당초 미분양 주택에 대한 분양계약을 체결한 자의 권리의무를 승계한 자가 미납잔금을 납부하고 당해 주택을 취득한 경우 최초 분양받아 취득한 것에 해당된다고 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구인이 2009.7.21. OOOOO OOO OOO OO OOOO OOOO OOOOO(건축물 전용면적 123.2478㎡, 대지 58.8032㎡, “이 건 주택”이라 한다)를 취득한데 대하여 미분양 주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보아 대구광역시세 감면 조례 제16조 제4항의 규정에 의하여 취득세와 등록세의 100분의 75를 경감하였다.
• 나. 그 후 청구인은 처분청으로부터 이 건 주택 취득이 당해 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득한 것에 해당되지 아니한다는 안내를 받고 그 취득가액 365,412,909원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제3항의 세율 및 같은 법 제273조의2의 규정을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 1,827,060원, 농어촌특별세 1,644,350원, 등록세 1,827,060원, 지방교육세 365,410원, 합계 5,663,880원을 2009.8.17. 신고납부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 법원 판례(OOOOOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)에서 조세법률주의 원칙에 따라 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석은 허용되어서는 아니되지만 구체적인 사안에 대해서 개별 조세법규를 해석ㆍ적용함에 있어서 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법의 취지, 목적과 사회통념에 따른 합리적 해석을 하는 것까지 모두 금지하는 것은 아니라고 판시하고 있고, 최초로 미분양 주택을 계약하면 미분양 주택이 해소되는 것이 아니라 누군가가 최초로 미분양 주택을 취득하여야만 비로소 미분양 주택이 해소되는 것으로, 대구광역시세 감면 조례 제16조 제4항 본문에서 취득세 등의 경감대상을 “당해 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득”하는 미분양 주택으로 규정하고 있음에도 “사업주체로부터의 최초 분양 취득”의 의미를 “사업주체와 최초로 분양계약을 체결한 자”로 해석하여 이 사건 주택을 사업주체로부터 최초 분양 취득하였지만 청구인이 당초 분양계약을 체결한 자가 아니라고 하여 이 건 주택을 위 감면 조례에 의한 취득세 등의 경감대상에서 제외한 것은 사회통념에 따른 합리적 해석으로 볼 수는 없으므로 이 건 취득세 등은 취소되어야 하고, 설령 청구인의 이 건 주택 취득이 위 감면 조례에 의한 취득세 등의 경감대상에 해당되지 아니한다고 본다면 이 건 주택의 취득가액은 분양계약서상의 분양금액(388,000,000원)이 아니라 OOOO(O)로부터 이 건 주택에 대한 권리의무를 승계하면서 지급한 금액(280,000,000원)이 되는 것이라 하겠으므로 그 차액에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 첫째, 청구인은 실제 잔금을 지급하고 취득한 자가 당해 사업주체로부터 최초 분양 받아 취득한 자에 해당된다고 주장하고 있으나, 조세감면에 관한 사항은 조세법률주의 원칙상 확장이나 유추해석이 허용되지 않는 것이므로 법문대로 엄격하게 해석해야 할 것으로, 청구인 주장의 근거로 삼은 지방 미분양 주택에 대한 취·등록세 감면 적용해설은 당해 사업주체와 최초 분양계약자가 중도금 지급상태에서 계약이 해지되고 당해 사업주체에 귀속된 상태에서 당해 사업주체와 재계약한 자는 미분양 주택을 당해 사업주체로부터 최초로 분양 받은 자에 해당한다고 할 수 있겠으나, 청구인처럼 당해 사업주체와 당초 분양계약을 체결한 자와 계약이 해지되지 아니한 상태에서 당초 분양계약을 체결한 자로부터 권리의무승계계약을 체결한 경우는 미분양 주택을 당해 사업주체로부터 최초로 분양받는 자에 해당된다고 볼 수 없다(OOOOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO) 하겠고, 둘째,청구인은 이 건 주택 취득에 따른 취득세 등의 과세표준은당초 분양금액(388,000,000원)이 아니라 이 건 주택에 대한 권리의무를 승계하면서 지급한 금액(280,000,000원)이라고 주장하고 있으나, 청구인이 최초 분양계약자인 OOOO(O)와 이 건 주택 분양권 매매계약서 체결 당시 OOOO(O)는 시행사인 (O)OOO에 계약금과 일부 중도금만 지급한 상태이므로 청구인은 매매계약에 의하여 OOOO(O)로부터 이 건 주택을 취득한 것이 아니라 시행사인 (O)OOO와 최초 분양계약자인 OOOO(O) 사이의 분양계약서상의 수분양자 지위를 승계한 것으로 보아야 하고, 그 후 분양대금 중 미납잔금을 청구인이 지급한 이상 청구인은 이 건 주택을 사업주체인 (O)OOO로부터 취득한 것으로 보아야 하겠으므로 지방세법 제111조 제5항 제3호의 규정에 의거 이 건 주택의 취득가액을 분양계약서 및 동호별 입금 명세서상의 당초 분양금액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 신고납부한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 당초 미분양 주택에 대한 분양계약을 체결한 자의 권리의무를 승계한 자가 미납잔금을 납부하고 당해 주택을 취득한 경우 최초 분양받아 취득한 것에 해당된다고 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 대구광역시세 감면 조례 제16조【주택에 대한 감면】④ 주택법제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 주택공급에 관한 규칙 제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 6월 11일부터 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택(구청장·군수로부터 미분양주택 확인서를 발급 받거나 미분양으로 확인을 받은 주택에 한한다.)과 2008년 6월 12일부터 2009년 2월 11일까지의 기간 동안에주택공급에 관한 규칙 제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택(이하 ‘미분양 주택’이라 한다.)을 당해 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에는 다음 각 호에 따라 취득세와 등록세를 각각 경감한다.

