아파트 주변도로로 사용되고 있는 토지의 상속재산 평가액

심판청구를 각하한다.

• 가. ○○○ 외5인(이하 “청구인등”이라 한다)은 2008.10.16. 아버지 ●●●(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 2009.4.13. 상속세 과세표준신고를 하면서 상속재산가액을 24억7,500만원으로, 채무 등 공제액을 12억 7,300만원으로 하여 상속세 288,552,320원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인등에 대하여 상속세조사를 실시한 뒤 ◎◎광역시 ◇◇군 ◆◆읍 □□리 329-3 외 9필지 토지(이하 “상속누락토지”라 한다)와 피상속인의 은행예금, 사전증여재산 등을 상속재산가액에서 누락한 사실 등을 확인하고, 상속재산가액을 26억300만원으로 산정하여 2009.12.7. 청구인등에게 2008.10.16. 상속분 상속세 213,740,140원을 결정․고지하였다가, 2009.12.22. 배우자 상속공제한도를 과소하게 적용한 사실을 확인하여 상속세를 173,162,220원으로 감액․경정하였다.
• 다. 청구인등은 이에 불복하여 2010.2.19. 이의신청을 거쳐 2010.6.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인등 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인등 주장 청구인등은 상속세 과세표준 신고당시 상속누락토지의 가액을 상속재산가액에서 누락한 것은 사실이나, 당해 상속누락토지 중 ◎◎광역시 ◇◇군 ◆◆읍 □□리 329-3 외 5필지 도로 879㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 인근에 건축된 ■■타운아파트(이하 “■■타운”이라 한다)의 주변도로로 사용되는 토지로서 피상속인의 생전에도 재산권을 행사할 수 없었던 토지이며, 관할 지방자치단체인 ◇◇군에 문의한 결과 향후 보상계획도 없는 상태이고, 당초 ■■타운이 건축될 당시 주변도로를 매입하여 기부채납할 것을 조건으로 사업승인을 하였으나 그 후 공사시공사의 부도 등으로 인하여 입주자대표회의가 건축주가 되어 건축을 하고 사용승인을 받는 과정에서 쟁점토지에 대하여 매입과 기부채납이 이루어지지 아니한 채 동별 사용승인이 된 상태로서 통상 아파트 분양과 관련하여 분양사가 최초 건축주가 되고 종합건설면허를 가진 회사가 시공사가 되어야 하는데 종합건설면허가 없는 ■■타운입주자대표회의가 건축주가 되어 건축하였고, ◇◇군청은 집단민원 등으로 인하여 동별 사용승인을 하였으며 이에 따라 재산권행사를 할 수도 없고 보상도 받지 못하는 상황이 되었으므로 쟁점토지의 재산적 가치는 없다고 보는 것이 타당하다. 그런데, 처분청은 인근에 유사한 도로용지에 대하여 매매사례가 있는 것을 근거로 쟁점토지도 재산적 가치가 있다고 보았으나, 처분청이 제시한 매매사례들은 도로부지만 단독으로 매매된 사례가 아니라 다른 재산과 함께 경매나 협의매수된 것으로 이를 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례로 보는 것은 타당하지 아니하므로 쟁점토지의 평가액을 영(0)으로 보아 이 건 상속세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청의 의견 청구인등은 쟁점토지가 ■■타운의 주변도로로 불특정다수인이 사용하고 있으며, 향후 관할관청의 보상계획도 없고 ■■타운입주자들에게 현실적으로 보상청구 등 재산권행사가 불가능하므로 재산가치가 없는 것으로 보아야 한다고 주장하나, ■■타운은 아파트준공후 주변도로를 기부채납하는 조건으로 사업승인을 받았으므로 쟁점토지는 ■■타운입주자대표회의에서 매입하여 ◇◇군에 기부채납하여야 할 토지이며, 국민권익위원회에서도 청구인들의 민원에 대하여 ◇◇군수가 사업승인조건을 이행한 후에 사용승인을 하도록 행정지도를 할 계획이라고 민원처리결과통보를 하였던 점 등을 볼때, 쟁점토지는 향후 보상을 받을 수 있는 토지로 보여지며, 보상을 받지 못할 경우에는 법률적인 절차를 거쳐 권리구제가 가능한 토지로 보이므로, 처분청이 쟁점토지에 대하여 2개 감정기관의 감정평가를 거쳐 산정한 감정가액을 상속재산가액에 산입하여 이 건 상속세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 아파트의 주변도로로 사용되고 있어 재산권을 행사할 수 없는 토지이므로 그 평가액을 영(0)으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 밥업에 의한다. 1.토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것) 제50조【부동산 등의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ◎◎광역시 ◇◇군수는 처분청의 요청에 따라 관련자료를 통보(건축과-4064, 2010.3.4)하면서 ■■타운은 현재 단지전체 사용승인은 득하지 아니한 상태에서 동별 사용검사 승인을 받은 상태이며, 쟁점토지는 사업승인조건상 준공시 기부채납하여야 할 토지로서 현재 입주자대표회의가 처리하여야 할 사항이라고 회신하였고, 첨부된 주택건설사업계획승인서 등의 내용은 아래와 같다 (가) (주)▲▲종합건설은 1994.4.15. ◎◎광역시 ◇◇군 ◆◆읍 △△리 744-5 외 17필지 토지상에 288세대의 공동주택을 건축하는 것으로 주택사업계획승인을 받았으며, 1995년 5월에 사업주체가 (주)▼▼주택으로 변경된 것으로 주택사업계획승인서에 나타난다. (나) ◇◇군수는 2007년 5월에 ■■타운입주자대표회의에게 동별 사용검사승인을 하면서 사용검사승인조건으로 ① 사업승인 조건인 기부채납 도로부지 편입용지 및 공공시설물에 대하여 도로관리기관인 ◇◇군으로 무상귀속(편입용지: 소유권 이전 완료, 공공시설물:관리이관)을 완료하고 단지 전체의 사용승인을 득하여야 하며, ② 상가동 건축물대장상 명의는 입주자대표회의에서 제출된 명단에 의하므로 동별 사용검사 후 소유권분쟁 발생시 입주자대표회의에서 책임지고 해결하고, ③ 당초 사업승인조건 미이행 및 사용검사(동별) 승인조건 미이행으로 발생되는 모든 문제에 대하여는 입주자대표회의에서 책임져야 한다는 조건을 부과하였고, 입주자대표회의로부터 이를 이행하겠다는 각서를 받은 것으로 확인된다. (다) 쟁점토지 중 ◇◇군 ◆◆읍 △△리 329-3 외 1필지는 1995.8.12.에, ◇◇군 ◆◆읍 △△리 329-5 외 1필지는 1998.3.19.에, 나머지 2필지는 1998.11.27.에 각각 지번 분할된 토지이며, 1998.11.27.과 1998.11.28.에 모두 지목이 도로로 변경된 것으로 토지대장상에 나타난다.

