임대사업자가 임대주택을 임대의무기간 내에 매각한 경우 기 과세면제한 취득세 등을 추징한 처분의 적법여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 임대사업자인청구인은 2007.2.14. OOOOO OOO OOO OOOOOO전용면적 40㎡이하 다세대주택 11호(건축물 연면적 370.34㎡, 부속토지127.3㎡, 이하 “이 건 임대주택”이라 한다)를 취득한데 대하여 OOOOOO OO OO(2008.12.30. 조례 제3999호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제17조 제1항에서 취득세 등의 과세면제 대상으로 규정하고 있는 임대주택용 공동주택의 취득으로 하여 처분청으로부터 취득세등을 과세면제 받았다. 나.처분청은 청구인이 임대의무기간 내인 2009.1.9. 이 건 임대주택을OOO에게 매각하면서 매매계약서상에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니하였고, 임대사업자등록관청인 OOOOO OOOO에 임대주택 매각신고를 하지 아니한 사실을 확인하고 이 건 임대주택의취득가액380,000,000원을과세표준으로하고 지방세법 제112조 제1항 등의세율을 적용하여산출한 취득세 4,839,300원, 등록세 4,839,300원,지방교육세891,860원, 합계 10,570,460원(가산세 포함)을 2009.10.12. 청구인에게 부과고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2009.11.4.심판청구를제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 등 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.2.14. 이전 임대사업자 김종진으로부터이 건 임대주택을매입하여 당시 세입자 모두를 승계하였고, 2007.2.8. 처분청과 OOOOOO에 임대사업자 등록을 필하여 임대사업을 하던 중, 금융위기로 인하여 임대사업 유지가 어려워 부득이 2009.1.9. 현재 임대사업자인 OOO에게 이 건 임대주택을 매각하였으며, 매각 당시 OOO은 청구인과 기존 세입자간에 계약된 임차보증금, 은행융자금 등을 모두 승계하여 잔금을 청산하도록 매매계약을 체결하였고, 2009.2.5. OOOOOO에 임대사업자로 사업자등록을하고, OOOOO OOO에 임대사업자를 등록을 마친 후, 현재까지주택임대 사업을 영위하고 있는바,청구인이 이 건 임대주택을 매각제한기간 내에 매각하였다하더라도 이 건 임대주택을 취득한 OOO이 청구인의 임대주택사업 지위를 포괄승계하여주택임대사업을 영위하고 있음에도 단순히매매계약서상의 내용이미비하다 하여 청구인에게 기 과세면제한 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 및 OOOOOO 의견 (1)OOOOOO OO OO 제17조 제2항에서 임대주택법 제16조 제1항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간내에 임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호로 개정되기전의 것, 이하 같다)제12조제2항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항의규정에서 정한 경우가 아닌 사유로임대이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에 감면된 취득세와 등록세를추징하도록 규정하고 있고, 같은 법제16조 및 같은 법 시행령 제13조에서 다른임대사업자에게 매각하는경우에는 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을분명하게 밝혀야 하고 임대사업 등록관청에 신고하여야 한다고 규정하고있는 바, 이는 법률관계를 명확히 하여 임대사업자의 부도 등으로인한 임차인의 재산상 피해를 방지하고자 하는데 있음을 볼 때, 임대사업자간의매매 등에 있어 당초 임대사업자에 대한 취득세 등의 면제가 계속 유지되기위해서는 위 법령에서 규정하고 있는 절차에 의하여 적합한 매각이 이루어져야 할 것이다. (2)청구인의 경우, 이 건 임대주택을 매각하기 전에 임대사업등록 관청인 OOOOO OOOOO에게 임대주택 매각신고를 하지 아니 하였으며, 이 건 임대주택의 매수인인 OOO이 2009.1.9. 처분청에 제출한 부동산매매계약서상에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻이 명시되어 있지 아니한 이상 적합한 매각이 이루어졌다고 보기는 어렵다 하겠고, 이 건 임대주택을 매수한 OOO이 이 건 부동산을 임대용으로 계속 사용하고 있다 하더라도 이를 달리 볼수도 없다 할 것이므로(OO OOO O OOOOO OOOO OOOOOOOOO,OOOOOOOOO), 청구인은 OOOOOO OO OO 제17조 제2항 제2호의 규정에 의한 임대의무기간 내에 매각에 따른 추징제외 사유에 해당되지 아니한다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대사업자가 임대주택을임대의무기간 내에 매각한 경우 기 과세면제한취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령 (1)대구광역시세 감면 조례(2008.12.30. 조례 제3999호로 개정되기전의 것) 제17조(임대주택에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자(임대용부동산 취득일부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다) 및 공무원연금법 시행령제74조 제1항 제4호의 규정에 의한 임대사업을 하는 공무원연금관리공단이 임대할 목적으로 공동주택(아파트·연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하거나 건축주(임대주택법에 의한 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로부터 최초로 분양받는 경우 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우와 주택법제80조의2 제1항의 규정에 의한 주택거래신고지역내 공동주택은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 임대주택법제12조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 임대주택용,공무원연금법 시행령제74조 제1항 제4호의 규정에 의한 공무원임대주택용으로 사용하는 경우에는 도시계획세와 공동시설세를 면제한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세와등록세를 추징한다. 2.임대주택법제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항의규정에 의한 임대의무 기간내에 임대주택법제12조 제3항 및 같은 법시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의용도로 사용하거나 매각하는 경우 (2)임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호로 개정되기전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조 (임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다

