청구인 지분을 경매로 1.2억원에 취득한 후 양도한 사실이 쟁점토지 등기부등본, 법원판결문 등에 의해 확인되므로 양도담보로 보기 어렵고, 양도 직전 5년간 나대지 상태였던 것으로 확인되어 비사업용토지에 해당함
청구인 지분을 경매로 1.2억원에 취득한 후 양도한 사실이 쟁점토지 등기부등본, 법원판결문 등에 의해 확인되므로 양도담보로 보기 어렵고, 양도 직전 5년간 나대지 상태였던 것으로 확인되어 비사업용토지에 해당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구외 표OOO은 1994년 12월경 쟁점토지를 취득하고, 1995년도에 주택신축사업허가를 받아 쟁점토지에 전원주택 6채를 건설하여 분양하였는 바, 청구인은 전원주택 1채를 OOO원에 분양받았고, 표OOO은 전원주택건물의 완공시기에 부도와 전원주택신축사업허가의 불법(표OOO은 개발제한구역인 쟁점토지에 6채의 전원주택건설허가를 이축권에 의해 받았음)이 발각되어 건축허가가 취소되었음에 따라 청구인은 전원주택 분양가액 OOO원과 대여금 OOO원 합계OOO원을 표OOO에게 지급한 상태에서 전원주택을 분양받지 못하였다. 청구인은 1997년 4월 표OOO과 채권․채무계약서를 작성하여 청구인이 기납부한 전원주택 분양대금 OOO원과 대여금 OOO원 합계 OOO원을 대여금(이자 연 18%)으로 전환하였고, 청구인의 표OOO에 대한 채권이 약 OOO원이 된 2002.2.20. 쟁점토지가 표OOO의 채무로 인하여 임의경매절차가 개시되자, 표OOO은 자형인 안OOO 명의로 쟁점토지를 총 OOO원에 낙찰받은 후 쟁점토지를 OOO에 담보로 제공(청구인은 물상보증인)하고 안OOO을 대출 받는 등 차입자금을 자금원으로 하여 경매대금을 지불하였으며, 2002.12.10. 쟁점토지를 안OOO과 전원주택 분양 계약자인 청구인(1/7)과 임OOO(1/7) 명의로 각각 소유권 이전등기를 하였다가 2008.1.4. 쟁점토지 전체가 OOO원에 제3자에게 경락되었다. 청구인 지분 양도에 대한 배당액은 OOO원이나, 청구인이 김OO OOO OOOO채무에 대한 물상보증인임에 따라 근저당권자인 OOO금 OO원을 제외한 OOO만을 배당받았고, 청구인은 물상보증인으로 공제당한 OOO원에 대하여 채무자인 김OOO을 상대로 배당이의 소를 제기를 통한 승소로 OOO원을 반환받았는 등 표OOO이 청구인 지분을 청구인 명의로 등재한 것은 청구인의 전원주택 분양대금 납부금 등(OOO)에 대한 양도담보 목적이었음이 대법원 판례(OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOO) 등으로 알 수 있고,소득세법제88조 및 같은 법 시행령 제151조에서 ‘채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다’라고 규정하고 있어, 양도담보로 소유권이 이전된 경우 양도담보인 사실만 입증된다면 양도담보계약서 사본을 확정신고기한내에 제출하지 아니 하여도 양도담보로 보아 이를 양도로 보지 아니하되, 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 이를 양도한 것으로 보고 있는 점에 비추어 볼 때, 청구인 지분의 양도는 양도담보에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니다.
(2) 표OOO이 청구인에 대한 대여금 원금 OOO(OOOOO OOOO)을 상환할 수 없게 되자, 표OOO과 청구인은 협의하여 표OOO이 차입금인 동 금액을 청구인에게 상환하는 조건으로 청구인 지분을 청구인 명의로 경매받기로 합의한 후, 표OOO은 청구인 지분을 청구인 명의로 낙찰 받았음이 OOOOOO OOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOO) OOO과 OOO 지방법원의 증인(표OOO)신문조서(2008가단47098, 2009.1.20.) 등에 의해 구체적으로 확인되는 바, 청구인 지분의 취득가액을 대여금(OO OOO, OOOOO O OOOO)으로 인정하여야 한다.
