상가 건축물의 재산세 과세표준액을 경매가액 또는 감정가액을 기준으로 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구인이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 ○○○프라자 상가 125호 외 8건 건축물 753.52㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 지방세법 제188조 제1항 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 아래와 같이 청구인에게 부과고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.29. 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 이 건 건축물을 경매를 통하여 아래와 같이 낙찰 받았다.

(2) 이 건 건축물이 있는 상가는 현재 전체가 공실로 된 곳이 많고, 상권이 완전히 슬럼화 된 곳으로 7년 동안 무단 방치되어 그 누가 보아도 상가라고 믿기 어려울 정도이고, 청구인은 현재까지 이 건 건축물을 상가로 거의 사용하지 못하고 있으며, 주변 부동산소개소에 임대를 의뢰하여도 임대가 되지 않아 공실로 남아 있고, 경락자금도 대출을 받아 실행하였으나, 청구인이 여의치 않은 현실에 이자납부도 감당할 수 없을 정도로 재산세 과세표준액이 너무 높게 산정되었다.

(3) 재산세 과세표준은 입찰금액으로 하여야 하고, 입찰금액이 과세표준이 되지 않는다면 감정가액을 과세표준 산정에 반영하여야 하고, 청구인이 의뢰한 이 건 건축물의 감정가액은 처분청이 고지한 감정가액의 2분의 1에도 미치지 아니하고, 청구인이 금융기관에 대출을 받기 위하여 의뢰한 금융기관의 감정가액도 크게 다르지 아니하므로 이 건 건축물의 경매가액이나 감정평가금액에 상응하도록 시가표준액을 조정하여 이 건 재산세 등을 경감하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 재산세는 부과의 공정성과 형평성을 기하기 위하여 지방세법 및 같은 법 시행령에 세율 및 시가표준액산정방법 등을 규정하고 있고, ○○○지방세과세표준심의위원회는 2008.12.18. 2009년도 건물 및 기타물건 시가표준액 조정(안)을 심의 하였고, 처분청은 지방세법 제111조 및 같은 법 시행령 제80조의 규정에 의거 2009년도 건물 및 기타물건 시가표준액을 결정하고, 고시 제○○○호로 2008.12.31.부터 15일간 ○○○에서 열람할 수 있도록 고시하였다.

(2) 이 후 처분청은 ○○○의 불합리한 건물시가표준액 조사 및 조정계획○○○을 통보받아 불합리한 건물시가 표준액조사 및 조정계획○○○을 수립하여 이 건 건축물에 대한 구조지수를 120에서 100으로 조정하였고, ○○○은 ○○○ 고시 제○○○호로 2009년 제3차 지방세 시가표준액 변경을 고시하여 시청 세정담당관실 및 부동산소재지 구청 세무과에서 열람하고, 2009.6.1.부터 시행할 것을 처분청에 통보하였다.

(3) 처분청이 위 불합리한 건물시가 표준액조사 및 조정계획을 살펴보면, 시가표준액이 시가보다 현저히 높아 조정이 필요한 건물인 경우 국세청 기준시가, 부동산정보제공 사이트 거래정보, 실거래가 신고자료, 경ㆍ공매관련 감정평가액, 부동산중개업소 등 현장조사, 조사된 자료를 분석하여 조사대상 건물의 실거래가 수준을 직접파악하고 인근 유사 건축물과의 가격균형 유지 및 전년도 재산세액 등을 참작하고 시가표준액이 실거래가에 근접하도록 행정안전부 조정기준 범위내에서 각종 지수 및 가감산율을 조정하도록 하였다.

(4) 이에 조사담당자는 관리사무소 및 인근 ○○○공인중개사를 방문하여 확인결과 최근 2년간 매물 및 임대 물건이 전무한 상태로 거래금액 조사가 불가능하며, 국세청기준시가 및 경ㆍ공매관련 감정평가액은 시가표준액의 약 80％∼85％ 수준으로 주변입지여건 및 각 물건 구획구분이 불명확한 구분 소유등기 점포인 점을 감안하여 향후에도 상가가 활성화되기는 많은 어려움이 있으므로 현 시가대비 85％ 정도로 하향 조정하는 것이 적정하다고 판단하여 구조지수를 120에서 100으로 하향 조정하였다.

