입주권의 불입액보다 낮은 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2010.2.5. 청구인에게 한 2009.2.17. 증여분 증여세 6,358,900원의 부과처분은 2009.1.29. 매매계약된 울산광역시 동구 ○○동 660 ○○○○○○아파트 104동 1902호의 재건축입주권 매매사례가액 55,000,000원(매매가액의 2분의 1)을 증여재산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2009.2.17. 시아버지 김병우로부터 울산광역시 동구 ○○동 660 ○○○○○○아파트 101-2101 재건축 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 남편 ○○○와 공동으로 증여받고 증여재산가액을 같은 아파트 104-1902 재권축 조합원입주권(이하 “매매사례입주권”이라 한다)의 매매사례가액 55,000천원(매매가액의 1/2), 채무승계액 5,000천원으로 하여 증여세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 위 매매사례가액을 인정하지 아니하고 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 적용하여 증여재산가액을 증여일까지의 불입액 65,937,150원으로 평가하고 채무승계액 25,000천원을 부인하여 2010.2.5. 청구인에게 2009.2.17. 증여분 증여세 6,358,900원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 및 제5항은 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 제5항에 규정한 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 범위를 적극적으로 인정하여 아파트의 경우 동이한 단지, 동, 층, 기준시가뿐만 아리라 동일한 단지에 위치한 경우에 동 및 층이 다르고 심지어 기준시가가 상이한 경우에도 시가로 인정하고 있다. 납세자가 매매사례가액의 수집능력이 빈약하여 보충적 평가방법으로 재산가액을 평가하여 증여 신고한 건에 대하여 수집능력이 우월한 과세당국이 매매사례가액을 적극 수집하여 시가로 반영하는 것은 적정한 과세표준 산정으로 공평과세를 구현하려는 입법취지를 적극 실행하는 것으로 보이나, 납세자가 각고의 노력으로 취득한 매매사례가액을 재산가액 평가의 기준으로 인정하지 아니하고 우월적 지위에 있는 과세당국이 보충적 평가방법으로 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점입주권의 매매사례가액은 차이가 심해 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 보기 어려우며, 매매사례가액을 시가로 인정한 경우는 일반적으로 보충적 평가방법에 의한 금액보다 매매사례가액이 높은 경우로서 청구인의 경우처럼 보충적 평가방법보다 매매사례가액이 낮은 경우 매매사례가액을 인정한 사례는 없다. 이 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 상속세 및 증여세법제60조 제3항 및 제61조 제5항과 같은 법 시행령 제51조에 의거 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이며, 평가기준일 현재 프리미엄을 확인할 수 없으므로 불입액으로 증여재산가액을 평가함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점입주권의 불입액보다 낮은 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조 【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간․성질․내용․거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제76조 【결정·경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(탈루) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 국세징수법 제14조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(경정)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제51조 【지상권등의 평가】② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조제8항제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본 및 증여계약서에 의하면 2009.2.12. 청구인은 배우자와 함께 시아버지 ○○○로부터 쟁점입주권의 지분 각각 2분의 1을 증여받았으며, 2009.2.17. 소유권이전하고 주택재건축정비사업조합에 신탁한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 매매사례입주권의 매매계약서, 등기부등본 등을 증빙서류로 제출하면서 쟁점입주권의 증여재산가액을 분양예정가액이 아닌 매매사례가액으로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 쟁점입주권과 매매사례입주권의 동호수, 매매계약일, 전용면적, 분양금액 등은 아래 <표>와 같이 나타난다. (단위: 천원) 구 분 쟁점입주권 매매사례입주권 동호수 101-2101 104-1902 증여, 매매계약일 2009.2.17. 2009.1.29. 입지조건 동향 남향 전용면적 84㎡ 84㎡ 분양예정일 2011.7. 2011.7. 분양금액 232,569 238,049 권리가액 120,686 120,686 기납부액 11,188 11,736 잔금 100,694 105,626 증여일까지 불입액 131,874 132,422 매매가액

• 110,000 프리미엄

• △22,422 (나) 국세청 국세통합인증관리시스템에 나타난 증여일 전후 쟁점입주권과 전용면적이 동일한 입주권의 매매사례는 아래 <표>와 같다. (단위: ㎡, 천원) 구 분 202-1902 140-1902 (매매사례입주권) 201-2005 202-1501 매매계약일 2008.9.8 2009.1.29 2009.3.27 2009.10.27 전용면적 84 84 84 84 거래가액 258,397 215,626 220,450 232,514 분양금액 233,442 238,049 230,450 232,514 프리미엄 24,955 △22,422 △10,000 0 (다) 살피건대, 처분청은 쟁점입주권에 대한 거래가액이 차이가 심해 매매사례가액으로 인정하기 어려워 보충적인 평가방법으로 과세하였으나, 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제5항은 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 유사한 다른 재산의 매매사례가격을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는 바, 증여세를 부과하기 위한 증여재산의 가액은 취득시점이 아닌 증여일 현재의 시가이어야 하고, 이 때 매매사례가액이 확인되는 경우 이를 시가로 볼 수 있는 것으로, 청구인이 제시한 매매사례입주권은 쟁점입주권과 방향은 다르나 위치, 전용면적, 분양가액, 권리가액이 유사하고, 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 입주권 중 증여일로부터 가장 가까운 날에 매매계약이 되어 매매사례가액으로서 요건을 충족한 것으로 보인다. 따라서, 쟁점입주권의 기사로 볼 수 있는 매매사례가액이 있음에도 처분청이 쟁점입주권의 증여재산가액을 보충적 평가방법에 따라 불입한 금액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2010 7. 26.