(3) 처분청은 청구인 지분의 양도를 비사업용 토지로 보아 이 건 처분을 하였으나, 표OOO은 1995년경 쟁점토지상에 전원주택 신축허가를 받아 전원주택 1채를 청구인에게 분양하고, 거의 완공단계에서 건축 허가가 취소되었지만, 쟁점토지 양도시까지 건설가계정이 존재하였으므로 청구인 지분양도를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 본건과 관련된 2008가단47098 부당이득금 증인신문조서 내용을 보면, 청구인의 채무자인 표OOO은 쟁점토지 경락취득 당시 입찰대리인 신분으로 경매에 참가하여 낙찰받은 것으로 나타나고, 청구인이 청구인 지분을 경락 취득하였다고 진술하였으며, OOO 2008가합2016 배당이의 사건과 관련한 김OOO의 차용금 사실확인서에서 표OOO은 쟁점토지를 경낙받을 당시 부담한 금액이 없는 것으로 나타난다. 청구인과 표OOO의 2002.10.16자 각서를 보면, 청구인이 청구인 지분을 넘겨주는 조건으로 표OOO이 변제키로 한다’라고 되어 있고, 위 경매사건에서 낙찰받지 못하거나 청구인이 배당받지 못하면 향후 표OO이 성실하게 책임지고 변제토록 노력한다(3)’라는 내용으로 볼 때, 표OOO이 청구인에 대하여 잔여채무가 존재하는 것으로 보아 적극적인 소유권 행사를 통한 대물변제 하였다고 보기 어렵다. 소득세법 시행령제151조에서 양도로 보지 아니하는 ‘양도담보’ 라 함은 채무자가 채무변제를 담보하기 위하여 외부적인 소유권은 채권자로 이전되지만, 실질적인 소유권은 당해 자산을 원래대로 사용․ 수익하는 채무자에게 있는 것이며 담보의 목적이 이행되었을 경우 그 소유권이 원소유자에게 되돌아오는 것인 바, 청구인이 청구인 지분을 취득한 원인은 경락이고, 이는 채무자가 담보를 목적으로 채권자에게 주체적 또는 능동적인 의사의 표시로써 소유권을 이전하는 것이 아닌 제3자에 의한 소유권의 강제이행의 의미로 보아야 하므로 소득세법 시행령제151조에서 규정하는 양도로 보지 아니하는 채무의 변제를 담보하기 위한 양도로 보기 어려우며, 청구인의 청구인 지분취득은 부동산실권리자명의등기에 관한 법률제3조 제2항(채무의 변제를 담보하기 위해서는 그 내용이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다)에 위배되므로 양도담보로 볼 수 없다.
(2) 청구인이 표OOO의 채권원리금 OOO억 상당액인데 반하여 청구인 지분의 취득가액OOO원, 양도가액 OOO원으로 나타나는 바, 청구인이 청구인 지분으로 취할 수 있는 이익이 채권금액에 비해 상당히 작은 금액으로 나타나는 점 등으로 보아 취득가액을 소멸된 채권액으로 하여 양도차익이 발생하지 않았다는 청구인의 주장은 설득력이 없다.
(3) 청구인의 청구인 지분 소유기간은 5년 이상(2002.12.10.～2008.1.4.)으로소득세법제104조의3 및 같은 법시행령 제168조의6 제1호에서 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간이 비사업용에 해당하는 경우 비사업용 토지로 보아 과세하는 것이며, OOO 2008가합2016 배당이의 판결문의 청구이유 기초사실을 보면, 쟁점토지의 건축 허가는 표OOO의 위법한 절차로 인하여 이미 오래전인 1998.4.24. 건축허가가 취소된 것을 알 수 있고, 이후 경락에 의해 두 번의 소유권 이전이 있었으며, 양도소득세를 과세할 당시 건물이 없는 나대지인 것으로 나타나는 것으로 보아 이 건 처분은 정당하다.
① 청구인 지분의 양도가 양도담보에 해당하는지 여부
② 청구인 지분의 취득가액을 상계한 채권액(원금 OOO원, 이자 포함시 OOO원)으로 인정할 수 있는지 여부
③ 청구인 지분의 양도를 비사업용 보아 과세한 처분의 당부
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당 하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. O 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.
4. 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5. 지방세법 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
6. 주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 “별장”이라 한다)과 그 부속토지. 다만,지방자치법제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 O 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】
① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것
② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. O 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자ㆍ채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.
