건물의 경우 전체를 주택으로 보아 과세한 점에 비추어 처분청이 주택외의 부분(주유설비 포함)에 대하여 쟁점건물 실거래양도가액(보상가액)을 주택과 주택외의 면적비율로 안분한 후 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
건물의 경우 전체를 주택으로 보아 과세한 점에 비추어 처분청이 주택외의 부분(주유설비 포함)에 대하여 쟁점건물 실거래양도가액(보상가액)을 주택과 주택외의 면적비율로 안분한 후 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다.
(1) 보상지장물 중 주유설비는 주택에 부속된 설비에 해당하지 아니하므로 주택양도가액에 포함하여 과세하는 것은 부당하다. ⌜소득세법⌟ 제94조 제1항 제1호에서 양도소득의 범위에 대하여 "건물과 건물에 부속된 시설물"로 규정하고 있는 바. 이 건 양도건물은 부(父)의 소유인 주택의 1층 일부를 주유소 사무실로 사용하고 잔여 토지에 주유설비를 설치하여 자(子)가 주유소 사업을 하다가 수용되어 주택과 함께 보상받은 것으로 주유설비에 대한 보상액은 주택에 부속된 시설물에 해당하지 아니한다. 따라서 주택에 대한 양도소득세는 주유설비보상액을 양도가액에서 차감한 주택보상액 158,322,500원을 건물의 양도가액으로 하고 취득가액을 환산하여 양도소득세를 재계산하여야 한다.
(2) 일반적으로 부동산이 수용되는 경우 토지와 건물의 수용이며, 이 건과 같이 시설물의 보상액이 전체의 55%에 이르는 경우는 기준시가를 기준으로 하는 환산취득가액 산출은 합리성이 결여된 것이다. 건물이나 토지는 기준시가가 시가와 연동되어 있는 취득가액을 알 수 없는 경우 기준시가와 상승률을 감안하여 취득가액을 환산하는 것이 합리성을 가지는 것이나, 주유소 관련 부속설비는 주택의 부속된 시설물도 아니고, 이런 설비들은 설비 이후 그 보상액이 감액되어 설비에 투입된 원가에도 미달하는 것이 일반적이므로 주택과 별도로 설비한 주유설비를 주택의 기준시가 상승률을 기준으로 환산취득가액을 산정하는 것은 부적절하다.
(1) 양도소득세 과세대상 건물에는 그 건물에 부속된 시설물과 구축물이 포함되는 것인 바, 청구인이 주유설비 등에 대한 보상액은 주택의 부속된 시설물가액에 해당하지 아니하므로 양도가액에서 이를 차감하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 청구주장은 타당성이 없다.
(2) 건물(부속된 시설물 및 구축물)의 취득가액에 대하여는 주택 및 사무실의 용도별로 구분하여 계산한 기준시가에 의하여 환산하여 계산하였으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 제94조 [양도소득의 범위] ➀ 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(⌜지적법⌟ 에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제95조 [양도소득금액] ➀ 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위] ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제156조 [고가주택의 범위] ➀ 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. ➁ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. 제160조 [고가주택에 대한 양도차익 등의 계산] ➀ 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익✕[(양도가액-6억원)/양도가액]
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ✕ [(양도가액 - 6억원)/양도가액] (3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제2조 [정의] 3. "지장물"이라 함은 공익사업1시행지구내의 토지에 정착한 건축물․공작물․시설․입목․죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건을 말한다. (4) 건축법 제2조 [정의] ➀ 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "대지(垈地)"란 ⌜지적법⌟에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소․공연장․점포․차고․창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (5) 지방세법 제104조 [정의] 취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
1. 부동산: 토지 및 건축물을 말한다.
4. 건축물: ⌜건축법⌟ 제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도관시설, 급․배수시설, 에너지 공급시설 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. (6) 지방세법시행령 제75조 의 2 [건축물의 범위] 법 제104조 제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 시설물을 말한다.
