부동산의 실지취득가액

○○세무서장이 2010.1.11. 청구인 이○○ 및 이××에게 각각 한 2004년 귀속 양도소득세 47,621,790원의 부과처분은 ○○광역시 ○○구 ○○동 1가 165-1 건물 468.83㎡ 및 부속토지 170.3㎡의 취득가액을 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인 이○○와 이××(이하 “청구인들”이라 한다)는 2004.3.30. 박○○로부터 ○○광역시 ○○구 ○○동 1가 165-1 소재 근린생활시설 및 주택용 건물 468.83㎡ 및 부속토지 170.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각 1/2의 지분으로 취득하여 2004.11.21. 명○○에게 양도한 후, 2004.11.4. 양도소득세 신고시 취득가액을 4억 3,000만원으로, 양도가액을 3억 9,000만원으로 하여 과세미달로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인들의 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 실제 양도가액을 5억 8,000만원으로, 취득가액을 4억 3,000만원으로 보아 양도차익 1억 5,000만원에 대하여 2010.1.11. 청구인들에게 2004년 귀속 양도소득세 47,621,790원을 각각 경정⋅고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.2.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인들이 당초 신고한 4억 3,000만원으로 보았으나, 이는 매도인 박○○가 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하여 실제 내용과 다르게 작성한 것으로서 단기간에 지가가 1억 5,000만원 상승할만한 지역이 아닌 점, 2004년 당시 쟁점부동산의 가격이 6억원을 초과하는 상황에서 매도인 박○○가 4억 3,000만원에 매도할 아무런 이유가 없었으며, 박○○의 대리인인 김○○이 4억 3,000만원이라고 단정하고 있지 아니하는 등 실제 취득가액이 6억 4,000만원이다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 제시한 취득가액에 대한 대금지급증빙 중 우리은행 담보대출승계분 1억 2,000만원, 임대보증금 승계분 9,500만원 외 수표로 지급하였다는 4억 4,900만원에 대하여 금융거래 확인한 바, 2억 1,900만원만 박○○에게 지급된 것이 확인되며, 매도인의 대리인인 김○○이 6억 4,000만원짜리 계약서는 작성사실을 부인하고 있어 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지취득가액이 6억 4,000만원인지, 아니면 4억 3,000만원인지 여부
• 나. 관련법률 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기전의 것)① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(1999.12.28. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래 가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정⋅경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액⋅매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 2004년 귀속 양도소득세 경정결의서 및 과세전적부심사결정서 및 양도소득세 조사종결복명서 등 심리자료를 보면, 다음과 같이 나타난다. (가) 양도소득세 조사종결복명서(2009.11.)를 살펴보면,

1. 청구인들이 쟁점부동산에 대한 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 3억 9,000만원으로, 취득가액을 4억 3,000만원으로 신고한 것에 대하여, 양도가액은 쟁점부동산 매수인인 명○○이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에 의해 5억 8,000천원으로 확인되었고, 청구인들 중 이○○는 명○○이 제출한 매매계약서를 부인하다가 추후 이를 인정하였고,

2. 실제 양도가액이 5억 8,000만원으로 확인된 후, 당초 신고 내용과는 달리 청구인들이 취득가액이 6억 4,000만원으로 기재된 계약서를 제시한 바, 전 소유자 박○○의 대리인인 남편 김○○은 동계약서 작성을 부인하였으며,

3. 청구인들이 2009.12.4. 과세전적부심사시 제출한 대금지출증빙에 대하여 검토한 바, 아래 <표1>과 같이 우리은행 담보대출승계분 1억, 2,000만원 및 임대보증금 승계분 9,500만원 외 수표로 지급하였다는 4억 4,900만원에 대하여 금융거래 확인한 바, 2억 1,900만원만 지급된 것이 확인되어 청구인이 제시한 지급증빙에 신빙성이 없으므로 쟁점부동산에 대한 양도가액은 5억 8,000만원이며, 취득가액은 당초 청구인들이 신고한 4억 3,000만원이 정당하다고 판단한 사실이 기재되어 있다. <표1> 대금지출증빙에 대한 검토 내역 (단위: 천원) 수표발행일자 수표번호 금액 수취인 비고 2004.3.29. 39079232 3,000 박○○ 증빙정당 2004.2.12. 39079032 10,000 고○○ 2004.3.29. 39079230 116,000 박○○ 증빙정당 2004.3.18. 19-1689747 100,000 박○○ 증빙정당 2004.3.29. 39079231 20,000 정○○ 2004.3.18. 19-16896746 100,000 이○○ 본인계좌(095-19--)로 입금 2004.2.17. 39662505 60,000 불 명 금융자료 보관종료확인불능 2004.2.12. 39079033~6 40,000 이○○ 본인계좌(095-19--)로 입금 1,000만원권 4매 합 계 449,000

