상속재산의 취득가액을 담보하는 채권액으로 시가를 산정하여야 함

○○세무서장이 2010.01.08 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 51,228,430원의 부과처분은 ○○광역시 ○○군 ○○면 ○○리 755-1, 900-1 ○○빌리지 상가 가동 115호 전체 취득가액을 546,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 ○○광역시 ○○군 ○○면 ○○리 755-1, 900-1 ○○빌리지 상가 가동 115호 672.13㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2008.4.9 상속(청구인 3/7, ○○○ 2/7, ○○○ 2/7 지분)으로 취득하였다가, 2009.3.21 양도하고, 양도가액은 실지양도가액인 750,000,000원, 취득가액은 피상속인이 2004.11.17 실지치득한 가액인 730,000,000원으로 하여 2009.5.31 양도소득세 120,590원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 상속개시 당시 쟁점부동산의 가액이 불분명하다고 보고 취득가액을 기준시가인 298,528,000원으로 산정하여,2010.1.8 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 51,228,430원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.26 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 시 외곽에 있는 상가로서, 피상속인의 취득일부터 청구인의 양도일까지 가격변동이 있을만한 특별한 사정이 없었는바, 실제 1999년 최초 분양된 이후 거래가격의 변동이 거의 없었으며,기준시가도 2008년과 2009년이 1㎡당 304,000원으로 같았고,쟁점부동산과 동일한 위치나 면적은 아니지만 상속개시일(2008.4.9) 약2개월 전인 2008.2.20 거래된 같은 상가 나동 304호(84㎡)의 양도가액이 75,000,000원으로서 쟁점부동산 면적(672.13㎡)으로 단순 환산하여도 6억원이 넘으며, 다수의 판례 등에서도 감정평가법인 1곳에서 감정평가한 감정가액도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가하였다면 이를 시가로 인정하고 있는바, 소급감정가액이기는 하나 삼창감정평가법인 이 2009.4.2 쟁점부동산을 750,000,000원으로 평가한 시가도 있다. 따라서 처분청이 쟁점부동산이 상속개시일 6개월 전후의 매매사례가액이나 감정가액이 없다는 이유로 기준시가로 취득가액을 결정하는 것은 부당하다고 할 것이므로 청구인이 양도소득세 신고한 실지취득가액 730,000,000원으로 양도차익을 산정하여야 한단.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 상속으로 취득할 당시의 시가가 없고, 상속개시일 이후 6개월 이내에 평가한 2 시상의 공신력 있는 감정평가 기관의 감정가액 등이 없으므로, 취득가액을 상속세 및 증여세법제60조 내지 제61조의 규정에 의하여 기준시가로 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속재산의 양도시 그 실지취득가액을 피상속인의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어 서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한

• 다. 1.취득가액
• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다 만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자 산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액 (2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도소득의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속 세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2010.1.1 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조 【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액. 제66조 【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙등】① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한 다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대 하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감 정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본,부동산 매매계약서 등에 의하면, 청구인은 ○○광역시 ○○군 ○○면 ○○리 755-1,900-1 ○○○○빌리지 상가 가동 ○○○호 672.13㎡(쟁점부동산)를 2008.4.9 남편 ○○○로부터 청구 인 3/7, 자 우

○○ 2/7, 자 우

○○ 2/7의 지분으로 공동 상속받았다가,2009.2.17 쟁점부동산을 750,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고,2009.3.21 잔금을 받은 후 소유권 이전한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 아래 〈표〉와 같이 2009.5.31 쟁점부동산의 양도가액 을 750,000,000원, 취득가액을 730,000,000원으로 하여 양도소득세 120,590원을 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일 현재 기준시가인 298,528,000원으로 하여, 2010.1.8 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 51,228,430원을 경정ㆍ고지하였다. 〈표〉신고 및 경정 내역 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 세액 신 고 계 750,000,000 730,000,000 8,955,839 11,044,159 191,385 안○○ 321,428,571 312,857,143 3,838,217 4,733,211 120,593 우○○ 214,285,714 208,571,429 2,558,811 3,155,474 35,396 우○○ 214,285,714 208,571,429 2,558,811 3,155,474 35,396 경 정 계 750,000,000 298,528,000 8,955,839 442,516,161 109,623,008 안○○ 321,428,571 127,940,571 3,838,217 189,649,783 51,228,432 우○○ 214,285,714 85,293,714 2,558,811 126,433,189 29,197,288 우○○ 214,285,714 85,293,714 2,558,811 126,433,189 29,197,288 (단위: 원)