(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2002.12.10. 청구인 지분을 경매로 취득하여 2008.1.4. 경매로 양도하고, 2009.5.31. 양도소득세 신고시 청구인 지분의 양도가 양도담보자산에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 신고하였고, 처분청은 2010년 2월 청구인의 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 청구인 지분을 경매로 취득하여 경매로 양도한 것이므로 양도담보자산의 양도에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차익 OOO원으로 하고, 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율(60%) 적용하여 이 건 처분을 하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가)부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제3조 제1항과 제2항에 ‘누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되고, 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자ㆍ채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다’고 규정하고, 양도담보와 관련한 소득세법 시행령제151조 제1항에 ‘법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 요건(① 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것, ② 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것, ③ 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것)을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다’고 규정하고 있다. (나) 쟁점토지 등기부등본, 매매계약서 및 OOO 판결문(2008가합2016, 배당이익) 등에 의하면, 쟁점토지의 소유권 이전현황은 아래 [표]와 같은 바, OOO OOOO OOO OOOO 표OOO은 1994.12.23. 이OOO과 쟁점토지 매매계약을 체결(매매대금 OOO원)하고 1996.1.5.까지 대금을 지급하였으나, 본인 사정(채무과다)에 의하여 소유권 이전등기를 못한 상태에서 이OOO이 사망하여 쟁점토지가 이OOO의 상속인들에게 상속되었고, 표OOO은 1995년도에 개발제한구역인 쟁점토지에 이축권(그린벨트내의 종전 주택을 다른 곳에 이전하여 주택을 신축할 수 있는 권리)에 의해 건축허가를 받아 청구인과 임OOO에게 각 1채를 분양한 후, 전원주택이 완공단계인 1998.4.24. 표OOO의 불법 건축허가(이축권에 의한 전원주택 6채의 건축 허가)에 의해 쟁점토지상의 건축허가가 취소 되었으며, 2002.2.20. 표OOO의 개인채무로 인하여 쟁점토지의 경매절차가 진행되었는 바, 표OOO은 2002.12.10. 자형인 김OO(OOO)OOOO(OOO)과 전원주택 분양대금 기납부자인 청구인 ․임OOO 각 1/7 명의로 쟁점토지를 OOO,OOOO원에 낙찰받아 소유권이 이전 되었다가 2008.1.4. 경락에 의해 OOOO,OOOO원에 양도한 것으로 나타난다. (다) 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지분에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고(대법원 2005다664. 2005.4.29. 같은 뜻임), 법원의 경매처분에 의하여 소유권이 이전 되는 경우에는 유상양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이라 할 것이다(국세청 서면4팀-1669, 2004.10.19. 같은 뜻임). (라) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 채무자인 표OOO이 청구인 채무에 대한 담보조로 청구인 지분을 청구인 명의로 이전 하였다가 양도한 것이므로 청구인 지분이 양도담보에 해당한다고 주장하나, 경매목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 자가 누구인지와 상관없이 그 명의인이 취득한 것이 되는 것이고, 청구인은 청구인 지분을 경매로 취득하였음이 쟁점토지 등기부등본으로 확인 되므로, 설령 청구인 지분의 취득이 양도담보목적으로 소유권이전 등기를 하였다 하더라도, 명의자인 청구인이 청구인 지분을 취득한 것이라 하겠다. 따라서, 청구인 지분의 취득이 양도담보에 해당한다는 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법제97조 제1항 제1호에 ‘자산의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액’이라고 규정하고 있다 (나) OOO 2008가합2016(2008.10.28.) 판결문과 OOO의 증인(표OOO)신문조서(2008가단47098, 2009.1.20.) 및 OOO 2008나10090(2009.6.12.) 배당이의 판결의 기초사실 등을 보면, 표OOO이 쟁점토지 중 청구인 지분을 청구인 명의로 낙찰 받아 소유권을 청구인에게 이전하는 것으로 하여 청구인의 표OOO에 대한 채권을 소멸시키는 것으로 약정한 후, 청구인은 청구인 지분 취득에 대한 자금부담 없이 표OOO이 청구인 지분을 청구인 명의로 낙찰받아 소유권을 청구인에게 이전한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 표OOO에 대한 채권 약 OOO을 포기하는 대가로 청구인 지분을 받았으므로 청구인 지분 취득가액을 OOO원으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지 등기부등본상 쟁점토지 취득가액 OOO원을 청구인 지분에 적용하면 청구인 지분의 취득가액은 OOO원이다. (라) 청구인과 표OOO은 청구인 지분 거래외에 채권채무관계가 종결되었는지 여부가 확인되지 아니한다. (마) 청구인이 표OOO에 대한 채권(약 OOO원)을 포기하는 대신 표OOO이 본인 부담으로 취득한 청구인 지분을 청구인에게 이전한다는 이면계약서는 청구인과 표OOO이 채권채무관계를 종료하기 위한 임의적인 것일 뿐,소득세법상 양도차익을 산출함에 있어 취득가액으로 인정하기 어렵다. (바) 위의 내용을 종합하면, 자산의 양도차익을 계산함에 양도가액에서 공제할 필요경비의 취득가액은 자산의 취득시 실제 소요된 실지 거래가액이고, 청구인 지분의 실지거래가액은 경매 취득가액인 OOO원이라고 할 것이므로, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점③에 대하여 본다. (가)소득세법제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의6 제1호를 보면, ‘토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간이 비사업용에 해당하는 경우 비사업용 토지에 해당한다’고 규정하고 있다. (나) 본 건과 관련된 OOO 2008가합2016(2008.10.28.) 판결문의 청구이유 기초사실에 쟁점토지의 건축허가는 1998.4.24. 표OOO의 위법한 절차로 인하여 건축허가가 취소되었고, 이후 경락에 의해 두 번의 소유권 이전이 있었으며, 양도소득세를 과세할 당시 건물이 없는 나대지인 것으로 나타난다. (다) 따라서, 청구인이 청구인 지분을 보유한 기간동안(2002.12.10.～2008.1.4. 5년 이상) 청구인 지분은 나대지 상태인 것으로 나타나므로 청구인 지분을 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.