(5) 이에 처분청은 2009.6.1. 재산세 과세기준일 현재 청구인이 소유한 이 건 건축물에 대해 2009년도 건물신축가격기준액 ㎡당 510,000원에 구조지수 100(120에서 100으로 변경), 용도지수 120(근린생활시설), 위치지수 100(802,000원), 잔가율 0.888(2002년도 신축)를 적용하여 산출한 가액 (1㎡당 537,000원)에 이 건 건축물이 11층 이상 20층 이하 건물의 1층상가부분에 해당되어 20％를 가산한 644,400원을 이 건 건축물의 ㎡당 가액으로 산출한 후, 이 건 건축물의 ㎡당 가격 644,400원에 각각의 전용면적 및 공유면적을 합산한 면적(전체면적: 726.92㎡)을 곱하여 산출한 금액 485,568,283원을 시가표준액으로 하고, 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 곱하여 산출한 339,897,798원을 과세표준으로 하여 지방세법 제188조 제1항 제2호 다목 등의 규정을 적용하여 이 건 재산세 등을 산출하였다.

(6) 지방세법 제187조 제1항에 의해 재산세 과세표준액은 경매가액이나 감정평가금액이 아닌 시가표준액에 의하여야 하고, 처분청은 이 건 건축물을 불합리한 건물시가 표준액의 대상으로 보아 조사자가 현장출장 후 조사된 자료를 분석하고 인근 유사 건축물과의 가격균형 유지 및 전년도 재산세액 등을 참작하여 구조지수를 120에서 100으로 조정하여 고시하였고, 변경고시된 지수를 적용하여 재산세를 부과하였으므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 상가 건축물의 재산세 과세표준액을 경매가액 또는 감정가액을 기준으로 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제111조 【과세표준】 ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 제187조 【과세표준】 ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에 정한 범위에서 대통령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

(2) 지방세법 시행령 제80조 【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】 ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

(3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 이 건 건축물의 집합건축물대장 기재사항은 아래와 같다.

1. 2002.10.11. 소유자등록

2. 건축물 구조 및 면적 (나) 이 건 건축물의 과세표준액 및 세액 산정 내역은 아래와 같다.

1. 시가표준액 산출 내역

2. 과세표준 및 세액 산출 내역

(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 제111조 제2항 및 같은 법 시행령 제80조 제1항에서는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수ㆍ경과연수별 잔존가치율 등을 적용하여 산출하는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 제187조 제1항 및 같은 법 시행령 제138조 제1호에서는 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출하는 것으로 규정하고 있다. (나) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 가능하다 할 것이나○○○, 이 건 건축물이 있는 상가는 현재 전체가 슬럼화되어 있고, 임대가 되지 않아 공실로 남아 있어 경제적으로 어려운 사정이 있고, 재산세의 과세표준액을 시가표준액을 기준으로 하는 것은 너무 높으므로 경매가액 또는 감정가액을 기준으로 하여야 한다는 주장은 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우 등 합목적적 해석을 할 수 있는 경우에 해당되는 것으로 보기 어려우므로 재산세 관련 규정을 법문대로 해석하고 적용하는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 처분청이 제출한 재산세 과세내역서에 의하면, 위 사실관계에서 본바와 같이 이 건 건축물의 과세면적을 753.52㎡로 하고, 신축가격기준액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 신축년도 및 잔가율을 반영하여 ㎡당 가액을 산출한 다음, ㎡당 가액에 과세대상 면적을 곱하여 건물시가표준액을 485,568,282원으로 산정하고, 산정된 시가표준액에 공정시장가액 비율 70％을 곱하여 이 건 건축물의 과세표준액을 339,897,798원으로 산출한 것은 잘못이 없다할 것이다.

(3) 따라서, 처분청의 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.