경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 외에 대항력 있는 임차보증금이 취득세 과세표준에 포함여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.청구인은 2008.2.25. OOOO OOO OOO OOOOO 토지 280㎡와그 지상의 주거용 건축물 62.19㎡(이하“이 건 부동산”이라 한다)를경매로 취득하고, 같은 날 이 건 부동산의 낙찰대금 49,077,000원을과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 처분청에 신고납부 하였다. 나.처분청은 세무조사에서 이 건 부동산의 낙찰대금 외에 임차인에게지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 60,000,000원이 더 있는사실을확인하고, 위 임차보증금을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 810,360원,등록세815,760원, 지방교육세 151,150원, 합계1,777,270원(가산세포함)을2009.8.10. 청구인에게 부과고지 하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 등 의견

• 가. 청구인 주장 (1)청구인은 이 건 부동산의 종전 근저당권자로부터 근저당권설정당시 대항력 있는 채권이 전혀 없음을 확인받은 후, 계약양도에의하여이 건 부동산의 근저당권을 양도 받아 경매에 이르게 되었으나 응찰자가 없어 채권자(경매신청인)인 청구인의 피해를최소화 하기위하여 청구인이 응찰하여 경매대금을 채권금액과 상계 신청하여 납부하고 이 건 부동산을 취득하였다. (2)청구인은 이 건 부동산을경매로 취득할 당시 인수한 채무가 전혀없었고, 이 건 부동산의 임차보증금 60,000,000원의 권리자인 OOO이OOOOOO에 이 건 부동산의 낙찰대금에 대한 배당금 교부신청도아니하였고 대금지급 및 배당기일에 불출석한 사실을 보면임차보증금에 대한 권리를 포기한 것으로 보아야 하며, OOO이 이 건 부동산의 경락자인 청구인에게 임차보증금 지급을 요구한 사실도 없었고,청구인이 이 건 부동산을 각종 세금 및 경비를 손해보고 경매금액과동일한 금액으로 강수영에게 매각한 사실을 보아도임차보증금 60,000,000원은 이 건 부동산의 경락과는 전혀 관계가 없음에도 처분청이 동 임차보증금을 이 건 부동산의 취득세등의 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 부당하므로취소되어야 한다.
• 나. 처분청 및 OOOOOO 의견

(1) 처분청 의견 청구인은 지방세법 제111조 제5항 제4호에 해당하는 경매방법으로 이 건 부동산을 취득하면서 임차인 OOO이 임차보증금 60,000,000원으로 채권신고를 한 후, 경매배당에 참여한 사실은 이 건 부동산의 경매사건(OOOOOO OOOOOOOOOOO)의 매각 물건명세서, 임대차관계조사서 및 배당표 등에서 확인할 수 있으므로 청구인이 인수한 임차보증금은 취득 당시를 기준으로 이 건부동산을 취득하기 위한 사실상의 취득가격으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것이고, 설령 OOO이 경매배당에 참여하지 아니하였고 이후에도 청구인에게 임차보증금의 지급을 요구하지 아니하였다하더라도 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 임대차계약을 변경하거나 해제하는 경우도 이미 성립한 조세채권에는 영향을 줄 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) OOOOOO 의견 청구인의 경우, 지방세법 제111조 제5항 제4호에 해당하는 경매방법으로 이 건 부동산을 취득하면서 경락대금 외에 그 부동산의 임차보증금인 채무를 인수한 가액이 처분청이 제출한 예상배당표, 매각물건명세서 등에 나타나 있으며, 청구인은 그 가액에 대한 다른 주장은 없이 임차인이 배당요구나 보증금 반환요구 없이 전출하였고 이 건부동산을 매도한 가액이 경락대금과 다르지 아니하기 때문에 보증금반환 채무를 인수했다고 볼 수 없다고주장하지만, 주택임대차보호법상의 대항력은 유지되며 대항력행사에 장애가 있었다고 볼 수는 없으므로 처분청이 이 건 임차보증금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 경매로 부동산을 취득한 경우경락대금 외에대항력 있는임차보증금이취득세·등록세 과세표준에포함되는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때

2. 등록세: 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

4. 공매방법에 의한 취득 제130조(과세표준) ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3) 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법제536조를 준용한다. 제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權源)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOO이 1997.2.19. 채권최고액 70,000,000원에 이 건 부동산의근저당권 설정등기를 하였고, 청구인은 2007.6.5. 위 근저당권을 청구인명의로 이전등기 하였으며, 2007.6.13. 이 건 부동산에 대한 경매개시결정(OOOOOOOOOOO)이 있었고, 청구인이 2008.2.25.임의경매로매각대금49,077,000원에 이 건 부동산을 취득한 사실을 제출된 자료에서 알 수있으며, 이 건 부동산의 배당표에서 청구인의 채권액 70,000,000원에 대하여 배당금47,286,731원이배당되었고,이 건 부동산의 매각물건명세서에서 이 건 부동산의 최선순위 설정일자는 1997.2.19.이며, 이 건부동산의 임차인 OOO의 전입신고일 및 확정일자는 1987.4.17. 및 2007.1.16.이며, 임차보증금 60,000,000원이 있는 사실을 알 수 있다. (2)지방세법 제111조 제5항 제4호에서 공매방법에 의한 취득의경우 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있으며,주택임대차보호법 제3조 제1항·제3항과 제3조의2 제2항·제3항 및 제4조 제2항 등의 규정을 종합하여 볼 때, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있는 것으로 규정하고있으므로 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 주택임대차보호법 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산에 대한 임대차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것이다.

(3) 청구인은 2008.2.25. 이 건 부동산을 OOOOOO의 임의경매로낙찰대금49,077,000원에 취득한 후, 동 낙찰대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였으나, 이 건 부동산의 경매사건(OOOOOO OOOOOOOOOOO) 매각물건명세서, 임대차관계조사서및 경매사이트 경매자료에서 이 건 부동산에 대항력 있는 임차보증금60,000,000원이 있는 사실을 알 수 있고, 동 보증금의 권리인인 OOO이 2007.6.28. 임의경매에 따른 경락대금 배당요구 신청을 한 점을 볼 때대금지급 및 배당기일에 OOO이 불출석한 사실만으로동보증금에 대한 권리를 포기한 것으로 보기는 어려우며,지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있으므로 이 건 부동산에 설정된 임차보증금은 청구인이 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급하여야 할 비용에 해당한다고 할 것인바,청구인이 이 건 부동산을 취득한 때에 동 임차보증금에 대한취득세 납세의무가 성립하였다 할 것이고, 납세의무 성립 후, 설령임차인이 보증금에 대한 권리를 포기하였다 하더라도 이미 적법하게 성립된 취득세 납세의무에 행사에 영향을 줄 수는 없다 할것이다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분은잘못이없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에의하여 주문과 같이 결정한다.