상속세 신고시 상속재산은 시가로 평가하여야 하나, 시가가 확임됨에도 불구하고 「상속세 및 증여세법」제61조의 보충적 평가방법으로 신고한 내용은 부당함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.5.12. 청구인의 배우자 ○○○ 사망하자 상속을 원인으로 ○○○ 토지 311.2㎡ 및 건물 481.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 하고 그 토지와 건물을 각각 “쟁점토지” 및 “쟁점건물”이라 한다)를 취득한 후 2009.11.4. 상속세 신고시 쟁점부동산의 상속재산가액을상속세 및 증여세법제61조의 보충적 평가방법으로 계산한 379,781,700원으로 하여 2009.5.12. 상속분 상속세 를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이상속세 및 증여세법제61조의 보충적 평가방법으로 계산하여 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액을 부인하고, 부산지방국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 피상속인이 쟁점토지 및 건물을 취득한 가액(토지: 매매계약일 2007.10.29. 715,200,000원, 건물: 도급계약일 2008.5.30. 250,000,000원, 합계 965,200,000원)을 상속재산가액으로 보아 2010.7.6. 청구인에게 2009.5.12. 상속분 상속세 312,654,640원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 평가심의위원회는 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2의 규정에 의해 비상장주식의 평가를 위하여 설치된 기관으로서 그 하위규정으로 국세청 훈령인 “비상장주식 평가심의위원회 설치 및 운영에 관한 규정” 제22조에서 부동산에 대해 자문에 응할 수 있도록 한 규정은 상위법의 내용을 벗어난 것으로 조세법률주의에 위배된다.

(2) 쟁점부동산은 상속개시일(2009.5.12.) 전 6개월이 경과된 취득자산이므로 쟁점부동산 취득 당시의 가액을 상속 당시의 시가로 보기 어렵고, 취득 당시 상업용 건물을 신축하여 횟집을 할 수 있다는 여건 때문에 토지입찰 예정가보다 고가로 취득하였으나, 상속개시일 현재 공장을 건축하여 사용하고 있으므로 취득가액을 시가로 보기 어려우며, 쟁점부동산에 연접한 ○○○(이하 “비교대상부동산”이라 한다)의 2009.4.29. 공매가액을 쟁점부동산 가액으로 환산하면 청구인이 제시한 “부동산 낙찰금액 비교표”에 나타난 바와 같이 당초 신고한 가액에 미달하고, 처분청은 상속재산 중 ○○○ 대하여는 매매사례가액을 적용하여 과세하면서 쟁점부동산에 대하여는 피상속인의 취득가액을 시가로 결정한 것은 과세의 형평에 어긋나는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 상속개시일(2009.5.12.)전 6개월이 경과된 취득자산으로서 시가로 볼 수 없어 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되므로 개별공시지가를 적용하여 쟁점부동산의 상속 당시 시가를 산정하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 상속재산은 시가평가를 원칙으로 하며 쟁점부동산을 청구인이 취득한 후 상속 개시일까지 가격이 변동되었다는 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없으므로, 쟁점부동산을 평가심의위원회의 결정에 따라 평가한 것은 조세법률주의에 위배되지 않고 상위법의 위임규정을 벗어난 것이 아니다.

(2) 비교대상부동산은 쟁점부동산과 사용현황, 면적, 용도, 토지지목, 건물의 신축연도 등이 다르고, 공매가액은 통상적으로 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 가액보다 낮은 가액으로 낙찰이 이루어지는 등의 사정으로 보아 비교대상부동산을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하기는 어려우므로 쟁점부동산을 재평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 평가심의위원회의 자문에 따라 쟁점부동산을 평가하여 상속세를 과세한 처분이 조세법률주의에 위배되는지 여부

(2) 평가심의위원회의 자문을 거친 평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제56조의2【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 "납세자"라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 70일전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 "평가심의위원회"라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.

⑪ 평가심의위원회의 설치·운영, 평가신청절차, 비상장주식의 가액산정 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정한다.

