2이상의 감정평가기관이 평가한 가액으로 취득가액 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1971.10.15. ○○○ 산115-1 임야 41,752㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 취득하여 2009.9.22. 소○○○에게 3억원에 양도한 후 양도소득세 신고과정에서 쟁점토지가 1990.1.1.기준 개별공시지가가 없어 처분청에 개별공시지가를 의뢰하였고, 처분청은 ○○○감정원 및 주식회사 ○○○감정평가법인에 개별공시지가의 감정평가를 의뢰하여 산정된 금액(450원/㎡)을 회신하였으나, 이를 무시하고 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 인접토지인 같은 곳 ○○○ 산102-1, 산112, 산115-3의 1990년도 개별공시지가 평균액(886원/㎡)으로 의제취득일(1985.1.1.)의 환산개별공시지가(1억8,750만원)를 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 임의로 평가한 가액을 부인하고 2이상의 감정평가기관을 통한 평가액(450원/㎡)으로 산정한 의제취득일의 환산개별공시지가(98,352,353원)를 취득가액으로 하여 2010.3.18. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 20,683,540원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점임야의 인접임야(산115-3)의 1990.1.1. 기준 개별공시지가는 ㎡당 900원으로 고시되어 있고, 인근 산102-1은 ㎡당 760원, 산112는 ㎡당 1,000원임에도 쟁점임야를 ㎡당 450원으로 평가한 것은 객관성이 결여된 것으로, 청구인은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가가 고시된 인접임야를 표준지로 삼아 비교 산정한 가액으로 신고하였음에도, 쟁점임야 취득연도의 개별공시지가가 누락되었다는 이유만으로 감정평가법인이 20여년 전의 개별공시지가를 소급하여 평가하여 인접임야와 비교하여 볼 때 50% 이하인 객관성이 결여된 가액을 취득가액으로 결정한 것은 공평타당성이 없으므로 취소되어야 한다. 그렇지 아니하다면, 쟁점임야와 조건이 유사한 인접한 임야(산115-3 등)를 표준지로 비교하여 재조사하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시하는 인접임야(산 115-3)의 1990년 공시지가 ㎡당 900원은 다음해부터 하락(㎡당 825원)하였고, 19년이 지난 2009년 기준공시지가(㎡당 801원)에 비하여도 훨씬 높아 개별공시지가를 산정하는 비교표준지로서 적합하지 않으며, 감정평가기관이 선정한 비교표준지가 이용상황·형상지세·정상적인 지가상승률 등에 비추어 훨씬 적합하므로 2이상의 감정평가기관을 통하여 평가한 금액(㎡당 450원)을 개별공시지가로 적용하여 산정한 취득가액은 정당하다.

• 가. 쟁 점 개별공시지가가 없는 쟁점임야를 2이상의 감정평가기관을 통하여 평가한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 감정평가기관이 평가한 금액은 인접임야와 비교하여 객관성이 결여된 가액으로 취소하여야 하며, 그렇지 아니하다면 조건이 유사한 인접표준지 임야와 비교하여 재조사하여야 한다고 주장하면서 증거자료로 관련임야 및 인근임야의 개별공시지가확인서 등을 제출하고 있다.

(2) 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점임야의 취득가액을 계산시 1990년 개별공시지가를 ○○○ 산 102-1(㎡당 760원), ○○○ 산112(㎡당 1,000원), ○○○ 산115-3(㎡당 900원)의 합계액을 산술평균한 ㎡당 886원으로 하여 의제취득일(1985.1.1.)의 환산개별공시지가(1억8,750만원)를 산출하였다.

(3) 처분청은 2009.10.15. ○○○감정원 ○○○지점장과 주식회사 ○○○감정평가법인 ○○○지사장에게 쟁점임야의 감정평가를 의뢰하였고 양 감정평가법인의 평가서에 의하면, 쟁점임야의 표준지를 ○○○ 산54 및 ○○○ 산63으로 선정하여 쟁점임야의 1990년 개별공시지가를 산정한 사실과 쟁점임야는 농림지역과 준농림지역에 걸쳐있으나 산림보전지역이 차지하는 비중이 과다하므로 주된 용도지역을 산림보전지역으로 하였다는 의견이 나타난다.

(4) ○○○군수는 2010.7.26. 청구인에게 2001년부터 2010년까지 쟁점임야의 표준지는 ○○○ 산54(농림지역)와 같은 곳 ○○○ 산34-1(준농림지역)임을 통보한 사실이 나타난다. (5)소득세법제99조 제1항 제1호 가목에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제164조 제1항에서 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

(6) 관련법령에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지인 경우 처분청이 감정평가기관에 평가를 의뢰할 수 있도록 규정되어 있으므로 처분청이 ○○○감정원과 주식회사 ○○○감정평가법인에 1990.1.1. 기준 감정평가를 의뢰하여 산출된 평가액(450원/㎡)으로 의제취득일 현재(1985.1.1)의 환산개별공시지가를 산정한 처분은 정당한 것으로 판단되며, 조건이 유사한 인접표준지 임야와 비교하여 재조사하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.