[요지] 지방세법 제130조 제3항에서 같은 법 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으므로 임차보증금이 등기부등본에 등기·등록 되지 아니한다 하더라도 사실상의 취득가격에 포함된다 하겠으므로, 임차보증금에서 배당금을 제외한 금액을 과세표준으로 하여 등록세 등을 부과한 것은 타당
[요지] 지방세법 제130조 제3항에서 같은 법 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으므로 임차보증금이 등기부등본에 등기·등록 되지 아니한다 하더라도 사실상의 취득가격에 포함된다 하겠으므로, 임차보증금에서 배당금을 제외한 금액을 과세표준으로 하여 등록세 등을 부과한 것은 타당
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.청구인은 2006.9.8. OOOOO OOO OOO 469 대지 292㎡와 그 지상의 주거용 건축물 501.89㎡(이하“이 건 부동산”이라 한다)를경매로 취득하고, 같은 날 이 건 부동산의 낙찰대금 167,201,000원을과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 처분청에 신고납부 하였다. 나.처분청은 세무조사에서 이 건 부동산의 낙찰대금 외에 임차인에게지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 344,388,450원이 더 있는사실을확인하고, 위 임차보증금을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항및 제131조 제1항 제3호의 세율과 같은 법 제273조의2의 감면규정을 적용하여 산출한 취득세 5,170,970원, 등록세5,192,670원, 지방교육세 969,640원, 합계 11,333,280원(가산세포함)을 2009.7.10. 청구인에게 부과고지 하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 대항력 있는 임차보증금이 과세표준에 포함되는지 여부를보면, 이 건 부동산을 경매로 취득함에 있어 청구인은 낙찰 당시주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 청구인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로보아야 할 것이므로, 임대차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 하겠고, 청구인은 매각대금 167,201,000원에서 집행비용 3,130,000원을 제외한 164,602,720원 전액이 배당표상의 대항력 있는 임차금 340,000,000원에 배당 되었으므로 처분청이 추가로 부과할 과세표준은 175,397,280원이라고 주장하고 있으나, 임차인에게 배당된 금액은 OOOOOO 배당표상 실제 배당할 금액인 164,602,720원에서 OOOOOO에게 배당된 2,991,170원을 제외한 161,611,550원이 임차인(OOO 외 8명)에게 배당된 금액이라 하겠으며,OOOOOO에서 발행한 이 건 부동산의 강제경매 배당표및 임대차관계조사서, 임차인들의 배당요구 신청서에 의하면대항력 있는 OOO 외 11명의 임차보증금 506,000,000원에서 배당금 161,611,550원을 제외한 344,388,450원임이 확인되므로 배당표에나타나지 아니하는 OOO 외 3인의 임차보증금166,000,000원도 이 건부동산의 취득세 과세표준액에 포함되어야 하고,또한, 대부분의 세입자들이 자진 명도하여 실질적으로 청구인이 이 건 부동산을 인수된 금액은 1억원이 안 된다고 하나 청구인이 2007.5.23. 진주세무서에 신고한 양도소득세신고서를 보면 청구인이 임차인들에게 지급한 임차보증금이 506,000,000원으로 되어 있으므로 청구인이 실질적으로 인수된금액이 1억원도 안 된다고 하는 주장 또한 받아들일 수 없다고 하겠다.
