합의해제로 인한 환원등기 된 토지를 양도로 보아 과세한 처분은 부당함

○○○세무서장이 2010.8.5. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 335,952,130원의

1. 부과처분은 ○○광역시 ○○구 ○○동 990 답 530㎡, 990-1 답 529㎡, 990-3 답 1㎡, 합계 1,060㎡에 대한 부과처분은 이를 취소한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.12.29.

○○광역시 ○○구 ○○동 990 답 530㎡, 990-1 답 529㎡, 990-3 답 1㎡, 합계 1,060㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 같은 동 990-2 답 41㎡, 990-4 답 41㎡, 합계 82㎡(이하 “도로용지”라 하고, 쟁점토지와 합하여 “전체토지”라 한다)를 ○○건설산업(주)(이하 “○○건설”이라 한다)에 양도하고 계약금 1억 1,200만원은 계좌이체로 수령하였으나, 잔금은 ○○건설이 제3자에게 매각처분한 날로부터 7일 이내에 지급받기로 매매계약을 체결한 후, 2007.2.12. 기준시가에 의하여 2006년 귀속 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 88,784,160원을 자진납부하였다가 잔금을 지급받지 못하자 2008.11.17. 쟁점토지를 청구인 명의로 재취득 등기하였다.

• 나. ○○지방국세청장은 조사결과 쟁점토지의 재취득 등기를 환원등기로 인정하지 아니하는 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2010.8.5. 청구인에게 전체토지 양도에 대한 2006년 귀속 양도소득세 335,952,130원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2006년 12월경 도로용지를 ○○건설에 아파트 건설용지(도로편입부지)로 1억1,160만원에 매매하기로 합의하였다가 ○○건설로부터 쟁점토지도 함께 양도할 것을 제안받아 ○○건설의 자금문제로 먼저 수령한 금액 1억1,160만원을 계약금으로 하고 잔금 14억4,315만원에 대하여는 근저당권 설정 후 ○○건설이 제3자에게 매각하는 날로부터 7일 이내에 잔금을 받기로 약정하고 2006.12.28.매매계약 체결 및 소유권이전등기를 하였으나, ○○건설이 잔금청산을 하지 아니하고 토지도 반환하지 아니함에 따라 청구인은 ○○건설에 쟁점토지를 반환해 줄 것을 요구하는 협조요청서를 발송하였다. 청구인은 쟁점토지의 반환을 촉구하다가 진전이 없어 소송을 준비하던 중에 ○○건설의 부도위기설이 확산되면서 소송절차를 거칠 이유도 없이 상황이 급하다고 보아 ○○건설을 사기혐의로 형사고발한다고 다그치는 한편, 환원등기를 촉구한 결과 ○○건설로부터 당초 취득등기시 지출한 취득세 및 등록세 등 취득비용 67,339,000원을 청구인이 부담하는 조건으로 반환하는 방법을 제시받고 매매계약서를 작성하여 2008.11.17 쟁점토지의 소유권을 다시 청구인 명의로 환원하였음에도 처분청이 법적인 원인무효절차를 이행하지 않았다 하여 환원 등기로 인정하지 아니하는 것은 부당하며, 그 과정에서 청구인은 아무런 소득이 없었음에도 등기비용 등으로 2억원의 손해를 보았고, 추가로 처분청으로부터 양도소득세와 주민세로 3억7,000만원의 과세처분을 받았는 바, 이는 과세소득이 발생하지도 아니한 환원등기에 대한 과세처분으로서 부당하다.
• 나. 처분청 의견

