[요지] 건축물은 취득 당시보다 실거래시세가 하락하였을 뿐만 아니라 매매도 되지 아니하고 임대료가 나오지 아니하므로 주택에 대한 재산세 수준으로 경감하여야 한다고 주장하나 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 함
[요지] 건축물은 취득 당시보다 실거래시세가 하락하였을 뿐만 아니라 매매도 되지 아니하고 임대료가 나오지 아니하므로 주택에 대한 재산세 수준으로 경감하여야 한다고 주장하나 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.처분청은 청구인이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOOOO OOO OOO OOOOOOO 상가 204호(건물 89.4㎡, 토지 18.2㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 대하여 재산세 과세대상을 별도합산과세대상으로 구분으로 하고, 지방세법제188조 제1항 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 아래와 같이 청구인에게 부과고지하였다. (단위: 원) 구분 과세표준 세액합계 재산세 도시계획세 공동시설세 지방교육세 부과고지 합계 597,380 279,320 183,990 78,210 55,860 건축물 32,944,239 223,160 82,360 46,120 78,210 16,470 2009.7.10. 토지 98,480,200 374,220 196,960 137,870 39,390 2009.9.10. 나.청구인은 이에 불복하여 2009.9.24. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 재산세는 지방세법상 과세대상인 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)의 소유사실에 대하여 담세능력을 인정하여 부과하는 보유세로, 재산세의 과세표준은 그 재산을 일정하게 평가하여 그 객관적 가치를 적정하게 반영한 시가표준액으로서, 실질과세의 원칙에 의하여 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재의 소유자에게 사실상의 사용현황에 따라 재산세를 과세하는 것이다.
(2) 2009년도 건축물에 대한 재산세는 신청인의 주장과 같이 실거래 시세나 임대소득을 반영하여 과세하는 것이 아니라, 지방세법 제111조 제2항, 제187조 및 같은 법 시행령 제80조 제1항 제1호의 규정에 의하여 건축물에 대한 재산세의 시가표준액을 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물 신축가격기준액(2009년도 510,000원)에 건물의 구조별·용도별·위치별지수, 건물의 경과년수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대시설 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여 산출한 시가표준액에 지방세법 시행령 제138조의 공정시장가액비율 100분의 70을 곱하여 과세표준액을 산정하고, 여기에 지방세법 제188조 제1항 제2호 규정의 해당세율을 적용하여 상가 건축물분 재산세를 부과하였다.
(3) 또한, 토지분 재산세도 지방세법 제111조 제2항, 지방세법 제187조 및 지방세법 시행령 제138조 규정에 의하여 개별공시지가 7,730,000원의 70%에 해당하는 5,411,000원을 과세표준으로 하고, 지방세법 제188조 제1항 제1호 규정에 의한 세율을 적용하여 상가 토지분 재산세를 부과하였다.
(4) 위와 같이 재산세 세액을 산출한 다음에도 지방세법 제195조의 2 규정에 따라 전년도에 부담한 재산세액의 1.5배를 초과하는 부분에 대하여는 징수할 세액에 포함하지 아니함으로써 재산세의 급격한 세부담을 완화시키고자 하는 세부담상한제도를 도입하여 매년 일정수준 이상의 세액인상을 방지하는 조치를 시행하고 있으며, 전년도 부담세액을 기준으로 세부담상한기준을 살펴보면, 이 건 부동산 중 건축물에 대한 전년도 재산세액은 78,770원이고, 2009년도는 82,360원이므로 세부담상한적용액 118,150원(=78,770원×150%)의 범위 내에 속하고, 이 건 부동산 중 토지에 대한 전년도 재산세액은 182,890원이고, 2009년도는 196,960원이므로 세부담상한적용액 247,330원(=182,890원×150%)의 범위내에 속하는 것으로 청구인에게 부과한 이 건 재산세 등은 지방세법 소정의 요건 및 절차에 따라 이루어졌으므로 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. 제187조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제188조 (세율) ① 재산세의 표준세율은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지
2. 건축물
(2) 지방세법 시행령 제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위) ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.
2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60 제142조 (세부담 상한) 법 제195조의2 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다.
1. 토지에 대한 재산세액 상당액
1. 건축물: 89.4㎡(전유부분: 철근콘크리트 대중음식점 2층 59.79㎡ 공용부분: 철근콘크리트 기타근생 29.61㎡)
2. 토지: 18.2㎡ (나)이 건 건축물에 대한 과세표준액 산정 내역은 아래와 같다.
