공사비 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.5.15. ○○도 ○○시 ○○구 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 ○○○㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 985분의 797지분, 2007.6.11. 985분의 188지분을 각각 취득하여 지분 100%를 보유한 상태에서 쟁점토지가 2008.3.18. 법원의 임의경매로 이○○에게 매각되었으나, 양도소득과세표준 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 취득당시 등기부등본 및 부동산거래계약신고필증에 기재되어 있는 토지거래가액 4,400만원을 쟁점토지의 취득가액, 경락가액 1억1,800만원을 양도가액으로 하여 2010.7.2. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 46,846,800원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 전소유자 차○○가 2004.5.27. 쟁점토지에 ○○시 ○○구청장으로부터 ○○원룸 16세대의 건축허가를 받았는데, 장○○이 차○○로부터 쟁점토지를 매수하고 건축허가권도 인수하여 ○○원룸을 신축하면서 김○○에게 도급을 주었으나, 김○○이 ○○새마을금고로부터 공사비로 대출받은 금액 2억5,000만원 중 1억원을 횡령함에 따라 2006.12.6. 사기혐의로 구속되는 사건이 발생하여 청구인이 공사진척도 85% 상태에서 쟁점토지와 ○○원룸의 소유권을 양수하는 대가로 ○○원룸을 준공하여 대출금 2억5,000만원을 변제하고 원룸공사와 관련된 장○○의 채무를 인수하여 나머지 금액으로 청구인의 공사대금과 대여금 채권에 충당하기로 하였으며, 이후 준공검사 과정에서 1개동이 도로예정지 3미터를 침범하여 1개동의 4층까지 4세대를 철거하여 건축 후 준공검사를 득하기는 하였으나 청구인은 공사비 1,000만원, 김○○에 대한 대여금 4,500만원, 추가공사비 8,110만원, 합계 1억3,610만원을 회수하지 못하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 취득당시 매매계약서는 제출하지 아니하였으나, 쟁점토지를 소유권이전등기하면서 등기부등본 및 부동산거래계약신고필증에 토지거래가액이 4,400만원으로 기재된 사실이 확인되는 반면, 청구인은 취득가액을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 부동산거래계약신고필증 등에 기재된 취득가액 4,400만원을 실지취득가액으로 보고 양도가액을 경매가액인 1억1,800만원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 당초공사비 1,000만원, 대여금 4,500만원, 추가공사비 8,110만원, 합계 1억3,610만원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006.12.30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12.31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용‧화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 취득당시 등기부등본 및 부동산거래계약신고필증에 기재되어 있는 토지거래가액 4,400만원을 취득가액, 경락가액 1억1,800만원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대하여 청구인은 당초공사비 1,000만원, 김○○에 대한 대여금 4,500만원, 추가 공사비 8,110만원, 합계 1억3,610만원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

(2) 처분청의 과세근거를 보면, 아래 <표1>과 같이 청구인은 2007.5.15. 장○○으로부터 쟁점토지의 985분의 797지분을 3,200만원, 2007.6.11. 나머지 985분의 188 지분을 1,200만원, 합계 4,400만원에 취득하였음이 등기부등본 및 부동산거래계약신고필증에 기재되어 있고, 처분청은 위 금액을 실지취득가액으로 보아 과세한 사실이 확인된다. <표1> 등기부상 취득가액 기재내역 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권이전 2004.4.19. 제2673호 2004.4.16. 매매 소유자: 차○○ 〃 2005.11.3. 제100732호 2005.11.3. 매매 소유자: 장○○ 소유권 일부이전 2007.5.15. 제41549호 2004.4.16. 매매 공유자지분 985분의 797 소유자: 백○○(청구인) 거래가액: 32,000,000원 장○○ 지분 전부이전 2007.6.11. 제48484호 2007.6.11. 매매 공유자지분 985분의 188 소유자: 백○○(청구인) 거래가액: 12,000,000원 임의경매신청 2007.10.11. 제80871호 2007.10.11.

○○지법○○지원의 경매개시결정 채권자:

○○새마을금고 소유권이전 2008.3.18. 제23595호 2008.3.12. 임의경매로 인한 매각 소유자: 이○○

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도(경매)로 인하여 당초공사비 1,000만원 등 1억3,610만원의 필요경비를 공제하면 양도차손이 발생하였음을 주장하면서 증빙으로 약정서, 부채총내역서 및 공사비지출금명세서 등을 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 2007.4.16. 전소유자 장○○과 쟁점토지 및 ○○원룸 16세대에 대한 양도‧양수 계약을 체결하였음을 주장하면서 제출한 약정서에 의하면, 장○○은 위 사업권 일체를 청구인에게 양도함에 있어 부채(대출금 2억5,000만원과 미결제 공사대금)도 양도(승계)하며 약정과 동시에 쟁점토지의 소유권이전등기와 신축중인 ○○원룸(16세대) 신축건물을 공사진도 약85% 상태에서 청구인에게 양도(승계)하고, ○○새마을금고 대출금 2억5,000만원과 장○○이 미결제한 공사대금도 양도(승계)한다고 기재되어 있다. (나) 청구인은 아래 <표2>와 같이 양도‧양수 계약 체결시 부채를 인수하였음을 주장하면서 부채 총내역서를 제출하고 있다. <표2> 부채 총내역서 2007.4.16. 현재 (단위: 천원) 구 분 적 요 금 액 구 분 적 요 금 액 비 고 1 대 출 금 250,000 6 타 일 300

○○새마을금고 2 전기공사 1,500 7 미 장 300 〃 3 창 호 1,300 8 까 스 2,200 〃 4 설비공사 500 9 정 화 조 3,000 〃 5 씽 크 500 10 데 스 리 2,500 〃 합계 262,100 (다) 청구인은 2007.5.16. 건축설계비 800만원 등 부채 총계 8,110만원이 미지급되었음을 주장하면서 폰뱅킹 영수증 등을 제출하고 있으나, 객관적인 증빙에 의하여 확인되지는 아니한다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도(경매)로 인하여 당초공사비 1,000만원, 김○○에 대한 대여금 4,500만원, 추가 공사비 8,110만원, 합계 1억3,610만원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장만 할 뿐, 그 사실을 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다. 따라서 처분청이 취득당시 등기부등본 및 부동산거래계약신고필증에 기재되어 있는 토지거래가액 4,400만원을 취득가액, 경락가액 1억1,800만원을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.