○○건설이 계약해제 등의 의사표명을 한 사실이 없고 회계처리도 용지매각으로 기장하였으며, 2007.11.14. ○○○부동산신탁(주)에 신탁등기하여 소유권을 행사하였고 매매계약서 작성시 계약금조로 67,339,000원을 수령하였다가 청구인에게 다시 도로용지를 제외한 쟁점토지를 양도한 점으로 볼 때, 2회에 걸친 취득등기는 각각 별개의 취득에 해당하며 쟁점토지의 양도에 대하여 매매원인 무효의 소에 의하여 원인무효 판결을 받은 사실이 없고, 양도당시 양도채권이 회수불능으로 확정된 경우도 아니므로 소유권 환원등기로 볼 수 없다. 청구인은 2006.12.28. ○○광역시 ○○구청에 부동산거래계약 신고후 신고필증을 교부받았으며 207.2.12. 전체토지에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하였고, 청구인의 주장과 관련하여 세무조사 전까지는 경정청구 등 어떠한 의사표명도 없었던 점 등으로 보아 청구인이 당해 거래가 양도임을 인지하고 있었던 것으로 보이고, 세무조사로 인하여 양도소득세가 부과된 후 당해 거래가 양도에 해당하지 아니하며 소유권환원이라는 청구인의 주장은 부동산 거래의 관행 및 건전한 사회통념에 비추어 납득하기 어려우므로 쟁점토지의 소유권이전 등기를 양도로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 합의해제로 인한 환원등기로 볼 수 있는 지 여부
• 나. 관련법령 (1)소득세법 제88조【양도의 정의】①제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(2003.12.30. 개정)

② 도시개발법 기타 법률의규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.(2000.12.29. 개정) (2) 소득세법 기본통칙 제88-2【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】①법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 조사종결복명서에 의하면, 청구인이 전체토지를 2006.12.29. ○○건설에 양도하고 계약금 1억1,160만원을 계좌이체로 수령하였으며 잔금은 매수인이 제3자에게 매각처분한 날로부터 7일 이내에 지급 받기로 하였으나 매수인이 이를 이행하지 아니함에 따라 2008.11.17. 일부토지(도로용지 82㎡)를 제외한 쟁점토지를 재취득하였으며 쟁점토지는 당초 매수자인 ○○건설이 계약해제 등의 의사표명을 한 사실이 없고, 청구인이 받은 사실도 없어 소유권 환원등기에 해당하지 아니한다고 보아 양도소득세를 과세한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 2008.11.17.자 소유권이전등기가 합의해제를 원인으로 한 소유권 환원등기 임을 주장하면서 매매계약서 및 ○○건설의 협조요청서 등을 증빙으로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 ○○건설이 2006.12.28. 체결한 매매계약서에 의하면, 매도인은 청구인, 매수인은 ○○건설이고 매매대금은 15억5,475만원이며, 계약금 1억1,160만원은 2006.12.28. 지급하고 잔금 14억4,315만원은 ○○건설이 쟁점토지를 매각처분한 날로부터 7일 이내에 청구인에게 지급하는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인이 2008.11.12. 재취득 등기시 작성한 매매계약서에 의하면, 매도인은 ○○건설, 매수인은 청구인이고 매매대금은 1,510,489,000원이며, 계약금은 67,339,000원으로 하되, 특약사항으로 당초 ○○지구 5블럭 공동주택 사업자에 매각 후 대금을 지급하기로 약정하였으나 5블럭의 사업진행이 불투명함에 따라 재차 양도하고, 부동산거래 신고를 포함한 인허가상의 문제는 매수인이 책임지는 것으로 하며 매매면적의 증감, 착오가 있을시는 3.3㎡당 450만원을 기준으로 하되, 잔금은 매도인의 채무와 상계처리한 후 당해 토지에 설정된 근저당은 매수인이 말소한다고 기재되어 있다. (다) 청구인이 2008.8.5. ○○건설의 대표자 ○○○에게 소유권 반환을 요구하면서 발송한 협조요청서에 의하면, 청구인은 2006.12.29. ○○건설로부터 계약금만 받고 잔금은 근저당설정등기를 하는 것으로 하여 소유권이전등기해 주면서 1년 이내 매각 후 잔금지급 조건으로 양도하였으나 현재까지 매각되지 아니하여 잔금을 지급받지 못함에 따라 재산권 행사가 불가하므로, ○○건설의 사업부지(도로)로 편입되는 도로용지를 제외한 나머지 부동산에 대하여는 소유권을 반환하여 주기 바라며, 매매대금 정산은 도로용지로 편입되는 면적에 따라 정산할 것이고, 이전등기에 필요한 비용은 본인이 부담할 것이니 신탁등기를 조속히 해지하여 재산권 행사를 할 수 있도록 처리하기 바란다는 내용이 기재되어 있다. (라) ○○건설의 2010.5.13.자 사실확인서에 의하면, ○○건설은 주택건설경기의 악화로 쟁점토지의 매매대금을 지급하지 못하였고 청구인을부터 독촉을 받은 사실이 있으며, 2008년에 사업부진으로 부도가 난다는 등의 소문이 있다 하여 청구인으로부터 매매대금의 지급을 독촉받았으나 이를 지급하지 못하여 청구인이 쟁점토지를 반환해 줄 것을 요구함에 따라 당초 쟁점토지 매각 후 잔금을 지급하기로 약정하였고 신탁회사에 신탁등기되어 있어 즉시 돌려 줄 수 없다고 답변하였다가 이후 수차례에 걸친 반환요구에 대해 당초 부담한 등록세 및 취득세와 재세공과금 67,339,000원을 지급받기로 하고 2008.11.17. 소유권을 반환해 준 것으로 나타난다.

