[요지] 2009년 재산세 과세기준일까지 착공신고서를 제출한 사실이 없을 뿐만 아니라 청구인과 처분청 사이에 2009년 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지에서 공사에 착수하지 않았다는 사실에 대하여 다툼이 없는 등 달리 건축 중이었다는 사실을 발견할 수도 없으므로 과세청의 처분은 타당함
[요지] 2009년 재산세 과세기준일까지 착공신고서를 제출한 사실이 없을 뿐만 아니라 청구인과 처분청 사이에 2009년 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지에서 공사에 착수하지 않았다는 사실에 대하여 다툼이 없는 등 달리 건축 중이었다는 사실을 발견할 수도 없으므로 과세청의 처분은 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.처분청은 청구인들이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOOOO OOO OOO 238-71 마호 토지 88.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 재산세 과세대상을 분리과세대상 등으로 구분한 다음, 지방세법 제188조 제1항 제1호, 제195조의2 및 지방세법 시행령 제142조 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 아래와 같이 산출한 재산세 등을 2009.9.10. 청구인들에게 각각 부과고지하였다. (단위: 원) 납세의무자 과세면적 과세표준 세액합계 재산세 도시계획세 지방교육세 OOO 44.4㎡ 70,551,600 268,090 141,100 98,770 28,220 OOO 44.4㎡ 70,551,601 268,090 141,100 98,770 28,220
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) OOO OOO은 재개발사업으로 작년부터 이주가 시작되어 청구인들은 OOO 외곽에 거주하고 있고, 청구인들이 소유하고 있던 OOO 연립은 대지가 88.8㎡(약 27평)로 2008년에는 재산세가 약 30,000원 정도 부과되었으나, 2009년 올해에는 약 17배인 536,280원이 부과되어 너무 놀랐다.
(2) 땅값이 올랐다고 하나, 집을 다시 짓고 있는 재개발이라는 상황하에서 반대파들이 버티기로 인하여 착공에 들어가지 못하여 벌어진 특수한 상황인데 이 건 토지를 나대지로 보고 토지분 재산세를 부과한 것은 이해가 되지 않고, 가장 고가의 아파트보다 더 많은 재산세를 부과한 것은 도저히 이해가 되지 아니한다.
(3) 그동안 OOO은 달동네로 30여년된 연립주택을 봉급쟁이가 한푼 두푼 아껴서 피와 같은 돈으로 힘들게 집을 마련하여 이제야 재개발하게 되면 오붓하게 행복한 생활을 할 수 있겠구나하는 평범한 꿈을 안고 살아가는데, 32평 재개발분담금을 1억 5천만원 이상 내야하는 상황에서 과도한 재산세 부담까지 겹쳐 집이 완공되어도 입주할 수 있을지 정말 걱정이 앞선다. (4)따라서, 상식을 벗어난 이 건 재산세 등의 부과처분은 부당하다.
(2) 또한, 이 건 토지는 도시 및 주거환경정비법 제7조 내지 제9조에 의한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획승인을 받은 토지이므로 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분하고 지방세법 제188조 제1항 제1호 다목 (3)의 규정을 적용하여 토지분 재산세를 부과하였다.
(3) 지방세법 제142조 제1호 나목과 라목의 세부담 상한 규정을 적용함에 있어, 이 건 토지가 속한 OO제6구역재개발정비구역은 2009.6.1. 과세기준일 현재 주택건설 착공신고를 하지 않아 “주택을 건축 중”인 경우에 해당하지 않으므로 “토지로 신규 등록되는 토지”에 해당되는 것으로 보아 지방세법 시행령 제142조 제1호 나목의 규정을 적용하여 토지분 재산세를 부과하였다. (4)따라서, 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제180조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. 토지: 지적법에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지
2. 건축물: 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물
3. 주택: 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다. 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지 마.가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 제187조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제195조의2 (세부담의 상한) 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.