(2) 이에 대하여 청구인들은 당초 검인계약서상 취득가액을 4억 3,000만원으로 하여 신고하였으나, 이는 매도인 박○○가 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하여 관행적으로 실제 내용과 다르게 작성한 것으로서 지가 급등지역이 아니므로 단기간에 지가가 1억 5,000만원 상승할만한 지역이 아니었고, 2004년 당시 쟁점부동산의 가격이 6억원을 초과하는 상황에서 매도인이 4억 3,000만원에 매도할 아무런 이유가 없었으며, 매도인의 대리인인 김○○이 4억 3,000만원이라고 단정하고 있지 아니하고 있으며, 아래 <표2>의 명세와 같이 실제 취득가액이 6억 4,000만원이며, 이에 대한 자금원천은 전처의 교통사고 보험금 3억원, 이○○ 소유의 ○○광역시 ○○구 ○○동 939 주례 1차 ○○아파트 103동 2004호(이하 “주례아파트”라 한다) 매도금액 1억 5,000만원과 보유현금 등이라며, 등기부등본(토지, 건물), 검인계약서(매수용, 매도용), 부동산매매계약서, 확인서(박○○), 자기앞수표 발행내역, 인출내역서, 하나은행통장사본, 확인서(김○○), 부동산매매계약서 및 답변서(김○○) 등을 제시하였다. <표2> 청구주장 취득대금 증빙내역 (단위: 천원) 날 짜 금 액 거래내역 및 증빙 처분청 의견 2004.2.17. 60,000 주1 외환은행수표(39662505)지급 (계약금, 수표인출지급) 확인불명 2004.3.18. 100,000 사상우체국수표(19-16896747)지급 증빙인정 2004.3.29. 116,000 외환은행수표(39079230)지급 증빙인정 2004.3.29. 3,000 외환은행수표(39079232)지급 증빙인정 2004.3.29. 128,500 주2 주례동아파트 매도잔금(매수인 김○○ 보유 및 대출분 수표지급(김○○의 하나은행 5,800만원 대출통장 사본 첨부 1000만원권 수표5매: 15590604~8, 100만원권 8매 39498782~9) 객관적 증빙아님 2004.3.29. 17,500 주3 쟁점부동산 잔금지급(외환은행 수표지급, 입금불명) 〃 2004.4.2. 120,000 우리은행 범천동지점 대출금 승계 증빙인정

• 95,000 임대보증금 승계(1층 7천만원, 2층 2,500만원) 증빙인정 합 계 640,000 주1,2,3) 청구인은 매매대금 주장, 처분청은 확인불명이거나 객관적 증빙이 아니라는 의견. 주2) 청구인은 과세전적부심사시와 다른 김순옥의 하나은행 증빙 등을 제출함. (가) 부동산매매계약서(2004.2.17.)를 보면, 매도인 박○○를 대리한 김○○이 쟁점부동산을 매매대금 6억 4,000만원(2004.2.17. 계약금 6,000만원, 2004.4.30. 잔금 5억 8,000만원)으로 하여 매매한 것으로 나타나고, 김○○의 지장이 날인되어 있으며, 매수인은 이○○로, 중개인은 ○○공인중개사 박○○로 나타난다. 또한 특약사항으로서 잔금일은 양자 간에 조정한다, 융자 건은 매수인이 승계한다, 일층 및 이층 전세 건은 매수인이 승계한다고 기재되어 있다. (나) 2009.12.2. ○○공인중개사 박○○의 확인서에는 아래와 같이 기재되어 있다.

○○광역시 ○○구 ○○1가 165-1번지의 2004.2.17.자 부동산매매계약서는 본 공인중개사사무실에서 작성했음을 확인합니다. 매도인인 박○○는 몸이 불편한 관계로 대리인김○○이 와서 계약한 사실임을 확인합니다. (다) 2004.2.17. 12:48 경 계약금으로 지급한 6,000만원은 외환은행 ○○지점에서 자기앞수표(39662505)로 인출하여 당일 오후 3시경 ○○공인중개사 사무실에서 매도인에게 지급하였다며, 외환은행거래명세서(계좌 095-19--)를 증빙으로 제시하였다. (라) 2004.3.29. 1억 2,800만원은 주례아파트 매매잔금 명목으로 매수인 김○○으로부터 받은 5,800만원인 하나은행수표(1,000만원권 5장, 수표번호 15590604~8 및 100만원권 8장, 수표번호 39498782~9) 및 김○○으로부터 추가로 받은 잔금 7,050만원으로 지급하였다며, 아래와 같이 하나은행통장사본, 확인서(김○○) 및 부동산매매계약서 등을 제시하였다.