(3) 등기부등본에 의하면, 아래 <표1>과 같이 쟁점토지는 청구인이 2004.4.13. 매매를 원인으로 취득하였고, 2006.12.29. ○○건설에 매매를 원인으로 소유권이전등기하였다가 2008.11.17. 다시 청구인 명의로 소유권이전등기된 것으로 기재되어 있다. <표1> 등기부상 소유권이전내역

○갑구 순위 등기목적 접수 등기원인 권리자 등 1 소유권이전 1988.1.23. 1988.1.22. 매매 △△△ 2 〃 2004.4.13. 2004.3.11. 매매

○○○(청구인) 3 〃 2006.12.29. 2006.12.28. 매매

○○건설 4 〃 2007.11.14. 2007.11.14. 신탁

○○○부동산신탁주식회사 5 〃 2008.10.30. 2008.10.30. 4번 말소 6 〃 2008.11.17. 2008.11.17. 매매

○○○(청구인)

○을구 순위 등기목적 접수 등기원인 권리자 등 7 근저당권설정 2006.12.29. 2006.12.28. 설정 채권최고액 1,443,150,000원 채무자 ○○산업 근저당권자 ○○○(청구인) 8 7번 근저당말소 2008.11.17. 2008.11.12.

(4) 한편, 쟁점토지의 거래와 관련하여 청구인과 ○○건설의 실제 지급된 대금거래 내역을 살펴보면, ○○건설은 아래 <표2> 같이 매매대금 1,554,750천원 중 계약금 1억1,160만원을 2006.12.28. 지급하였다가 2008.11.12. 67,339,000원을 청구인으로부터 지급받은 것으로 나타난다. <표2> 매매계약 내용과 양도대금 수수현황 (단위: 천원) 부동산 소재지 매매가액 계약금 잔금 등기 접수일 매도인 매수인 전체토지 (1,142㎡) 1,554,750 111,600 06.12.28. 지급 1,443,150 제3자 매각일부터 7일 이내 지급 06.12.29

○○○(청구인)

○○건설 쟁점토지 (1,060㎡) 1,510,489 67,339 08.11.12. 지급 1,443,150 위 미지급금과 상계 08.11.17.

○○건설

○○○(청구인)

(5) 살피건대, 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것으로서(조심2008서529, 2008.4.25., 같은 뜻), 당초 전체토지를 매수한 ○○산업은 계약금 1억1,160만원을 지급한 상태에서 잔금 14억4,315만원을 지급하지 아니하고 토지도 반환하지 아니하여 청구인이 ○○건설에 토지를 환원해 줄 것을 요구한 사실이 협조요청서 등에 의해 확인되며, 이후 청구인이 67,339,000원을 ○○건설에 지급하고 2008.11.17. 쟁점토지 소유권을 다시 청구인 명의로 등기한 사실이 ○○건설의 확인서 및 등기부등본에 의하여 확인되므로 이 등기를 계약해제에 따른 환원등기로 보는데 무리가 없다. 따라서 처분청이 전체토지 중 환원등기되지 아니한 도로용지에 대하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 쟁점토지의 소유권 환원 등기를 양도로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.