부동산의 실지 취득가액이 타당한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996.11.29. 취득한 ○○남도 ○○시 ○○동 178 외 1필지 답 2,465㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.2.21. 경매에 의하여 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 경락가액(601,160,000원)을 양도가액으로 하고, 환산가액(412,299,363원)을 취득가액으로 하여 2009.12.29. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 144,705,340원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 전 소유자 노○○의 채무 3억원(채권자 주식회사 ○○상호신용금고, 채권채고액 3억 9,000만원 근저당권 설정)을 인수하였고, 현금 2,000만원을 지급하였으며, 청구인 명의의 ○○광역시 ○○구 ○○동 502-26 ○○빌딩 5, 6층(레스토랑, 로바다야끼)의 전세보증금(인테리어 포함) 3억원을 대물 교환하였으므로, 취득가액은 6억 2,000만원으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 전 소유자 노○○이 근저당권을 설정하고 차입한 채무 3억원을 인수하였다고 주장하나, 근저당권의 채무자는 노○○이 아닌 주식회사 ○○건설로 되어 있어 노○○이 관련되었는지 확인되지 아니하고, 채무를 인수·변제·지급한 증빙이 없어 채무인수를 인정하기 어려우며, 현금 2,000만원의 지급 증빙도 없고, ○○광역시 ○○구 ○○동 502-26 ○○빌딩 5, 6층의 전세물건 대물교환과 관련하여 거액의 물건을 매매하였음에도 입증할 만한 계약서 등이 없고, 부동산등기부에도 청구인의 전세권 및 노○○의 전세권 인수 등이 전혀 나타나지 아니하며, 또한 청구인은 ○○빌딩 5, 6층을 전세보증금 2억원의 전세로 임차하고 시설비 1억원 지출하였다고 주장하나 해당 소재지에 청구인 및 노○○의 사업자등록이 없는 등 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로, 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 환산가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 6억 2,000만원이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 1996.11.29. 취득한 ○○남도 ○○시 ○○동 178 답 1,658㎡ 및 같은 동 183 답 807㎡를 2007.2.21. 경락가액 601,160,000원에 경매에 의하여 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 환산가액(412,299,363원)을 적용하여 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 6억 2,000만원으로 확인된다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 전 소유자 노○○의 채무 3억원을 인수하고, 노○○에게 현금 2,000만원을 지급하였으며, 노○○에게 ○○광역시 ○○구 ○○동 502-26 ○○빌딩 5층(레스토랑), 6층(로바다야끼)의 전세보증금(인테리어 포함) 3억원을 대물교환하였으므로, 쟁점부동산의 취득가액은 6억 2,000만원이라는 주장이다. (나) 쟁점부동산의 폐쇄등기부등본에 의하면, 1995.12.15. 노○○이 취득하였던 쟁점부동산은 1996.9.24. 채무자를 ○○건설주식회사로 하고 근저당권자를 주식회사 ○○상호신용금고로 하며 채권최고액을 3억 9,000만원으로 하는 근저당권이 설정되었다가 1996.11.29. 청구인이 취득한 후 1997.9.13. 근저당권이 말소되었던 바, 채무자인 ○○건설 주식회사와 노○○의 관계가 확인되지 아니하고, 청구인이 노○○의 채무를 인수하였는지 여부, 인수하였다면 금액이 얼마인지 및 그 채무의 상환내역 등이 확인되지 아니한다. 청구인이 제출한 ‘○○상호신용금고 파산내역서’(2010.11.3.)에 의하면, 주식회사 ○○상호신용금고는 2000년 ○○금고로 통합되었고, ○○금고는 2005년 ○○저축은행으로 통합되는 과정에서 청구인의 채무변제 내역이 유실되어 남아있는 자료가 없는 것으로 주장하고 있다. (다) 청구인이 쟁점부동산의 대가로 노○○에게 현금 2,000만원을 지급하였다는 객관적인 증빙은 없으며, 부동산등기부등본에는 ○○광역시 ○○구 ○○동 502-26 ○○빌딩(지상 10층, 지하 2층) 5, 6층에 전세권이 설정된 사실은 없다. 청구인은 처남(조○○), 동서(김○○)와 공동으로 ○○빌딩 5, 6층에서 전세보증금 2억원과 인테리어 비용 1억원을 들여 영업하던 중 1996년 쟁점부동산을 취득하였고, ○○빌딩 5, 6층 전세보증금(인테리어 포함) 3억원을 대가로 지급하였다는 증빙으로 폐업사실증명을 제출하였던 바, 2010.11.1. 발급된 폐업사실증명 및 가족관계증명서에 의하면, 청구인의 동서 김○○이 ○○구 ○○동(이하의 주소는 기재되지 아니함)에서 한식점 ○○촌(1996.7.15.~1996.11.20.) 및 서양음식점 산○○(1996.7.20.~1996.11.22.)의 사업자등록을 하였으나, 청구인이 관련된 내용은 나타나지 아니한다. (라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 6억 2,000만원이라고 주장하나, 부동산매매계약서, 금융거래내역 등 객관적인 자료에 의하여 실지취득가액이 6억 2,000만원으로 확인되지 아니한다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 명확하지 아니하다고 보고 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2010년 11월 15일