(2) 청구인은인수되는 임차권이 등기부등본에 등기·등록 되거나 기재되는 사항이아니므로 등록세는 해당되지 아니한다고 주장하나 지방세법제130조 제3항에서 등록세 과세표준은 사실상의 취득가격으로 한다고규정하고 있으므로 임대차보증금이 등기부등본에 등기·등록 되지 아니한다하더라도 사실상의 취득가격에 포함된다 하겠으므로, 처분청이 대항력 있는 임차보증금 344,388,450원을 과세표준으로 산출한 취득세 등을 청구인에게 부과고지한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때
2. 등록세: 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
4. 공매방법에 의한 취득 제130조(과세표준) ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법제536조를 준용한다. 제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權源)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
(1) 청구인이 2006.9.8.이 건 부동산을 OOOOOO 강제경매(OOOOOOOOOOO)로취득하였고, 이 건 부동산의 임차인인 OOO 외 11인이임차보증금을 변제받기 위하여 OOOOOO에 제출한 이 건부동산의부동산강제경매 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대자), 2005.10.8. 집행관이 작성한 이 건 부동산의 임대차관계 조사서 및 이 건 부동산의 등기부 등본 등에서 이 건 부동산에 대항력 있는 임차보증금506,000,000원이 있는 사실을 알 수 있으며,이 건 부동산의 배당표에서 이 건부동산의 실제배당금액은 매각대금 167,201,000원과 매각대금이자 531,720원을 포함한 배당금액167,732,720원에서 집행비용 3,130,000원을 공제한 164,602,720원이고, 동 배당금액에서 처분청에 당해세로 배당한 2,991,170원을 제외한 161,611,550원이 이 건 부동산의 임차인인 OOO 외 8인에게 임차보증금에 대한 배당금으로 지급된 사실을 알 수 있고,OOOOOO이 2009.9.22. 처분청에 통보한 이 건 부동산 양도소득세 신고서 관련자료 통보(재산법인세과-3465) 공문 첨부자료에서청구인이 2006.9.18. 이 건 부동산을 이예복에게 매매대금 565,000,000원에 매도하였고,청구인이OOO 외 11인에게 이 건 부동산의 임차보증금으로 506,000,000원을지급한 영수증을 첨부하여 이 건 부동산의 양도소득세를 신고한 사실은제출된 자료에서 알 수 있다.
(2) 지방세법 제111조 제5항 제4호에서 공매방법에 의한 취득의 경우 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있으며,주택임대차보호법 제3조 제1항·제3항과 제3조의2 제2항·제3항 및 제4조 제2항 등의 규정을 종합하여 볼 때, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있는 것으로 규정하고있으므로 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 주택임대차보호법 제3조 및 상가건물임대차보호법 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산에 대한 임대차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 부동산을취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것이다. (3)청구인은2006.9.8. 이 건 부동산을 OOOOOO의 강제경매로 낙찰대금167,201,000원을 납입하여 취득한 후, 동 낙찰대금을 과세표준으로 하여취득세 등을 신고납부 하였으나, 이 건 부동산의 임차인인OOO 외 11인이 임차보증금을 변제받기 위하여 OOOOOO에 제출한부동산강제경매 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대자), 이 건 부동산의임대차관계 조사서 및 이 건 부동산의 등기부등본 등에서 이 건 부동산에 설정된 임차보증금506,000,000원이 대항력이 있는 사실을 알 수 있고,청구인이 2006.9.18. 이 건 부동산을 양도하면서 OOOOOO에게제출한 자료에 OOO 외 11인에게 이 건 부동산의 임차보증금506,000,000원을 지급한 영수증을 첨부한 사실을 보면, 청구인이 이 건 부동산을 경락으로 취득할 당시 이미 일부 임차인들이 대항력을 상실하여 임차금에 대한 권리를 포기하였다는 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것인바,이 건 부동산의 배당표에서 이 건 부동산의 실제배당금액은 매각대금 167,201,000원과 매각대금이자 531,720원을 포함한 배당금액167,732,720원에서 집행비용3,130,000원을 공제한 164,602,720원이고, 동 배당금액에서 처분청에 당해세로배당한 2,991,170원을 제외한 161,611,550원이 이 건 부동산의 임차인인 OOO 외 8인에게 임차보증금에 대한 배당금으로 지급된 사실을 알 수 있으므로처분청이 이 건 부동산의 임차보증금506,000,000원에서 임차보증금에대한 배당금인 161,611,550원을 제외한 344,388,450원에 대하여 추가로 취득세등을 부과고지한 것은 잘못이 없다 할 것이고,지방세법제130조 제3항에서 같은 법제111조 제5항의 규정에해당하는 경우에는사실상의취득가액을 과세표준으로 한다고규정하고 있으므로 임차보증금이 등기부등본에 등기·등록 되지 아니한다하더라도 사실상의 취득가격에 포함된다 하겠으므로, 처분청이 임차보증금에서 배당금을 제외한 금액을 과세표준으로 하여 등록세 등을 부과한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에의하여 주문과 같이 결정한다.