2. 저장시설: 수조, 저유조, 사일로, 저장조 등의 옥외저장시설(다른 시설과 유기적인 관련을 가지고 일시적으로 저장기능을 하는 시설을 포함한다)
(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내용은 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내용 (단위: 천원) 구분 신 고 경 정 토지 건물 합계 토지 지장물 합계 양도가액 616,530 65,611 682,141 682,141 344,529 1,026,670 취득가액(환산가액) 301,620 59,407 361,027 301,620 314,460 616,080 필요경비 6,947 8,771 양도차익 22,516 159,342 장기보유특별공제 2,252 19,944 양도소득금액 20,264 139,399 기본공제 2,500 2,500 산출세액 2,265 37,583 감면세액 197 3,758 자진납부(결정)세액 2,067 33,825 가산세 8,482 기납부세액 2,067 차감고지세액 40,240 (나) 처분청은 쟁점토지에 대하여는 실거래가액(양도가액 6억1,653만원, 취득가액 3억162만원)으로, 쟁점건물은 실거래 양도가액(보상가액)을 주택과 주택 외의 면적비율로 안분(주택 177,451,390원, 주택 외 167,077,310원)하여 기준시가에 의하여 아래와 같이 취득가액을 환산(주택 153,791,204원, 주택 외 160,668,865원)하여 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세를 과세하였다. <지장물 중 주택부분 취득가액 계산내역>
• 취득가액(153,791,204원) = 177,451,390원✕57,037,500/65,812,500
• m²당 금액 = 건물신축가격기준액✕구조지수✕위치지수✕경과연수별잔가율
• 양도당시기준시가(65,812,500원) = 490,000✕1✕1✕0.9✕0.92✕162.5m²
• 취득당시기준시가(57,037,500원) = 460,000✕1✕0.9✕0.85✕1✕162.5m² <지장물 중 주택 이외부분 취득가액 계산내역>
• 취득가액(160,668,865원)= 167,077,310원✕53,703,000/55,845,000
• m²당 금액= 건물신축가격기준액✕구조지수✕위치지수✕경과연수별잔가율
• 양도당시기준시가(55,845,000원)=490,000✕0.9✕0.9✕0.92✕153m²
• 취득당시기준시가(53,703,000원)=460,000✕1✕0.9✕0.85✕1✕153m² (다) 처분청의 현지확인 조사복명서에 의하면, 1세대 1주택 비과세 해당여부에 대하여 "쟁점건물의 2층에 건축물대장에 나타나지 아니하는 발코니가 존재하였음이 쟁점건물의 설계도면 등에 의하여 확인되어 동 발코니 면적 37m²을 주택면적에 포함시키면 주택면적(162.5m²)이 사업용 건물면적(153m²)보다 크다는 이유로 청구인이 신고 한 대로 1세대 1주택 비과세 적용한다"라고 조사되어 있고, 양도가액에 대하여 "지장물보상가액 3억 4,653만원 중 건축물 및 구축물과 관련이 없는 이사비, 닭장, 화단테두리, 견사의 보상가액 201만원을 차감한 3억4,452만원(쟁점금액)을 양도가액에 포함하여 경정한다"고 조사되어 있다. (라) 청구인의 쟁점토지 및 지장물 등은 2007.3.6.. 협의계약에 의하여
○○○○ 시 도시공사에 수용되었으며, 그 보상내역은 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 및 지장물 등에 대한 보상내역 (단위: 원) 구분 토 지 지장물(건물 포함) 등 보상금액 682,141,500 346,533,730 내용 -쟁점1토지(1,291m²) 629,362,500 -쟁점2토지(219m²) 52,799,000 -건물 158,322,500 -주유설비 등 186,206,200 -이사비용,닭장,화단테두리,견사 2,005,030 (마) 쟁점토지 및 쟁점건물에서 청구인의 자(子)인
○○○ 이 2003.5.27.부터 "
○○○○ 주유소"라는 상호로 주유소를 운영하였다.
(2) 지장물 보상가액인 쟁점금액을 주택의 양도가액으로 보아 과세한 처분이 정당한지 본다(쟁점➀). (가) ⌜소득세법⌟ 제94조 제1항에서 건물에 부속된 시설물과 구축물을 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, ⌜건축법⌟ 제2조에서는 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물을 건축물로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 [별표1] 제19호 가목에서 주유소(기계식 세차설비를 포함한다) 및 석유판매소를 건축물로 규정하고 있다. (나) 살피건대, 쟁점건물은 "쟁점건물의 2층에 건축물대장에 나타나지 아니하는 발코니가 존재하였음이 쟁점건물의 설계도면 등에 의하여 확인되어 동 발코니 면적 37m²을 주택면적에 포함시키면 주택면적(162.5m²)이 사업용 건물면적(153m²)보다 크다"고 조사되어 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다고 조사되어 있는 점, ⌜소득세법⌟ 제94조의 건물에는 "건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다"라고 규정하고 있는 점으로 볼 때 쟁점금액(주유설비 등 관련시설물 포함)도 양도소득세 과세대상으로 보여지고, 겸용주택은 주택부분이 사업용부분보다 큰 경우 전체를 주택으로 보는 것이므로 쟁점금액과 관련된 양도가액도 주택의 양도가액에 포함되는 것이 합리적이라 판단된다.
(3) 주유설비를 주택의 기준시가 환산방법에 의하여 취득가액을 계산하여 과세한 처분이 정당한지 본다(쟁점2). (가) 청구인은 주유서 관련 부속설비는 주택의 부속된 시설물도 아니고, 이런 설비들은 설비 이후 그 보상액이 감액되어 설비에 투입된 원가에도 미달하는 것이 일반적이므로 주택과 별도로 설비한 주유설비를 주택의 기준시가 상승률을 기준으로 환산취득가액을 산정하는 것은 부당하다고 주장한다. (나) 그러나, 쟁점건물의 경우 전체를 주택으로 보아 과세한 점에 비추어 처분청이 주택외의 부분(주유설비 포함)에 대하여 쟁점건물 실거래양도가액(보상가액)을 주택과 주택외의 면적비율로 안분한 후 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 ⌜국세기본법⌟ 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.