양도한 부동산의 실제 취득가액

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.9.1. ○○남도 ○○시 ○○동 660-78 대 1,725.4㎡ 및 그 지상건물(일반공장) 3층 2,285㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 손MM으로부터 취득하여 2009.5.14. 주식회사 ◎◎에게 양도하고 2009.7.24. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 1,400,000천원으로, 취득가액을 953,641천원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 전소유자인 손MM이 쟁점부동산의 양도가액을 845,000천원으로 하여 양도소득세 등을 신고한 사실을 확인하고, 손MM이 신고한 위 양도가액에서 건물분 감가상각비 76,358천원을 차감한 768,641천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 2010.1.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 103,902,330원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 일부를 임차하여 사업을 영위하던 중 사업부진으로 인하여 경매처분의 위기에 있던 전소유자(손MM)로부터 부탁을 받고 담보대출금 780,000천원 및 임대보증금 70,000천원을 승계하고 차액 180,000천원을 지급하는 조건으로 합계 1,030,000천원에 쟁점부동산을 실지 취득하였으며, 다만 당초 전소유자에 대한 세무조사 과정에서 전소유자의 간곡한 부탁과 청구인의 세법상 무지로 인하여 사실과 다른 확인서 등에 서명을 한 것에 불과하다. 따라서, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 위 1,030,000천원에서 건물분 감가상각비 76,358천원을 차감한 953,641천원으로 보는 것이 타당하고, 처분청이 과세근거로 한 취득가액은 청구인이 승계한 담보대출금 및 임대보증금의 합계액보다도 적은 금액이므로 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 전소유자인 손MM에 대한 ◎◎지방국세청의 양도소득세 실지조사 당시 작성된 청구인의 2002.6.20.자 문답서를 보면, 청구인은 845,000천원에 쟁점부동산을 취득하였다고 진술한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산 취득과 관련하여 토지의 경우 590,000천원의 계산서가, 건물의 경우 공급가액 255,000천원(부가가치세 25,500천원)의 세금계산서가 각각 수수되었고, 청구인이 2000년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표를 보면, 토지 590,000천원, 건물 305,435천원(취․등록세 포함)으로 각각 기재되어 있는 점 등을 볼 때, 청구인은 손MM으로부터 845,000천원에 쟁점부동산을 취득하였다고 보는 것이 타당하다. 한편, 청구인은 임대보증금 70,000천원을 승계하고 잔액 180,000천원을 현금 등으로 지급하였다고 주장하나, 청구인이 2002년 제2기 부가가치세 신고시 제출한 부동산 임대 공급가액 명세서에 기재된 임대보증금액 그 금액이 서로 다를 뿐만 아니라, 잔액 180,000천원 또한, 매매대금으로 실제 지급되었음을 인정할 만한 객관적인 증빙자료가 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액으로 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) ① 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 분문에서 “대통령령이 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 “실제거래가역”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 2000.8.25. 부동산매매계약서를 보면, 청구인은 손MM으로부터 매매대금 1,030,000천원(◇◇은행 대출금 780,000천원 및 임대보증금 70,000천원 승계)에 쟁점부동산을 취득하기로 약정한 것으로 기재되어 있다.

(2) ◎◎지방국세청 조사담당 공무원의 2002년 7월자 조사서를 보면, 손MM이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 845,000천원에 대하여 양도소득세 실지조사를 한 결과, 손MM이 쟁점부동산을 담보로 한 ◇◇은행 ○○지점의 채무액 780,000천원에 대한 원리금을 상환하지 못하여 경매처분에 이르자 임차인인 청구인에게 부동산을 취득할 것을 권유하여 토지분 590,000천원, 건물분 255,000천원(부가가치세 25,500천원 별도). 합계 845,000천원(부가가치세 포함 870,500천원)에 양도하였고, 대금 수수내역을 확인한 바, 계약금 60,500천원은 청구인 외 5인의 임대보증금 60,500천원과 상계하였고, 780,000천원은 손MM의 ◇◇은행 채무액 780,000천원을 청구인이 승계하였으며, 나머지 잔액 30,000천원은 청구인의 예금계좌(경남은행 574xxxxxxxxx)에서 2000.10.2. 10,000천원(수표번호: 바가08218263), 2000.10.5. 20,000천원(수표번호: 바가07987344)을 각각 수표발행․인출하여 지급하였음이 확인되므로 손MM이 당초 신고한 양도가액(845,000천원을 실지거래가액으로 인정(추징예상세액 없음)한 것으로 조사되었다.

(3) 청구인의 2002.6.20. 문답서를 보면, 쟁점부동산의 취득가액은 845,000천원(부가가치세 별도)이고, 매매대금 중 계약금 60,500천원은 기 임대보증금에서 차감하였고, 중도금 780,000천원은 손MM의 금융채무를 인수하였으며, 잔금 30,000천원은 청구인의 예금계좌에서 수표발행․인출하여 지급하였다는 취지로 진술한 것으로 기재되어 있다.

(4) 처분청이 제출한 2008.8.30. 부동산매매계약서를 보면, 쟁점 부동산의 매매대금이 “845,000천원”으로 특약사항에 “단 건물분 255,000천원, 토지분 590,000천원으로 함. 매매대금 845,000천원 중 ◇◇은행 ○○지점 출금 780,000천원은 매수자가 승계하여 상계처리함. 부가가치세 별도로 함”이라고 기재되어 잇고, 자기앞수표 2매(액면금 합계 30,000천원)이 첨부되어 있다.

(5) 청구인이 승계하였다고 주장하는 임대보증금 및 2002년 제2기 부가가치세 신고시 제출된 부동산임대공급가액명세서상 임대보증금 각 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 임대보증금 내역 (단위: 천원) 청구인 주장 부가가치세(2002년 제2기) 신고내역 임차인 임대보증금 비고 임차인 임대보증금 장○광 6,000 미등록, 지하식당

• - 청구인 14,000 청구인 본인

• - 이○렬 15,000 이○렬 7,000 윤○웅 15,000 윤○웅 7,000 김○식 6,000 김○식 6,000 박○현 14,000 박○현 14,000 합 계 70,000 합 계 34,000

(6) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 손MM으로부터 쟁점부동산을 1,030,000천원에 취득하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 전소유자인 손MM이 양도가액을 845,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였을 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 전소유자에 대한 당초 세무조사 과정에서 청구인이 쟁점부동산을 845,000천원에 양수하였다고 문답서를 통하여 진술한 점, 처분청이 제출한 부동산매매계약서 및 자기앞수표 사본 등을 볼 때, 청구인은 손MM으로부터 845,000천원에 쟁점부동산을 취득한 것으로 보이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 위 845,000천원에서 건물분 감가상각비 76,358천원을 차감한 768,641천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.