토지와 건물의 가액 구분표시가 사회통념상 합리적이 아니라면 감정평가가액 비율로 그 가액을 안분하여야 함(기각)

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인은 ‘섬유 제조업’을 영위하는 법인으로, 본사 건물 및 공장으로 사용할 목적으로 2009.7.15. 경상북도 ○○○에 소재하는 공장 및 그 부속토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 ○○○로부터 매매가액 28억5천만원에 취득하면서, 건물분에 대하여 공급가액 18억원의 매입세금계산서를 교부받아 2009년 제2기 부가가치세 신고시 관련 매입세액을 공제하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 부가가치세 환급현지확인을 실시하여 쟁점부동산의 총 취득가액 28억5천만원 중 건물분 가액이 과다계상되었다 하여 금융기관이 담보대출목적으로 감정평가한 가액을 기준으로 안분한 건물가액을 1,221,631천원으로 재계산하여 2010.7.14. 청구법인에게 2009년 제2기 부가가치세 69,103,460원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.10.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 ○○○로부터 쟁점부동산을 취득하면서 부가가치세를 별도로 한 건물가액을 18억원으로 합의한 후, 매매계약서에 건물과 토지의 가액을 구분기재하여 계약을 체결하였고, 건물에 대한 매입세금계산서를 수취하고 부가가치세 1억8천만원을 쟁점부동산의 거래대금 28억5천만원과는 별도로 지급하였음에도, 처분청이 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우로 보아 감정평가액을 기준으로 건물가액을 재계산한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매매계약서상 구분기재된 건물가액은 뚜렷한 이유없이 토지가액보다 높게 책정되었는 바, 청구법인은 대구은행으로부터 대출을 받는 과정에서 대구은행이 쟁점부동산에 대하여 감정을 한 사실을 알고 있었고, 그 감정가액이 쟁점부동산의 총거래대금 30억3천만원(부가가치세 1억8천만원 포함)과 유사함에도 불구하고 임의적으로 토지와 건물의 가액을 구분한 것으로 보이므로, 처분청이 토지 및 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 경우로 보아 감정평가액을 기준으로 안분계산한 가액에 의하여 건물가액을 재산정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 토지 및 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 감정평가액에 의한 안분가액으로 건물가액을 재산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

○ 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

｢소득세법｣ 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2007.3.30. 설립된 섬유제조 및 판매업과 무역업을 영위하는 법인〔2009.7.30. 법인명을 (주)○○○에서 (주)○○○으로 변경〕으로, 본사 건물 및 공장으로 사용할 목적으로 2009.7.15. 쟁점부동산을 ○○○로부터 취득하였다.

(2) 쟁점부동산의 계약서에 의하면, 쟁점부동산의 계약일은 2009.5.18.이고, 총 매매대금은 28억5천만원이며, 그 중 건물가액은 18억원(부가가치세 별도)으로, 토지가액은 10억5천만원으로 구분한 사실이 매매계약서의 특약사항으로 나타난다.

(3) 한편, 쟁점부동산에 대하여 담보대출목적으로 대구은행 ○○○지점에서 감정의뢰하여 2009.7.8. 작성된 감정평가서상의 가액은 건물가액 1,286,237천원, 토지가액은 1,714,434천원, 합계액 3,000,671천원으로 나타나며, 쟁점부동산에 대한 근저당 설정 채권최고액은 공동담보 포함 39억원임이 등기부등본에 의해 확인되며, 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 토지가액은 1,512,780천원, 건물가액은 1,323,588천원, 합계 2,836,368천원임이 확인된다.

(4) 위 내용을 종합하면, 청구법인이 매매계약서에 구분 기재한 총매매가액 대비 건물가액의 비율은 약 63.16%로 계산되고, 감정평가액 및 기준시가에 의한 총매매가액 대비 건물가액의 비율은 42.86% 및 46.66%로 각각 계산된다. <표> 총매매가액 대비 건물가액의 비율○○○

(5) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 청구법인이 아무런 이유없이 매매계약서에 건물가액을 과다평가하여 기재하였다고 보았고, 청구법인은 자유계약의 원칙에 따라 매매계약서에 건물과 토지의 가액을 구분기재하여 계약을 체결하였고, 전체 매매가액이 실질과 다른 허위가 아니므로 처분청의 과세처분은 부당하다고 주장한다.

(6) 살피건대, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 규정된 “실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”란 실지거래가액이 확인되지 아니하거나, 일괄양도한 매매계약서상에 토지와 건물가액이 구분기재되어 있지 아니한 경우 및 구분기재가 되어 있는 경우라 하더라도 당해 토지ㆍ건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되지 않는 경우 등을 말하는 것이므로, 매매계약서상에 기재된 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분표시되어 있는 경우라 하더라도 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 국세청 기준시가나 감정평가가액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산한 가액을 공급가액으로 하는 것이 위 규정의 취지라 할 것이다.(국심 2005중18, 2005.9.28.외 다수 같은 뜻임) 이 건의 경우, 청구법인이 제출한 매매계약서상에 토지와 건물의 가액이 특약사항으로 구분표시되어 있으나, 쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재된 건물가액이 총매매대금의 63.16%를 차지하여 쟁점부동산의 감정평가서에 의한 건물가액 비율 42.86% 및 기준시가에 의한 건물가액의 비율 46.66%보다 특별한 이유없이 과다하고, 청구법인이 그 합리적인 이유를 소명하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점부동산은 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 쟁점부동산의 매매계약일과 같은 과세기간에 감정평가된 감정가액을 기준으로 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 청구법인에게 이 건 부가가치세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.