부동산의 취득가액이 불분명하여 환산한 취득가액을 적용 양도소득세를 과세하는 것임.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.3.8. ○○도 ○○시 ○○일동 1313-11 토지 693m²(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 그 지상에 주거용 건물 168.52m²(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점건물과 쟁점토지를 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2007.9.4. 쟁점부동산을 김○○ 외 3인(박○길, 박○희, 박○기)에게 양도하고, 2008.6.2. 양도가액을 300.000천원, 취득가액을 381,453천원, 양도차손을 83,644천원으로 하영 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다가, 2009.10.7. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 280,000천원, 양도차익을 20,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준 수정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액을 적용하여 2009.12.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 24,294,460원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 부동산중개사 사무실에 근무하는 후배 지○건의 소개로 쟁점토지의 실지소유자(명의상 소유자는 ○○○)이며 쟁점건물의 신축사업자인 ○○○을 알게 되었고, 청구인의 처 ○○○은 ○○○이 쟁점토지 잔금 및 토지형질변경 자금의 부족을 호소하자 각각 50,000천원씩 합계 100,000천원 대여하였다.

○○○이 ○○○에 대한 차입금을 변제하지 못하자 ○○○은 쟁점토지와 쟁점건물을 완공하여 청구인에게 소유권이전등기를 해주고, 청구인은 ○○○ 소유의 시가 150,000천원 상당의 ○○도 ○○시 ○○○동 1991 토지 400m²(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 ○○○에게 소유권이전등기를 해주기로 합의하였고, 위 합의 후에 ○○○이 30,000천원의 추가공사비를 요구하여 이를 지급하고 위 합의대로 각각 소유권이전등기를 경료하였는 바, 쟁점토지의 취득가액은 위 대여금 100,000천원, 쟁점외토지 시가 150,000천원, 추가공사비 30,000천원을 합한 280,000천원이다. 처분청은 쟁점토지가 280,000천원에 취득되었다는 ○○○의 사실확인서 및 경위서가 신빙성이 없는 것으로 보았으나, ○○○이 100,000천원을 차입한 사실은 ○○○의 사실확인서와 일치하고, 쟁점토지와 쟁점외토지의 소유권이전 접수일이 동일한 날짜(2002.3.8.)임을 보더라도 ○○○의 사실확인서 및 경위서는 사실임을 알 수 있다. 또한, 처분청은 ○○○이 자필서명한 토지 실지거래 확인서에 대하여 협박에 의하여 작성한 것으로 번복하였다는 의견이나, 이는 처분청의 담당공무원으로부터 단기매매에 따른 양도소득세가 과세된다는 말을 듣고 당초 확인서 내용을 번복한 것으로 추정되며, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 직후인 2002.10.8. ○○은행에서 대출목적으로 쟁점부동산을 평가한 가액 263,930천원이 쟁점부동산의 취득가액 280,000천원과 비슷한 점 등으로 보아 청구주장이 진실임을 알 수 있다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 전 소유자 ○○○과 체결한 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였다고 주장하면서 제시한 차용금증서, 영수증, 쟁점외토지 등은 ○○○의 대리인이라고 주장하는 ○○○과의 개인적인 채권 ․ 채무인지 쟁점부동산의 취득대금인지가 확인되지 않아 신빙성 있는 증빙자료로 볼 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점외토지를 ○○○이 미등기전매하여 이○○에게 소유권이전등기된 것으로 주장하고 있지만, 청구인의 주장대로 미등기전매라면, 진○○과 강○○의 실지 계약서, 진○○과 이○○간의 허위계약서가 있어야 함에도 이를 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 시가가 150,000천원이라는 증빙서류도 제시하지 못하고 있다. 그리고, 쟁점주택의 신축비용에 대한 도급계약서 및 세금계약서 등 각종 증빙서류를 제시하지 못하고, 청구인이 제시한 2002.10.8. 감정평가서는 ⌜소득세법시행령⌟ 제176조의2 제3항 제2호(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액)에서 규정하고 있는 요건을 충족하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액을 적용하여 경정․고지한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 ⌜소득세법⌟ 제114조 제7항에 의한 환산한 취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지] ➄ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 ⌜부동산등기법⌟ 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. ➅ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방 국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ➆ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ➀ 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ➁ 법 제114보 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액 × ──────────────────── 제3항 제1호의매매사례가액 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.3.8. 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 쟁점건물을 신축하여 보유하다가 2007.9.4. 쟁점부동산을 김○자 외 3인에게 양도하고, 2008.6.2. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 381,453천원 양도차손을 83,644천원으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다가, 2009.10.7. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 280,000천원, 양도차익을 20,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준을 수정신고하였으며, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액을 적용하여 이 건 경정․고지하였다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 제시증빙은 아래<표1>과 같다. <표1> 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 제시증빙 (단위: 천원) 일자 청구인 주장 내용 금액 제시증빙 2001.6.28. 진