1. 제111조 제2항 제1호에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액
2. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액
3. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액
(2) 지방세법 시행령 제131조 (건축물의 범위 등) ① 제131조의2 제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정안전부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다. 제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위) ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.(단서 및 각호 생략) 제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조 제1항 제3호마목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다. 8.주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 제138조(공정시장가액비율) 법 제187조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60 제142조 (세부담 상한) 법 제195조의2 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다. <개정 2009.5.21.>
1. 토지에 대한 재산세액 상당액
1. 분할·합병으로 인하여 분할·합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우: 직전 연도에 분할·합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액
2. 분할·합병으로 인하여 분할·합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우: 분할·합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할·합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액
1. 시행구역 및 면적: OOO 247번지 일대 376필지 62,781㎡
2. 시행자: OO제6구역주택재개발정비사업조합(대표 OOO)
3. 시행기간: 사업시행인가일로부터 45개월 (나)이 건 토지상의 주택에 설치된 수도시설은 2008.7.1. 폐전되고, 이 건 토지상의 주택에 설치된 전기는 2008.6.20. 계약이 해지되었다. (다)OO제6구역주택재개발정비사업조합은 2009.1.8. 이 건 토지상의 주택을 철거하였다. (라) 이 건 토지의 과세표준액 및 재산세액 산출내역은 아래와 같다. 1)청구인별 과세표준액:70,551,600원(시가표준액×공정시장가액비율)
• 2009년 개별공시지가 1㎡당 2,270,000원
• 토지면적 44.4㎡
• 시가표준액 =100,788,000원(개별공시지가×토지면적)
• 공정시장가액비율 70%
2. 이 건 토지에 대한 2009년 재산세 산출내역 납세의무자 구분 과세 면적 공시지가 (천원) 공정시장 가액비율 과세표준 (원) 재산세액(원) 전년세액 상한세액 산출세액 실부과세액 OOO 분리 44.4㎡ 2,270 70 70,551,600 133,910 200,865 141,103 141,100 OOO 〃 〃 2,270 70 70,551,600 133,910 200,865 141,103 141,100
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 제195조의2 및 같은 법 시행령 제142조 제1호 나목에서는 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 규정하고 있고, 2009.5.21. 신설된 지방세법 시행령 제142조 제1호 라목에서는 위와 같은 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 규정하고 있다. (나) 2009.5.21. 개정된 지방세법 시행령(대통령령 제21498호) 개정이유에서는 지방세법 시행령 제142조 제1호 라목의 신설이유를 재개발토지 등의 세부담 상한 적용기준을 개선하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실된 토지에 대해서는 정비사업에 따라 주택이 건설 중인 기간에 한정하여 직전 연도에 해당 주택에 실제 과세된 재산세액과 해당 토지에 대한 재산세 상당액 중에서 더 낮은 가액을 기준으로 재산세를 부과하는 것으로 하였다. (다) 지방세법 시행령 제142조 제1호 라목의 “주택을 건축 중인 경우”라 함은 재산세 과세기준일 현재 공사착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 기간을 포함한다고 할 수 없고, 공사에 착수하여 건축 중인 기간만을 의미하는 것으로 보아야 하고, 설령 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유가 있다 하더라도 건축 중인 경우로 보기 어렵다 할 것이다. (라) 그런데, 청구인들은집을 다시 짓고 있는 재개발이라는 상황하에서 반대파들이 버티기로 인하여 착공에 들어가지 못하여 벌어진 특수한 상황인데도 이 건 토지를 나대지로 보고 토지분 재산세를 부과한 것은 이해가 되지 않고, 가장 고가의 아파트보다 더 많은 상식을 벗어난 이 건 재산세 등의 부과처분은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면,조합은 2006.7.10. 주택재개발정비사업 시행인가를 받은 다음, 2009년 재산세 과세기준일까지착공신고서를 제출한 사실이 없을 뿐만 아니라 청구인들과 처분청 사이에 2009년 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지에서 공사에 착수하지 않았다는 사실에 대하여 다툼이 없고, 달리 건축 중이었다는 사실을 발견할 수도 없으므로 처분청이 주택재개발정비사업 시행인가가 있은 후의 토지에 대하여는 주택을 건축 중이 아닌 것으로 보아 지방세법 시행령 제142조 제1호 나목의 규정을 적용한 것은 잘못이 없다 할 것이고, 위 사실관계에서 보는 바와 같이 과세표준액 산정 등에서도 잘못이 없다할 것이므로 청구인들의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 토지의 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분한 다음, 지방세법 시행령 제142조 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.