(3) 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정(국세청훈령1609, 2006.4.14. 개정) 제1조(목적) 이 규정은 상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 의 규정에 의한 비상장중소기업의 주식에 대한 평가신청대상 및 반려의 기준, 평가방법, 평가신청절차, 상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문 등에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다 제22조(시가인정 자문 등) ① 지방청평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월이내의 기간을 제외한다)중에 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우

② 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 납세지관할세무서장 및 지방국세청장은 다음 각호의 사항을 입증하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정여부에 대한 자문에 응하여야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2009.5.12. 청구인의 배우자 ○○○가 사망하자 상속을 원인으로 쟁점부동산을 취득한 후 2009.11.4. 상속세 신고시 쟁점부동산의 상속재산가액을상속세 및 증여세법제61조의 보충적 평가방법으로 계산한 가액으로 하여 상속세를 신고·납부하였고, 처분청은 청구인이상속세 및 증여세법제61조의 보충적 평가방법으로 계산하여 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액을 부인하고 부산지방국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 피상속인이 쟁점토지 및 건물을 취득한 가액을 상속재산가액으로 보아 상속세를 과세하였다. (나) 피상속인이 쟁점부동산을 취득한 내역은 아래 <표1>과 같다 <표1>쟁점부동산 취득 내역 (단위:㎡, 천원) 소재지 지목 면적 기준시가 (신고가액) 취득내용 취득일 취득가액 거래상대방

○○ ○○ ○○ 645-5 공장용지 311.2 228,732 2008.2.25. 715,200

○○광역시

○○구 건물 481.05 151,049 2008.8.1. 250,000

○○건설(주) 공장용지의 매매계약일은 2007.10.29.이며, 건물은 2008.5.30. ○○건설(주)와의 신축공사도급계약금액임. (다) 처분청은 피상속인이 부산광역시로부터 쟁점토지를 취득하고 쟁점건물을 신축하여 사용하고 있으나, 주위환경의 특별한 변화는 없는 것으로 사료되며, 거래당시와 평가기준일 사이 용도지역은 준공업지역으로 동일하고, 공시지가가 거래당시 ㎡당 682,000원에서 평가기준일 현재 ㎡당 735,000원으로 상승하였는 바, 평가기준일 현재 상속재산가액을 평가일로부터 6월은 경과하였으나 2년 이내의 거래가액으로 평가할 수 있는지 여부에 대하여 2010.4.14. 부산지방국세청장에게 평가심의위원회의 재산평가 자문을 신청하였다. (라) 부산지방국세청장은 처분청으로부터 피상속인의 쟁점부동산에 대한 평가심의위원회 자문의뢰를 받고, 2010.6.14. 피상속인이 취득한 가액 965,200천원이 쟁점부동산의 시가로 인정된다는 내용의 심의결과를 통지를 하였다. (마) 피상속인이 2008.2.25. ○○○으로부터 쟁점토지를 715,200천원에 매입하여 2008.8.1. 쟁점건물을 250,000천원에 신축하고 ○○○ 대표자: 청구인, 2008.8.1. 개업)의 사업장으로 이용한 사실이 확인된다. (바) 쟁점토지와 비교대상부동산의 연도별 공시지가 변동 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> ㎡당 공시지가 변동 내역 (단위:천원) 구 분 2006 2007 (취득) 2008 2009 (양도) 비 고 쟁점토지 682 682 735 735 비교대상부동산 680 680 680 680 (사) 청구인은 쟁점부동산에 연접한 비교대상부동산의 2009.4.29. 공매가액을 쟁점부동산 가액으로 환산하면 아래 <표3>과 같이 당초 신고한 가액에 미달한다고 주장하면서 비교부동산 낙찰금액과 쟁점부동산 상속가액과의 비교표를 제시하고 있다. <표3>비교대상부동산 낙찰금액과 쟁점부동산 상속가액과의 비교표 (단위:천원,㎡,%) 구 분 비교대상부동산 구 분 쟁점부동산 비율 대지 면적 2,182.1 대지 면적 311.2 대지낙찰가액 1,184,740 대지낙찰가액 228,732 ㎡당 낙찰가액 @542 ㎡당 상속가액 @735 135 건물 면적 5,204.96 건물 면적 481.05 건물낙찰가액 2,496.390 건물낙찰가액 (기준시가) 151,049 ㎡당 낙찰가액 @479 ㎡당 상속가액 @314 65 용 도 횟집,찜질방,목욕탕,노래방 용 도 공장(중고타이어 수리판매장) 쟁점부동산의 대지 및 건물가액을 비교대상부동산의 대지 및 건물의 ㎡당낙찰가액으로 환산한 가액은 308,062천원(대지: 168,962천원, 건물: 139,100천원)이고, 상속재산가액은 환산가액의 123%임 * 비교대상부동산의 낙찰가는 3,681,130천원(대지 1,184,740천원, 건물 2,496,390천원, 낙찰일 2009.2.17. 매각 2009.4.29.)으로서 토지와 건물을 각각 32%와 67%로 안분한 것임 ** 쟁점부동산 환산가액 계산 내역

