매매계약을 체결하고 그 매매대금을 지급하였으나, 토지거래허가를 받지 아니한 경우 재산세 납세의무자로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2009년 재산세 과세기준일 현재(6.1.) OOO 임야 15,465㎡ 및 같은 동 산 136-1 임야 16,060㎡, 총면적 31,525㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 재산세 납세의무자를 청구인으로 보고, 지방세법 제187조 및 같은 법 부칙 제5조 제1호에 의한 적용비율 70%를 적용한 과세표준액 2,249,410,100원에 같은 법 제188조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 10,997,050원, 지방교육세 2,199,410원, 합계 13,196,460원을 2009.9.13. 청구인에게 부과고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 토지거래허가구역 안에 있는 쟁점토지를 2006.9.29. OOO에 양도하면서, 토지거래허가를 받지 못하여 부동산담보신탁의 방법으로 쟁점토지의 소유권을 완전히 이전하고, 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세도 신고납부하였다. 또한, 지방세법 제183조 제2항 제5호는 신탁재산의 경우 위탁자를 재산세 납세의무자로 본다고 규정하고 있으나 여기에서의 위탁자는 실질적인 위탁자인 매수인을 말하는 것인 점, 국세기본법 제14조에서 실질과세의 원칙을 규정하고 있는 점, 부동산매매계약서 등에 의하여 쟁점토지의 실질소유주가 OOO로 확인되는 점 등을 감안하여 볼 때, 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무자는 청구인이 아니라 실소유주인 OOO이므로 이 건 재산세 고지처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 토지거래 허가구역 내에서의 토지거래는 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 쟁점토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 매매대금을 전액 지급하였다 하더라도 이는 보관금 또는 선급금의 상태로 있다가 토지거래허가를 받아야 비로소 그 허가일에 토지를 취득한 것으로 본다OOO. 또한 현재 신탁을 원인으로 쟁점토지의 소유권이 수탁자인 주식회사 OOO(이하 “수탁자”라 한다) 명의로 등기되어 있다고 하더라도 지방세법 제183조 제2항 제5호에 의하여 위탁자인 청구인이 재산세 납세의무자이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고 그 매매대금을 지급하였으나, 토지거래허가를 받지 아니한 경우 매도인(청구인)을 토지에 대한 재산세 납세의무자로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1)지방세법 제183조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며,주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5.신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기‧ 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자. 이 경우 수탁자는 제37조의 규정에 의한 납세관리인으로 본다.

(2) 지방세법 시행령 제73조(취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득 후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서‧ 인낙조서‧ 공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조(토지거래계약에 관한 허가) 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권‧ 지상권(소유권‧ 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라시장‧군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1969.12.4. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, 2006.9.29. 신탁을 원인으로 수탁자에게 쟁점토지의 소유권을 이전하였으며, 2008.1.28. 토지수용을 원인으로 OOO에서 쟁점토지의 일부에 구분지상권(존속기간: 철도시설존치시까지)을 설정한 사실이 쟁점토지의 등기부등본 등에서 확인된다.

(2) 청구인이 제출한 부동산매매계약서, 청구인 명의로 된 예금통장, 매매대금 영수증, 부동산담보신탁계약서(2006.9.29.) 등에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인(매도인)과 OOO(매수인)는 2006.6.29. 매매대금을 3,844,000,000원(2006.9.29. 일시에 지급)으로 하여 쟁점토지에 대하여 매매계약을 체결하였고, 같은 날 매매대금이 지급된 것으로 나타난다. (나) 위 부동산매매계약서에는, “제3조(소유권의 이전) (1) 매도인은 매매대금 전액 수령시, 토지거래에 대한 행정관청에의 신고 또는 행정관청의 허가와 관계없이, 위 부동산의 소유권 이전에 필요한 모든 서류를 매수인에게 교부한다.”, “제4조(토지거래의 신고·허가) 본 건 부동산매매에 관한 모든 토지거래의 신고·허가 등은 전적으로 매수인의 책임이고 매도인은 아무런 책임을 지지 아니한다.”, “제7조(제세공과금) 매도인은 매매대금 수령일 현재 이미 부과된 본 건 부동산에 관한 제세공과금을 부담하고, 그 이후의 제세공과금은 매수인이 이를 부담한다.”, “제8조(부동산의 명도) 매도인이 매매대금을 수령한 때에는 본 건 부동산(지장물 일체를 포함)을 매수인에게 명도한 것으로 간주한다.“ 등으로 기재되어있다. (다) 2006.9.29. 위탁자인 청구인 외 2인OOO과 수탁자는 쟁점토지 외 2필지를 신탁부동산으로, 그 위탁자인 청구인 외 2인을 수익자로, 매수인인 OOO를 채무자로, 매수인의 채권자인 OOO 외 2인을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였다.

(3) 한편, 우리 원에서 처분청(부동산관리팀)에 유선조회한 바, 2006년 이후 심리일 현재까지 토지거래계약 허가대상인 쟁점토지에 관하여 아무런 토지거래계약 허가신청 사실이 없는 것으로 확인된다.

(4) 지방세법 제105조 제2항에서 부동산 등의 취득에 있어 관계법령에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 여기서, 사실상 취득이라 함은 소유권 취득의 형식적 요건(등기·등록)은 갖추지 못하였으나, 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 것을 말하는 것으로서OOO, 매매계약이 당연 무효이어서 재산을 취득할 수 없는 경우까지 사실상 취득의 개념에 포함하는 것은 아닌 것으로 보인다.

(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이며, 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 매수인이 매매대금을 전액 지급했다 하더라도 매수인이 토지를 취득했다고 할 수 없다OOO.

(6) 청구인의 경우, 2006.9.29. 매수인과 토지거래허가구역 안에 있는 쟁점토지에 관한 매매계약을 체결하고, 같은 날 청구인이 매매대금을 모두 지급받았다고 하더라도 그 후에라도 토지거래허가를 받거나 토지거래허가규역에서 해제된 사실이 없다면, 매수인을 지방세법 제183조 제1항에서 규정하는 재산세 납세의무자인 쟁점토지를 사실상 소유하고 있는 자로 볼 수 없다.

(7) 또한, 지방세법 제183조 제2항 제5호에서 수탁자명의로 등기된 신탁재산의 경우 위탁자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있는 바, 청구인이 수탁자에게 신탁한 쟁점토지에 관한 재산세 납세의무자는 그 위탁자인 청구인으로 보는 것이 타당하다.

(8) 한편, 청구인은 2006.11.3. 쟁점토지에 대하여 양도소득세 예정신고납부한 사실 및 OOO이 필요경비 과다공제로 양도소득세 303,120원을 추징한 사실을 근거로 OOO이 쟁점토지의 양도사실을 인정하였다고 주장하지만, 양도소득세는 자진신고납부방식의 세목으로서 그 신고납부의 책임은 납세자에게 있는 것이고, 설령 OOO이 일부 추징하였다 하더라도 이는 과다신고된 필요경비를 부인한 것에 불과하므로 이를 근거로 OOO이 토지거래허가를 받지 아니한 쟁점토지의 양도에 대하여 법률상 효력을 인정한다는 등의 공적인 견해 표명을 하였다고 보기 어렵다. 더욱이 다수의 국세청 해석OOO에서는 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하므로 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다하더라도 자산의 양도에 해당되지 아니한다고 보고 있는바, 이 부분에 관한 청구주장도 이유없다. 따라서, 청구인이 아닌 매수인에게 쟁점토지에 관한 재산세 등을 부과고지하여야 한다는 청구주장은 법리를 오해한 것으로서 받아들이기 어렵다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.