양도한 아파트의 실제 취득가액이 얼마인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.3.10. 이○○로부터 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 함)를 2006.11.27. 윤○○에게 66,000천원에 양도하고, 2007.5.29. 양도가액을 66,000천원, 취득가액을 61,000천원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 387,570원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액에 대하여 전 소유자 이○○의 양도가액이 51,000천원이 타당하다는 조세심판원의 심판결정(조심2009구1981, 2009.9.4)에 따라, 청구인의 양도소득을 계산함에 있어 취득가액을 51,000천원으로 하여, 2010.6.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 6,368,860원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2005.2.4. 이○○와 청구인간에 작성된 계약서상 매매대금 61,000천원은 당사자간에 합의된 실제계약서가 틀림이 없고, 당초 계약일을 변경하여 2005.2.27. 작성된 매매대금 51,000천원의 매매계약서는 청구인이 작성한 사실이 없으며, 청구인의 예금계좌에서 2005.2.4. 계약금을 인출하여 지급하고, 임대보증금 및 수수료를 차감한 잔금을 2005.3.9. 지급함으로써 쟁점아파트의 취득가액은 61,000천원이 명백히 확인되는 것으로, 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 51,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2005.2.27. 작성된 매매대금 51,000천원의 매매계약서는 청구인이 작성한 사실이 없다는 주장이나 매수인란에 청구인의 인장이 날인되어 있고, 특약사항으로 임대보증금을 승계하기로 하였으나 청구인이 보증금과 관련된 지급증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 그 신빙성이 없으므로, 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 취득가액이 51,000천원인지 61,000천원인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득‧수익‧재산‧행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2005.2.4. 김○○(매수인, 청구인의 대리인)와 이○○(매도인)간에 쟁점아파트에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금 61,000천원(2005.2.4. 계약금 5,000천원, 2005.3.9. 잔금 56,000천원)으로 되어 있고, 특약사항으로 보증금 10,000천원을 청구인이 승계하여 잔금에서 공제하는 것으로 되어 있으며, 매수인란에 김○○ 외 1인으로 하여 김○○의 인장이 날인되어 있고, 2005.2.27. 청구인(매수인)과 이○○(매도인)간에 쟁점아파트에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금 51,000천원(2005.2.27. 계약금 5,000천원, 2005.3.9. 잔금 46,000천원)으로 되어 있고, 특약사항으로 보증금 10,000천원을 청구인이 승계하여 잔금에서 공제하는 것으로 되어 있으며, 매수인 란에 손○○(청구인)로 하여 청구인의 인장이 날인되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 2006.11.27. 쟁점아파트를 양도하고 2007.5.29. 양도가액을 66,000천원, 취득가액을 61,000천원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 387,570원을 신고‧납부한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 전 소유자 이○○의 양도가액이 51,000천원이 타당하다는 조세심판원의 심판결정(조심 2009구1981, 2009.9.4)에 따라, 청구인의 양도소득을 계산함에 있어 쟁점아파트의 취득가액을 51,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 확인된다.

(3) 2009.9.4. 조세심판원의 심판결정(조심 2009구1981) 내용을 보면, 2002.2.4. 컴퓨터로 출력한 매매계약서 매수인란에 ‘김○○’라고 되어 있는데 바로 옆에 수기로 추가된 ‘외 1인’은 사후에 임의로 기재한 것으로 보이는 점, 김○○와 손○○이 쟁점아파트를 공동매수하였다 하더라도 잔금 지급시 당초 계약일(2005.2.4.)을 변경할 필요가 없음에도 2005.2.27.로 변경하여 작성한 점, 2005.2.27. 매매계약서에 보증금 10,000천원을 매수자가 승계한다는 내용이 있으나 실제는 청구인(이○○)이 2005.7.9. 김△△의 요청으로 보증금 10백만원을 김××에게 송금한 점, 후세입자 박○○의 임대차계약서 계약일은 2005.7.12.이고 잔금지급일자는 2005.7.15.로 되어 있어 청구인(이○○)이 당해 잔금을 수령하여 2005.7.9. 보증금 10,000천원을 김××에게 송금하였다는 처분청 의견은 설득력이 부족한 점 등을 감안할 때, 2005.2.27.자 매매계약서가 실제 매매계약서로 인정되므로 당해 계약서상 매매대금인 51백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 타당한 것으로 판단하고 있다.

(4) 청구인의 쟁점아파트의 취득가액이 61,000천원이 정당하다는 주장과 함께, 2008.5.21.자 김○○(청구인의 매형)가 작성한 청구인을 대리하여 쟁점아파트를 61,000천원에 취득하였다는 확인서, 김○○ 명의의 ○○은행 계좌(--*)에서 2005.3.8. 청구인이 47,000천원이 입금되고, 2005.3.8. 45,500천원이 출금된 거래내역 조회서, 쟁점아파트의 임차인 김△△이 전 소유자 이○○로부터 임대보증금 10,000천원을 ○○공인중개사 대표 김××이 대리 영수하였다는 사실확인서 및 청구인과 김△△간에 체결된 보증금 10,000천원의 임대차계약서 사본 등을 제시하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 취득가액은 2005.2.4. 작성된 매매계약서상의 61,000천원이 정당하다는 주장이나 청구인이 쟁점아파트를 취득하고 보증금을 승계하여 잔금에서 공제하기로 하였던 보증금 10,000천원은 쟁점아파트의 임차인 김△△의 확인내용으로 볼 때 쟁점아파트의 전소유자 이○○가 ○○공인중개사 대표 김××을 통하여 쟁점아파트의 보증금을 지급한 사실이 인정된다는 점에서, 청구인이 쟁점아파트를 취득하고 보증금을 승계하기로 하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단되고, 쟁점아파트를 청구인에게 양도한 이○○이 양도가액이 51,000천원인자, 61,000천원인지 여부에 대한 조세심판원의 심판결정(조심 2009구1981, 2009.9.4)에서도 이○○의 양도가액이 2005.2.27. 작성된 계약서상의 매매금액 51,000천원이 실제양도가액으로 판단하고 있는바, 결국 청구인의 취득가액 또한 2005.2.27. 작성된 계약서상의 매매금액 51,000천원을 취득가액으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 청구인의 양도소득을 계산함에 있어 쟁점아파트의 취득가액을 51,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.