• 토지: ㎡당 낙찰가 542,935원 x 면적 311.2㎡ = 168,961,372원

• 건물: ㎡당 낙찰가 479,671원 x 면적 481.05㎡ x213,000/353,260 = 139,100,942원 (213,000원은 쟁점건물 용도를 폐차장에서 공장으로, 철골 철근콘크리트를 철골조로 적용하였을 때 조정률을 반영한 기준시가이고, 353,260원은 비교부동산 건물의 조정율을 반영한 기준시가임)

(2) 위 사실관계를 근거로 평가심의위원회의 자문에 따라 쟁점부동산을 평가하여 상속세를 과세한 처분이 조세법률주의에 위배되는지 에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 평가심의위원회는 비상장주식의 평가를 위하여 설치된 기관으로서 그 하위규정으로 국세청 훈령인 “비상장주식 평가심의위원회 설치 및 운영에 관한 규정” 제22조에서 부동산에 대해 자문에 응할 수 있도록 한 규정은 상위법의 내용을 벗어난 것으로 조세법률주의에 위배된다고 주장한다. (나) 그러나, 처분청이 부산지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰한 법적 근거는 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2 규정이 아니라 부동산을 포함한 모든 상속 및 증여 재산평가의 원칙 등을 규정하고 있는상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 단서규정이며, 평가심의위원회의의 설치근거가 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2로서, 동조 제11항에 근거하여 평가심의위원회의 설치·운영, 평가신청절차, 비상장주식의 가액산정 및 평가방법 등에 관하여 국세청 훈령으로비상장주식 평가심의윈원회의 설치 및 운영에 관한 규정을 제정·시행하고 있으며, 동 규정에서 비상장주식 외 자산의 시가인정 자문 등에 대하여 규정하고 있으나 이는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서규정을 근거한 것으로서 동 규정이 상위법의 위임범위를 벗어난 위법한 규정으로 보기는 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로, 평가심의위원회의 자문을 거친 평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점부동산은 상속개시일전 6개월이 경과된 취득자산으로서 평가기준일을 초과하여 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되므로 개별공시지가를 적용하여 쟁점부동산의 상속 당시 시가를 산정하는 것이 타당하다고 주장한다. (나) 그러나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 의하면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간의 매매사례가액이라 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 평가심의위원회 자문을 거쳐 시가에 포함될 수 있다고 규정되어 있고, 처분청은 위 규정에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산 취득가액을 상속개시일 현재 시가로 평가한 점, 쟁점부동산은 취득일 이후 상속개시일 현재까지 재산 형태 및 이용 상태가 변화됨이 없이 동일성을 유지하고 있는 점, 쟁점토지의 기준시가가 취득일보다 상속개시일 현재 상승한 점, 청구인이 쟁점부동산 취득일과 상속개시일 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있다는 증빙을 제시하지 못하는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산 취득일과 상속개시일 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이므로 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.