(3) 청구인은 피상속인의 실지 취득가액인 730,000,000원을 청구인의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 피상속인이 2004.8.19 조○○으로부터 쟁점부동산을 취득할 당시에 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점부동산은󰡐총매매가액 730,000,000원, 계약금 70,000,000원, 잔금 660,000,000원(2004.10.25.)󰡑으로 기재되었고, 󰡐중개인

○○ 공인중개사사무소 여

○○ 󰡑으로 기재된 것으로 나타난다. (나) 피상속인이 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점부동산에 채권최고 액을 546,000,000원으로 하여 근저당 설정된 채무를 승계하기 위하여 채권자인 ○○새마을금고(○○광역시 ○○구 ○○동 581-17)에 제출 한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산의 매매가액이 730,000,000원으로 기 재되었고, 쟁점부동산의 임의경매 관련 배당표(○○지방법원 2000타경50390, 2002.11.14) 등에 의하면, 쟁점부동산에는 2000.1.19 채무자 를 주식회사

○○ 으로 하고 근저당권자를

○○ 종합금융주식회사로 하 여 채권최고액 730,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 당시 쟁점부동산이 담보하는 채권액은 560,000,000원으로 나타나며, 부동산등기부등본에 의하면, 상속개시일(2008.4.9) 전 2개월 22일 전인 2008.1.18. 계약된 쟁점부동산과 같은 단지의 상가 나동 304호(84㎡,3층)의 매매가액이 75,000,000원으로서 이를 쟁점부동산(672.13㎡)으로 단순 환산 하면 쟁점부동산은 600,115,975원으로 산정되고, 1999.7.21. 쟁점부동산 일부(46.29㎡)에 대한 전세금이 75,000,000원으로서 이를 쟁점부동산으로 단순 환산하면 쟁점부동산은 1,016,088,788원이며, 소급감정가액이기는 하나 주식회사 ○○감정평가법인의 상속개시일 가격시점의 감정평가액이 750,000,000원으로 나타난다. (다) 살피건대, 청구인은 피상속인이 쟁점부동산을 취득한 이후 상 속개시일까지 가격변동이 없었기 때문에 피상속인의 취득가액을 이 건 양도시 취득가액을 인정하여야 한닥 주장하고 있는바, 청구인 이 주장하는 피상속인의 취득가액인 730,000,000원을 청구인이 제시한 매매계약서 등에 의하여 시가로 볼 수 있는 면도 있으나, 동 취득가액은 평가기준일 전 3년 7개월 전의 가액으로서 납세자의 경우 비상장주식 평가심의위원회의 자문이 없더라도 시가로 인정될 수 있는 2년을 초과하고 있어 이를 시가로 인정하기는 어렵다고 하겠다(조심2009중2755 합동회의, 2010.6.17. 참고).

(4) 한편, 처분청은 이 건 상속개시 당시 쟁점부동산 가액이 불분 명하다고 보아 취득가액을 기준시가인 298,528,000원으로 산정하여 과 세하였으나, 2000.1.19. 당시 채권최고액이 730,000,000원으로서 담보하 는 채권액은 560,000,000원이고, 2003.10.24. 채권최고액은 546,000,000 원으로 설정되어 있는바, 2000.1.19. 현재 채권액 560,000,000원은 당시 상속세 및 증여세법상 시가로 볼 수 있고, 2003.10.24. 채권최고액 을 546,000,000원으로 하여 설정된 채권액이 390,000,000원이었으나, 위에서 본 바와 같이 피상속인의 실지 취득가액이 730,000,000원이고, 2008.1.18 매매사례가액을 환산한 가액이 600,115,975원이며, 1999.7.21. 전세금으로 환산한 가액이 1,016,088,788원이고, 감정가액이 750,000,000원인 점 등에 비추어 볼 때, 상속개시일 현재 상환 등으로 인하여 감소된 채권액 248,000,000원보다는 2000.1.19. 당시의 채권액이 560,000,000원인 점 등을 감안하여 546,000,000원을 시가로 함이 합리적이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.