1. 김○○의 하나은행통장사본을 보면, 2004.3.29. 1,000만원권 5장(수표번호 15590604~8) 및 100만원권 8장(수표번호 39498782~9)등 5,800만원이 대체 지급된 것으로 나타난다.

2. 2010.1.10. 김○○이 작성한 확인서를 보면, 아래와 같이 기재되어 있다.

○○광역시 ○○구 ○○동 929번지 주례○○1차아파트 103동 2004호를 2004.2.9.자 매매계약시 잔금 1억 2,850만원을 매도인 이○○에게 지불할 당시 5,800만원은 대출받아 수표로 지급하였고, 나머지 7,050만원은 김○○ 소유 아파트를 임대하면서 2004.3.29. 받은 전세보증금의 일부금액을 이○○에게 잔금으로 지급한 것이 사실임을 확인합니다.

3. 부동산매매계약서(2004.2.9. 매도인 청구인, 매수인 김○○)를 보면, 주례아파트를 2004.2.9. 매도인 청구인이 1억 4,250만원(계약금 1,400만원, 2004.3.29. 잔금 1억 2,850만원)에 매수인 김○○에게 매도한 것으로 기재되어 있다. (라) 2009.12.4. 김○○이 작성한 부동산매매계약서 및 답변서(배달증명)에는 다음과 같이 지재되어 있다.

1. 약 6년 전에 본인의 처 박○○ 소유의 ○○ ○○구 ○○동 1가 161 건물을 본 인(김○○)과 귀하(이○○)간에 매매계약을 체결하였습니다.

2. 본인은 박○○를 대리하여 위 부동산을 매매하였으나 오래되어 매매가격이 기억이 나지 않았는데, 2009.9.경 ○○세무서 조사과에 조사를 받을 때 담당직원이 4억 3천만원짜리 검인계약서와 6억 4천만원짜리 계약서를 보이면서 어떤 것이 진짜인지 말하라고 하나 본인은 기억이 나지 않아 어느 것이 진짜인지 모른다고 답변하였습니다.

3. 귀하의 주장에 의하면 본인이 위 부동산을 매매할 때 각서를 써주었다고 하나, 각서를 써준 일이 없습니다.

4. 귀하의 주장에 의하면 실거래가격을 사실대로 말하면 본인에 대하여 양도소득세 등 아무런 피해가 없다고 하는데 본인이 알아본 결과 조금의 피해가 있다는 것을 알고 있습니다.

5. 본인은 세무서 조사받을 때 기억나는 대로 진술하였습니다. 그러므로 본인은 위 부동산가격이 6억 4천만원인지 4억 3천만원인지 기억할 수 없습니다.

(3) 조세심판원이 청구인의 쟁점부동산 취득시 계약금 6,000만원(수표번호 39662***)에 대한 수취인이 누구인지에 대하여 한국외환은행 ○○지점에 조회한 바, 동 수표는 보존기한 만료(5년)로 폐기된 것으로 나타난다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산의 양도가액이 5억 8,000만원인 것과 청구인들이 취득가액이라는 6억 4,000만원 중 대출금 승계 1억 2,000만원과 임대보증금 9,500만원, 중도금 1억원 및 잔금 1억 1,900만원 등 합계 4억 3,400만원은 청구인과 처분청간 이견이 없으며, 계약금 6,000만원, 잔금 1억 2,850만원 및 1,750만원이 실지 박○○에게 지급되었는지 여부가 쟁점으로 나타난다. 살피건대, <표2>에서 나타나듯 처분청이 쟁점부동산의 대금증빙으로 인정한 금액의 합계인 4억 3,400만원이 양도소득세 경정시의 취득금액 4억 3,000만원보다 400만원을 초과하는 점, 잔금 1억 2,850만원 중 2004.3.29. 5,800만원은 청구인의 주례아파트를 취득한 김○○이 하나은행에서 대출을 일으켜 1,000만원권 수표 5매와 100만원권 수표 8매 및 현금 1,904,500원이 인출된 사실이 김○○의 하나은행 계좌(323-910021-*)에 나타나고, 동 주례아파트 매매계약상의 잔금일자가 2004.3.29.로서 김○○의 확인서 및 하나은행 계좌의 인출일자와 일치하는 점, 쟁점부동산 매도인인 박○○의 남편 김○○은 2009.10.23. 처분청 조사시 쟁점부동산의 가액이 4억 3,000만원이라고 확인하고, 2009.12.4. 청구인의 배달증명에 대한 답변시에는 “매매가격이 기억이 나지 않는다”하고 “실거래가액을 사실대로 말하면 조금의 피해가 있다”고 답변하는 등 진술에 일관성이 없는 점에서 청구주장이 신빙성이 있어 보이나, 영수증 물증의 부족해 보이므로 처분청이 청구주장의 매매계약서에 날인된 지장이 매도자의 남편인 김○○의 지장인지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 처리하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2010. 5. 4.