○○ 강

○○ 에게 대여 50,000 지

○○ 의 경위서 ․ 확인서, 변

○○ 의 확인서 2001.10.4. 진

○○ 이 강

○○ 대여 50,000 지

○○ 의 경위서 ․ 확이서, 변

○○ 의 확인서 2002.3.8. 쟁점외토지를 이

○○ 에게 소유권이전등기 150,000 (시가) 지

○○ 의 경위서 ․ 확인서, 등기부등본 2002.3. 강

○○ 에게 추가공사비 지급 10,000 지

○○ 의 경위서 ․ 확인서, 강

○○ 의 차용증서 2002.4. 강

○○ 에게 추가공사비 지급 20,000 지

○○ 의 경위서 ․ 확인서, 박

○○ 의 영수증 <합계> 280,000

(3) 청구인이 제시한 지○○의 쟁점부동산 취득관련 확인서 및 경위서 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 지○○의 쟁점부동산 취득관련 확인서 및 경위서 내용 확인일자 내 용 2008.5.31.

• 쟁점토지 거래가액이 쟁점외토지 시가 150,000천원과 현금 130,000천원, 합계 280,000천원에 거래된 것을 확인함 2008.8.4.

• 청구인의 처 진

○○ 이 50,000천원을 두 번 빌려주면서 지

○○ 을 보증인 으로 하여 차용증을 받은 것으로 기억함

• 쟁점외토질를 150,000천원에 매매하기로 하고 나머지 30,000천원은 2번 에 걸쳐서 지급한 것으로 기억함 2009.10.21.

• 청구인이 강

○○ 에게 50,000천원을 빌려주었고 상환이 되지않아 쟁점토 지와 건축물을 완공하여 교환하는 조건으로 시가 150,000천원의 쟁점외 토지를 주었으며, 건축허가를 받는 과정에서 형질변경비용 50,000천원을 대납한 사실이 있음을 확인함 2009.11.9.

• 강

○○ 과 투자자 변

○○ 이 청구인으로부터 50,000천원을 차용하였고,형질변경으로 50,000천원을 대납하였으며 시가 150,000천원인 쟁점외토지를 주고 쟁점부동산을 교환하기로 하였음

(4) 청구인이 제시한 쟁점토지의 전 소유자 변○

○ 의 사실확인서에는 ‘쟁점토지를 2001.6.28. 변○

○ 이 잔금부족으로 50,000천원을 차용하였고, 2001.10.4. 농지전용비용 50,000천원을 차용하였으나 변제하지 못하여 쟁점토지를 2002.2.28. 매매대금 100,000천원에 매도하였다’리고 기재되어 있고, 처분청이 제시한 2009.9.8. 변○

○ 의 확인서에는 위 당초의 사실확인서 내용을 번복하여 쟁점토지의 대금으로 32,000천원을 받은 것으로 기재되어 있다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 실지 소유자 및 쟁점건물의 신축사업자가 강○○이라고 주장하고 있으나, 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 않고, 진○○이 강○○에게 대여하였다는 100,000천원에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 않고 있다.

(6) 쟁점외토지는 2002.3.8. 진○○에서 이○자로 소유권이전등기되었고, 청구인은 그 당시 쟁점외토지의 시가가 150,000천원이라고 주장하면서 평가근거는 제시하지 않고 있으며, 진○○은 쟁점외토지를 양도한 후에 기준시가에 의하여 양도가액을 50,000천원, 취득가액을 49,200천원으로 양도소득세 과세표준을 신고하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.

(7) 청구인은 강○○쟁점건물의 추가공사비로 30,000천원을 지급하였다고 주장하면서, 채무자가 강○○으로 되어 있는 10,000천원의 차용증서와 영수인이 박○○(강○○의 처)로 되어 있는 20,000천원의 영수증을 제시하고 있다.

(8) 위 사실관계를 종합하여 보건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 대여금100,000천원, 쟁점외토지 시가 150,000천원, 추가공사비 30,000천원을 합한 280,000천원이라고 주장하나, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득계약서를 제시하지 못하고, 있고, 청구인이 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였다고 주장하면서 제시한 차용금증서, 영수증, 쟁점외토지 등은 변○○의 대리인이라고 주장하는 강○○과의 개인적인 채권․채무인지 쟁점부동산의 취득대금인지가 확인되지 않아 신빙성 있는 증빙자료로 보기 어려운 점, 또한, 청구인은 쟁점외토지를 강○○이 미등기전매하여 이정자에게 소유권이전등기된 것으로 주장하고 있지만, 청구인의 주장대로 미등기전매라면, 진○○과 강○○간의 실지 계약서, 진○○과 이○○간의 허위계약서가 있어야 함에도 이를 제시하지 못하고 있고, 쟁점외토지의 시가가 150,000천원임을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점, 그리고, 청구인은 청구인의 처 진○○이 강○○에게 대여하였다는 100,000천원에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점, 더욱이, 청구인이 제시한 2002.10.8. 감정평가서는 쟁점토지의 취득일인 2002.3.8.로부터 7개월이 경과한 후에 감정되었고, 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액이 아니어서 ⌜ 소득세법 시행령⌟ 제176조의2 제3항 제2호(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액)에서 규정하고 있는 요건을 충족하지 못하고 있는 점 등으로 보아 처분청이 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액으로 하여 경정․고지한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 ⌜국세기본법⌟ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.