공동상속주택의 주택수 계산

동○○세무서장이 2009.8.17. 청구인 ○○출 및 ○○희에게 과세한 각 2006년 귀속 양도소득세 282,530원의 부과처분은 ○○희에 대한 부과처분은 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인들은 2004.3.22 상속으로 ○○광역시 남구 ○○동 650 ○○○○맨션 106동 1406호(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 2/7지분씩 취득하여 2006.12.13 이를 양도(경락)하고 양도소득세 신고를 하지 아니 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 경락가액(총 228,520천원)에 청구인들의 각각의 지분율을 적용하여 양도가액을 산정하고, 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 에 따른 쟁점주택의 공동주택가격에 청구인들의 지분율을 적용하여 취득가액을 산정하여 2009.8.17 청구인들에게 각각 2006년 귀속 양도소득세 282,530원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.10.1 이의신청을 거쳐 2010.1.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 청구인들의 아버지 서○○ 소유의 부동산인데 본 건 부동산은 서○○의 채권자들의 담보권실행을 위한 임의경매에 의하여 매각되었고, 그 매각대금 228,520천원은 채권자들에게 배당되었을 뿐이고 청구인들은 본 건 부동산의 매각으로 인하여 얻은 양도소득이 없으며, 가사 청구인들이 본 건 부동산을 양도하였다 하더라도 소득세법 규정에 따라 환산한 가액(취득가액= 양도가액×취득시 기준시가/ 양도시 기준시가)에 의하여 양도소득금액을 계산하면 양도소득금액이 없는 바, 처분청이 청구인들에 대하여 고지한 양도소득세 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○출은 이 건 아파트(쟁점주택) 외에 양도일 현재 ○○광역시 ○○구 ○○동 371 ○○맨션 2-701호 아파트와 배우자 배○○ 소유의 서울특별시 광진구 ○○동 631-1 현대○○○아파트 3-2005호 아파트 등 2주택 이상을 소유한 1세대이고, 청구인 ○○희는 이 건 아파트(쟁점주택) 외에 양도일 현재 ○○광역시 중구 ○○동 44-10 ○○맨션 1-201호(1986.12.취득) 아파트를 소유한 1세대 2주택자로서, 양도가액은 소득세법 제96조 에 의하여 실지거래가액 적용대상으로 경매낙찰가는 총 228,520천원이고, 이 건 아파트(쟁점주택)는 청구인들이 2004.3.22 상속으로 취득한 것으로 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 에 따라 상속개시 당시 고시된 공동주택 기준시가인 211,500천원에 의하여 청구인들의 쟁점주택 관련 취득가액을 산정하여 과세하였는바, 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인들이 공동으로 쟁점주택의 2/7지분씩 상속받아 이를 양도한데 대하여, 양도시의 경락가액에 따라 양도가액을 산정하고 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 등에 따른 공동주택가격에 따라 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수, 거래 규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 경우

○ 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택 수 계산에 대해서는 제155조제15항을 준용(거주자가 선택하는 경우만 한한다)하고, 공동상속주택의 주택 수 계산에 대해서는 제167조의3 제2항 제2호를 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대해서는 제154조 제9항을 준용한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택: 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.

2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택: 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

○ 소득세법 시행령 제155 【1세대 1주택의 특례】

③ 제154조 1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 등기부등본에 의하면, 2004.3.22 상속을 원인으로 공유자 ○○○(지분 7분의3), 청구인 ○○출(지분 7분의2), 청구인 ○○희(지분 7분의2)에게 이전되고(2006.2.2 등기접수), 2006.12.13(등기접수) 임의경매로 인한 매각을 원인으로 전○○에게 이전된 것으로 기재되어 있으며, 쟁점주택의 경락당시 청구인들과 그 세대원의 주택보유 현황은 아래 표와 같다. 청구인 소유자 주택종류 부동산소재지 취득일 양도일

○○출 본인 아파트

○○광역시 ○○구 ○○동371 궁전2/701 1988.6.28 배우자 아파트 서울특별시 ○○구 ○○동631-1 현대○○○ 3/2005 2000.11.29 본인 아파트 쟁점주택 지분 2/7 2004.3.22 (상속) 2006.12.13 (경락)

○○희 본인 아파트

○○광역시 중구 ○○동44-10 ○○맨션 1/201 1986.12.18 본인 아파트 쟁점주택 2/7지분 2004.3.22 (상속) 2006.12.13 (경락)

(2) 처분청은 청구인들의 쟁점주택 지분(각 2/7지분)의 양도에 대하여 쟁점주택의 경락가액(총 228,520천원)에 청구인들의 각각의 지분율을 적용하여 양도가액을 산정하고, 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 에 따른 쟁점주택의 공동주택가격에 청구인들의 지분율을 적용하여 취득가액을 산정하여 청구인들에게 이 건 부과처분을 하였다.

(3) 살피건대, 청구인들은 이 건 부동산의 매각대금(경락대금)이 채권자들에게 배당되었을 뿐이고 청구인들은 본 건 부동산의 매각으로 인하여 얻은 양도소득이 없다고 주장하나, 설사 피상속인인 서○○의 채권자들에게 배당되었다 하더라도 그 경락대금은 경매부동산의 소유자에게 귀속되므로 경락대금을 지급 또는 배당한 결과 경매부동산의 소유자에게 돌아갈 경락대금 잔액이 전혀 없는 경우에도 경락대금에서 경매부동산의 취득가액을 비롯한 필요경비 등 소득세법 소정의 제반금액을 공제한 잔액 상당의 금원은 경매부동산의 소유자의 양도소득으로서 과세대상이 된다고 할 것이고, 또한 청구인들은 소득세법 규정에 따라 환산한 가액에 의하여 양도소득금액을 계산하면 양도소득금액이 없다고 주장하나, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의하면, 상속받은 자산에 대하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제62조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 에 의하면 주택의 경우 공동주택 양도 및 취득에 대하여 실지거래가액을 적용할 때 그 취득가액의 경우 위 규정에 따라 공동주택가격이 적용되는 것으로 보인다. 다만, 소득세법 제96조 제1항 제2항 제9호, 동법 시행령 제162조의 2 제5항, 동법 시행령 제167조의3 제2항 제2호 등에 의하면, 2주택이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하나, 이 경우 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하는 바, 청구인 ○○희의 경우 쟁점주택과 관련하여 상속지분이 가장 큰 상속인이 아니므로 이를 제외하면 쟁점주택 지분의 양도일 현재 청구인은 1주택을 보유하고 있다. 따라서, 청구인 ○○희에 대한 과세처분의 경우에는 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 경정하는 것이 타당하다 할 것이고, 청구인 ○○출에 대한 부과처분의 경우에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.