분양보증수수료를 취득세 과세표준에 포함하는 것이 적법한지 여부(기각)

[참조결정] 조심2009지0181 /

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2008.1.24. OOO OOO OOOOOOOO 4-8 B/L 내에 공동주택 926세대(상가를 포함하여 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 신축 취득하고 2008.1.29. 그 취득비용을 80,941,313,179원으로 하고 지방세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고납부하였다.
• 나. 이 후 처분청은 2009.4.10. 세무조사 결과 청구법인이 이 건 아파트 취득신고 당시 건설자금이자와 주택분양보증수수료(1,403,539,950원) 등 합계 2,153,511,173원을 누락한 사실을 확인하고, 위 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 19,754,820원, 농어촌특별세 421,010원, 등록세 7,799,270원, 지방교육세 1,402,980원, 합계 29,378,080원(가산세 포함)을 2009.6.27. 청구법인에게 부과고지 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.9.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의3 제1항에서 취득세 과세표준이 되는 취득가격을 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있으므로, 당해 비용이 취득이 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라 할 수 없는 경우에는 그것이 과세대상 물건을 취득하기 위하여 지급된 것이라 하더라도 당해 물건의 취득가격에 포함할 수 없다 할 것인바, 주택법 제16조 제1항에서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 제7항에서 사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하며 승인받은 날부터 2년 이내에 공사를 시작하여야 하며, 그 제9항에서 사업계획승인권자는 사업주체가 제7항을 위반하여 공사를 시작하지 아니하는 경우에는 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다고 규정하고 있어 일정규모 이상의 주택을 착공하기 위해서는 주택법에 의하여 사업자는 반드시 사업계획승인을 받아야 하고, 착공과 동시에 사업자가 분양을 위하여 입주자를 모집하기 위해서는 입주자모집공고승인을 얻어야 하며, 입주자모집공고승인일이 해당 주택의 준공일 이전이라면 주택분양보증을 반드시 받아야 하는데, 여기에서 주택분양보증이라 함은 주택사업에 있어 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증을 말하는 것이고, 아파트 분양에 있어 입주자모집공고는 공사착공이 있어야만 가능하지만 공사착공은 입주자 모집공고가 없어도 가능하므로 입주자모집공고는 건축과 전혀 상관이 없다 하겠으므로, 아파트 선분양방식에 있어 수반되는 분양보증수수료는 착공과 동시에 입주자를 모집할 경우 강제되는 비용으로 이는 판매를 위하여 지급하는 비용일 뿐 건축과 관련있는 비용으로 볼 수는 없다 할 것이어서 이 건 취득세 등은 분양보증수수료를 제외한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다라고 규정하고 있으므로, 취득세 등의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다고 할 것(OOO OOOOOOOOOO OO, OOOOOOOO OO OO)인바, 구 주택건설촉진법 제47조의6 등의 규정에 의하면 주택분양보증수수료는 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양제로 분양한 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것인데, 분양이행은 주택보증약관 제8조 제8항에 따라 대한주택보증주식회사가 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것을 뜻하는 점 등으로 미루어 보아, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 할 것이고, 공동주택을 선분양하는 경우 주택분양보증수수료는 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 의하여 공동주택을 건설할 경우 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이어서 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함시키는 것으로 보아야 하겠으므로(OOO OOOO OOOOO OO OOOOO, OOOOOOOOOO OO), 처분청이 분양보증수수료를 이 건 아파트 취득비용에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 공동주택을 신축 취득과정에서 OOOOOO(O)에게 납부한 분양보증수수료를 공동주택 신축에 소요된 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하는 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것) 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액·가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. (2)지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3) 주택법 제16조【사업계획의 승인】① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우: 시·도지사 또는 지방자치법 제175조에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수

⑦ 제1항에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하며 승인받은 날부터 2년 이내에 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

⑨ 사업계획승인권자는 사업주체가 제7항을 위반하여 공사를 시작하지 아니하는 경우에는 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다. 제76조【대한주택보증주식회사의 설립】① 주택건설에 대한 각종 보증을 함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의주거복지 향상 등에 기여하기 위하여 대한주택보증주식회사를 둔다. 제77조【업무】① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무

(4) 주택법 시행령 제106조【보증의 종류와 보증료】① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 분양보증: 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

• 가. 주택분양보증: 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증
• 나. 주택임대보증: 사업주체가 파산 등의 사유로 임대계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 임대(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증

(5) 주택공급에 관한 규칙 제7조【입주자모집시기 및 조건】① 사업주체[주택법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제12조에 따라 토지소유자가 등록사업자와 공동사업주체인 경우에는 공동사업주체인 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다]가 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 영 별표 1 제2호 다목, 아목6)·7)·11) 및 12)에 따라 영업정지처분을 받은 사업주체로서 그 영업정지처분기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 사업주체는 건축공정이 별표 2에 따른 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있으며, 국토해양부장관은 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 법 제84조에 따른 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 영 제106조 제1항 제1호에 따른 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것

• 가. 법 제76조에 따라 설립된 대한주택보증주식회사 제8조【입주자의 모집절차】① 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. 이 경우 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 다음 각 호의 서류를 갖추어 시장 등의 승인을 얻어야 하며, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 입주자모집내용을 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.

3. 제7조의 규정에 의한 보증서·공증서·건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자에 한한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 이 건 아파트 신축 분양과 관련하여 OOOOOO(O)에게 지급한 분양보증수수료는 총 1,403,539,950원이다.

(2) 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것으로, 분양보증수수료는 주택법 시행령 제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이며, 분양이행은 주택보증약관에 따라 OOOOOO(O)가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것으로 미루어 볼 때, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 하겠고, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경·영향평가 등의 용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 본다 하더라도 이 건 아파트 신축에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함함이 타당하다 할 것이다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O) 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.