를 승계한 임대보증금 등은 매매대금에 이미 포함된 것으로 보아야 하고, 그 부동산의 취득과 관련하여 매매대금과 상계되지 아니한 별도 지급액은 그 지급사실이 명백히 확인된 경우에 한하여 취득에 소요된 비용으로 필요경비에 산입될 수 있다 할 것이다. (나) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 쟁점금액을 별도로 지급하였다고 주장하나, 위 매매계약서 특약사항 1.에서는 청구인은 임대차보증금을 승계하기로 하였고, 특약사항 3.에서는 청구인이 명도와 관련한 문제를 처리하기로 약정하였으나, 청구인의 장부상에는 2003.2.19. ○○복집에 대한 이사비로 4천만원(쟁점금액)을 지급한 이외에 2003.3.19. 복집에 대한 임대보증금 3천만원과 이사비로 8백만원을 지급한 것으로 이중으로 기재되어 있고, 달리 쟁점금액을 지급하였다는 금융증빙이 없으므로 청구인이 임차인인 임○○에게 실지로 쟁점금액을 지급하였는 지 여부가 확인되지 아니하며, 임대차보증금보다 큰 금액을 영업권보상비로 지급하였다는 것은 사회통념상 납득하기 어려운 점을 감안하면, 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.