부동산의 실제 양도자

이 건 심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.12.28. ○○○ 대 3,658㎡ 및 동 지상 건물 4,289.62㎡(이하 토지 부분을 “쟁점토지”, 건물 부분을 “쟁점건물”, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고, 양도소득세 신고시 양도가액을 1,010,000,000원으로 하였다.
• 나. 처분청은 2009.9.14.~9.22. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 총발행주식의 90%를 보유하여 특수관계에 있는 ○○○에게 쟁점부동산을 부당하게 저가로 양도하였다고 보아, 시가를 양도일 전 후 3월 이내 감정가액의 평균인 2,854,303,000원으로 산정하여, 2009.12.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 766,614,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 명의를 빌려달라는 친동생 신○○○의 부탁에 따라 2003.8.21. 신○○○에게 인감과 주민등록증을 주었는데, 신○○○는 같은 날 이를 이용하여 청구인 명의로 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 하고, 2003년 9월 청구인 명의로 건축허가서를 받았다가 2004.6.8. 신○○○ 명의로 건축관계자 변경신고를 하였으며, 이후 민형사상 소추를 더 이상 참을 수 없었던 청구인이 신○○○에게 명의를 이전해 갈 것을 촉구하면서 2007년 11월 ○○○을 설립하여 같은 해 12월 대금거래 없이 쟁점부동산을 ○○○에 양도하였고, 신○○○가 2009.6.16. ○○○을 인수하였으며, 이러한 사실관계는 쟁점토지의 전소유자 조○○○이 명의신탁 받은 쟁점토지를 횡령하였는지 여부와 관련된 검찰수사결과 청구인이 신○○○에게 명의를 빌려주었다고 보아 혐의없음의 불기소처분이 있었던 점○○○가 박○○○로부터 쟁점건물(사우나 시설)내 음료수 판매시설 임대보증금으로 800만원을 받았으나 돌려주지 아니함에 따른 사기죄 관련 검찰수사 결과, 청구인에 대하여는 명의를 동생인 신○○○에게 빌려주었을 뿐이라고 보아 혐의없음의 불기소처분이 있었던 점○○○ 실질적 쟁점부동산 소유자인 신○○○가 공사업자 7명과 공모하여 청구인이 위 공사업자들과 계약을 체결하였음에도 대금을 미지급한 것처럼 고소하였으나, 검찰수사 결과 신○○○가 고소를 취소하는 등 혐의를 인정할 증거가 없어, 혐의없음(증거불충분)의 불기소 처분이 있었던 점○○○ 등에 의하여 확인된다 할 것이므로, 청구인의 동생 신○○○를 쟁점부동산의 실제 양도자로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 대출금 5억원을 인수하는 조건으로 쟁점토지를 취득하여 취득당시 전소유자 조○○○에서 쟁점부동산을 담보로 7억5천만원을 차용하여 위 대출금을 상환한 점, 자금부족으로 중단 및 재개를 반복하던 쟁점건물 건축 공사와 관련하여 청구인이 2007년 11월경 공사규모를 축소하여 616,000,000원에 직접 도급계약을 체결하였고, 이후 공사대금의 결제가 어려워지자 청구인이 직접 2008.1.10. 공사대금을 5억원으로 합의한 점 등을 종합하였을 때, 쟁점부동산 양도당시(2007.12.28.)에는 청구인을 양도자로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 청구인을 쟁점부동산의 실제 양도자로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법(2007.12.31. 법률 제8830호로 개정되기 전의 것) 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. 제98조【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2007.12.28. 자신이 총발행주식의 90%를 보유한 ○○○에게 쟁점부동산을 양도하고, 양도소득세 신고시 양도가액을 1,010,000,000원으로 하였다. (나) ○○○의 담보감정요청에 따라 ○○○은 쟁점부동산을 2,466,396,600원(가격시점: 2007.11.23.)으로 감정하였고, 경매 목적을 위한 감정평가로 ○○○는 쟁점부동산을 3,242,210,000원(가격시점: 2007.11.23.)으로 감정하였으며, 처분청은 부당행위계산부인시 위 감정가액의 평균액인 2,854,303,300원을 시가로 산정하였다. (다) ○○○ 직원이 2009.9.21. 작성한 청구인에 대한 문답서의 내용은 “쟁점토지에 근저당권이 설정된 대출금 5억원을 인수하였고 전소유자 조정석에게 4천만원을 지급하여 합계 5억4천만원이 취득가액이며, 위 대출금은 청구인이 2007.11.13. ○○○에서 7억5천만원을 빌려서 변제하였고, 2007년 10월경 제10차 유찰가액이 420,598,000원인 경매통지서를 송달받은 청구인이 직접 나서서 2007.11.7. ○○○과 5억원에 쟁점건물 건축공사에 대하여 최종합의하였다”라는 것이다. (라) 청구인은 2007.11.20. 쟁점건물 건축과 관련하여 ○○○와 계약금액을 616,000,000원(공급가액 560,000,000원, 부가가치세 포함), 공사기간을 2007.11.20.~2008.1.29.로 하는 도급계약을 체결하였고, 2008.1.10. 공사대금을 5억원으로 타절하기로 변경하였다. (마) 조○○○이 청구인에게 쟁점토지를 양도할 당시 청구인이 공모하였는지 여부와 관련하여 ○○○은 청구인이 동생 신○○○에게 명의를 빌려주었다고 보아 불기소처분(혐의없음)하였고, 청구인이 박○○○에게 쟁점건물내 음료수 판매시설을 50,000,000원에 임대하면서 계약금 명목으로 800만원을 편취하였는지 여부와 관련하여, ○○○은 청구인이 동생 신○○○에게 명의를 빌려주었다고 보아 불기소처분(혐의없음)하였으며, 청구인이 쟁점건물 공사자들과 쟁점건물 건축공사 관련 도급계약을 체결하고 공사가 완공됐음에도 공사대금 1,072,500,000원을 지급하지 아니하여 편취하였는지 여부와 관련하여, ○○○은 고소인이 고소를 취소하였고 달리 청구인의 혐의를 인정할만한 증거가 없다고 보아 불기소처분하였다.

(2) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 ○○○로부터 받은 대출금으로 쟁점토지 취득당시 인수한 대출금을 변제한 점, 쟁점건물 건축과 관련하여 청구인이 적극적으로 개입하여 공사대금을 616,000,000원으로 합의하였다가 이후 5억원으로 변경한 점, 이후 쟁점부동산을 자신이 대주주로 있는 ○○○에게 양도한 점, 청구인이 쟁점부동산 양도에 대하여 양도소득세를 신고한 점 등을 종합하였을 때, 적어도 양도당시에는 청구인을 쟁점부동산의 양도인으로 봄이 합리적이라고 보인다.

(3) 따라서, 청구인을 쟁점부동산의 양도인으로 본 이 건 과세처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.