1. 2008 건물 과세표준액 = 31,510,645원(= 48,365,400원 ×공정시장가액 비율 65%+부대시설 73,135원)
2. 2009 건물 과세표준액 = 32,944,239원(= 46,935,000원 ×공정시장가액 비율 70%+부대시설 89,739원) 연도 용도 신축가격 기준액 구조 지수 용도 지수 위치 지수 신축 년도 잔가율 면적 가감산 특례 ㎡당 가액 건물시가 2008 식품위생시설 510,000 100 125 125 1992 0.68 89.4 100 541000 48,365,400 2009 대중음식점 510,000 100 125 125 1992 0.66 89.4 100 525,000 46,935,000 (다)이 건 건축물에 대한 2008년 및 2009년 재산세 산출내역은 아래와 같다. 연도 구분 과세면적 공시지가 (천원) 공정시장 가액비율 과세표준(원) 재산세액(원) 전년세액 상한세액 산출세액 실부과세액 2008 건물 89.4㎡ 7,730 65 31,510,645 86,260 129,390 78,770 78,770 2009 건물 〃 7,730 70 31,944,239 78,770 118,150 82,360 82,360 (라)이 건 토지에 대한 과세표준액 산정 내역은 아래와 같다.
1. 개별공시지가 = 7,730,000원
2. 토지 과세표준액 = 98,480,200원(= 7,730,000원×면적 18.2㎡× 공정시장가액 비율 70%) (마)이 건 토지에 대한 2008년 및 2009년 재산세 산출내역은 아래와 같다. 연도 구분 과세면적 공시지가 (천원) 공정시장 가액비율 과세표준(원) 재산세액(원) 전년세액 상한세액 산출세액 실부과세액 2008 별도합산 18.2㎡ 7,730 65 91,445,900 161,397 242,095 182,891 182,890 2009 별도합산 〃 7,730 70 98,480,200 182,891 274,336 196,960 196,960
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 제183조 및 제190조에서는 매년 재산세 과세기준일 현재 재산을 소유하고 있는 자를 담세력이 있는 것으로 보아 납세의무자로 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제2항 및 같은 법 시행령 제80조 제1항에서는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수·경과연수별 잔존가치율 등을 적용하여 산출하는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 제187조 제1항 및 같은 법 시행령 제138조 제1호에서는 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출하는 것으로 규정하고 있다. (나) 처분청은 철근콘크리트조 대중음식점 2층인 이 건 건축물의 재산세 과세대상을 건축물로 구분하고, 과세대상 건축물 면적을 89.4㎡로, 용도지수를 125로, 구조지수를 100으로, 위치지수를 125로 하고, 잔가율 0.66을적용하여 건축물의 ㎡당 가액을 510,000원으로 산출하고, 감가율 100 등을 적용하여 시가표준액을 46,935,000원으로 산출한 다음, 그 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 곱하여 이 건 건축물의 과세표준액을 32,944,239원으로 산출하고, 산출된 과세표준액에 지방세법 제188조 제1항 제2호 다목 및 제195조의2 등의 규정을 적용하여 이 건 재산세 등을 산정한 것은 처분청이2008.12.31. 고시한 2009년도 주택외 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시(OOOOO OOO OO OOOOOOOOO)에서 정한 바에 따라 적정하게 산정하였다 할 것이다. (다) 지방세법 제182조 제1항 제2호에서는 별도합산과세대상 토지를 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제131조의2 제1항 제2호에서는 건축물의 부속토지 중 골프장용 토지와 고급오락장용 토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지를 별도합산과세대상 토지로 규정하고 있고, 이 건 토지는 도시지역 내의 준주거지역에 속하는 토지로서 그 지상에는 근린생활시설이 존치되어 있으므로 이 건 토지의 재산세 과세대상을 별도합산과세대상으로 구분한 것은 적법하다 할 것이다. (라) 지방세법 제187조 제1항 제1호에서는 토지에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하는 것으로 규정하고, 지방세법 시행령 제138조 제1호에서는 토지의 공정시장가액비율을 시가표준액의 100분의 70으로 규정하고 있으며, 지방세법 제188조 제1항 제1호 나목에서는 재산세의 표준세율을 과세표준이 2억원 이하인 경우에는 과세표준액에 1000분의 2를 곱하는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 제195조의2 및 지방세법 시행령 제142조 제1호에서는 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우로서 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액을 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액으로 하고, 그 세액의 100분의 150을 세부담의 상한으로 규정하고 있다. (라)그런데, 처분청이 제출한 2009년도 재산세 과세내역서에 의하면,이 건 토지의 과세대상 면적을 18.2㎡로, 개별공시지가를 7,730,000원으로, 공정시장가액비율을 70%로, 과세표준을 98,480,200원으로 하여 전년 재산세액을 182,891원, 상한 재산세액을 274,336원, 산출세액을 196,960원으로 하여, 실부과 재산세액을 196,960원으로 산정한 것을 알 수 있으므로 이 건 토지에 대한 재산세 산정에 달리 잘못을 발견할 수 없다. (마)한편, 청구인은 이 건 건축물은 취득 당시보다 실거래시세가 하락하였을 뿐만 아니라 매매도 되지 아니하고 임대료가 나오지 아니하므로 주택에 대한 재산세 수준으로 경감하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것이므로(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OO OO) 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청의 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.