(2) 쟁점토지내역 및 처분청이 (주)※※감정평가법인과 ☆☆감정원 ◎◎지점에 감정의뢰를 하여 평가한 감정평가액은 아래〈표〉와 같다. 〈표〉 번호 지 번 지목 면적 감정가액 평가액 1 ◇◇군 ◆◆읍 △△ 329-3 도로 46 123,000 5,658,000 2 ◇◇군 ◆◆읍 △△ 329-5 도로 160 123,000 19,680,000 3 ◇◇군 ◆◆읍 △△ 329-8 도로 204 119,500 24,378,000 4 ◇◇군 ◆◆읍 △△ 334-2 도로 375 123,000 46,125,000 5 ◇◇군 ◆◆읍 △△ 901-130 도로 33 123,000 4,059,000 6 ◇◇군 ◆◆읍 △△ 901-131 도로 61 123,000 7,503,000 합계 879 107,403,000

(3) 청구인등은 쟁점토지가 주변에 신축한 ■■타운이 무단으로 도로로 사용하고 있는 토지로서 보상 등을 받을 수 없고 재산권행사도 할 수 없는 상태이므로 그 평가액을 영(0)으로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점토지가 ■■타운의 주변도로로 사용되고 있으므로 이를 제3자에게 매각하거나 이용하는데 제한을 받고 있는 사실은 인정되지만, 쟁점토지는 최종적으로 ■■타운입주자대표회의에서 이를 매입하여 ◇◇군청에 기부채납하여야 할 토지이고, 피상속인도 이러한 사정을 감안하여 쟁점토지를 지번 분할한 것으로 보이므로 한시적으로 쟁점토지의 소유권행사에 제한이 있다고 하여 그 재산가치가 없는 것으로 볼 수는 없다 하겠으며, 그 평가액도 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하므로 처분청이 2개 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 도로인 점을 감안하여 감정평가액을 산정하였으므로 적법하다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대하여 그 감정평가액을 상속재산가액에 산입하여 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.