4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우에는 임대주택의 향후 관리계획, 주택법 제60조의 규정에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령이 정하는 요건을 갖추어 시장·군수 또는 구청장에게 매입허가를 신청하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제18조의2의 규정에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택 등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다. (3)임대주택법 시행령(2008.6.20. 대통령령 제20849호로 개정되기전의 것) 제6조 (임대사업자의 범위 및 등록기준 등) ① 법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

② 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.

1. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

2. 주택법 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

5. 제9조의2제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인 제9조(임대주택의 임대의무기간등) ① 법 제12조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 법 제12조제1항제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

② 법 제12조제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

• 가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
• 나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제12조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 법 제15조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인이 2007.2.8.OOOOO OOOOO(OOOOOOOO) 및OOOOOOO에게 임대사업자 등록을 하였고, 2007.2.14. 이 건 임대주택을 건축주 김종진으로부터 취득하였다가 2009.1.9. OOO에게 매각하였으며, OOO은2009.2.2. OOOOO OOOO(OOOOOOOOOO)에게 임대사업자 등록을한 후, 2009.2.5.OOOOOOO에게 임대사업자등록을 한 사실을 알 수 있다. (2)OOOOOO OO OO 제17조 제1항 본문 및 제1호에서임대주택법제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로전용면적 60제곱미터이하의공동주택을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우당해 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하되, 같은 조 제2항 본문 및 제2호에서 임대주택법제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무 기간내에 임대주택법제12조 제3항 및같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로매각하는 경우는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고있다. (3)임대주택법제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항 제2호에서 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제12조 제3항 및같은 법 시행령 제9조 제2항 제1호에서 같은 법 제12조 제1항의 규정에도 불구하고 다른 임대사업자에게 매각하는 경우는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제4호에서 임대사업자란 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자로 규정하고 있으므로임대주택사업자가 임대주택을임대의무기간 내에다른 임대사업자에게 매각하여도 취득세 등을 추징하지 아니하는경우는 임대주택매각당시임대주택법제6조에 규정에 의하여등록된 임대사업자에게 매각하는 경우라야 할 것이다. (4)살피건대, 청구인의 경우 이 건 임대주택을 임대의무기간내인 2009.1.9. OOO에게 매각하였으나, OOO은 2009.2.2. OOOOO OOOO에게 최초로 임대사업자 등록을 하여 이 건 임대주택매각당시에는 등록된 임대사업자가 아니었으므로 청구인은구 임대주택법 시행령제9조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각한 경우에 해당하지 아니한다 할 것이고, 처분청 및 청구인이 제출한 자료를 보면, 같은 법 시행령 제9조 제2항 제2호 내지 제3호에 해당되지 아니하므로 청구인의주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분은잘못이없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에의하여 주문과 같이 결정한다.