1. 취득세:지방세법 제112조 제1항에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 경감한다.

2. 등록세:지방세법 제131조 제1항 제3호 (2)목에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 경감한다.

(2) 주택법 제38조【주택의 공급】① 사업주체(건축법제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

(3) 주택공급에 관한 규칙 제8조【입주자의 모집절차】⑥ 제5항에 따른 입주자 모집공고는 최초 신청접수일부터 5일 이전에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 이 경우 시장 등은 사업주체로 하여금 다음 각 호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청자에게 교부하게 할 수 있다(제4호의2에 따라 인터넷을 활용한 주택의 공급신청을 받는 경우에는 공급신청을 받는 인터넷 홈페이지에의 게시를 포함한다).

13. 입주자의 계약일ㆍ계약장소 등의 계약사항

(4) 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(5) 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOOO(O)는 2008.8.7. 사업주체인 (O)OOO와 2008.6.11. 현재 미분양상태에 있던 이 건 주택에 대하여 분양대금은 388,000,000원으로 하는 내용의 분양계약을 체결한 후 2009.7.15.까지 분양대금 388,000,000원 중 282,200,000원(연체료 포함)을 지급하였다.

(2) 청구인은 2009.6.23. 당초 이 건 주택 분양계약자인 OOOO(O)와 매매금액을 280,000,000원으로 하는 내용의 이 건 주택 분양권 매매계약을 체결한 후 2009.7.15. 처분청에 부동산거래계약신고를 하였다.

(3) 청구인은 2009.7.21. 당초 분양계약자인 OOOO(O)의 이 건 주택에 대한 권리의무를 승계한 후 총 분양금액 중 미지급액 112,649,400원을 사업주체인 (O)OOO에게 지급하였고, 같은 날 처분청에 그 취득가액을 365,412,909원으로 하여 이 건 주택 취득에 따른 취득세 등을 신고하였다.

(4) 이 건 주택 시공사인 OOOO(O)가 제공한 분양대금 입금명세는 아래 <표>와 같다. 차 수 약정일자 약정금액(원) 납입일자 납입금액(원) 연체료(원) 실납입금액(원) 계약금 2008.8. 7. 38,800,000 2008.8. 7. 38,800,000 38,800,000 잔 금 2009.4.30. 349,200,000 2009.4.30. 77,600,000 77,600,000 2009.5.29. 38,494,200 305,800 38,800,000 2009.7.15. 123,653,000 3,347,000 127,000,000 2009.7.21. 109,452,800 3,196,600 112,649,400 총 계 388,000,000 388,000,000 6,849,400 394,849,400

(5) 첫째, 대구광역시세 감면 조례 제16조 제4항에서 취득세 등의 경감대상을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 미분양 주택으로 규정하고 있는바, 2008.6.11. 현재 미분양 상태에 있던 주택이었다 하더라도 이러한 주택을 취득하려는 자가 사업주체와 분양계약을 체결하는 경우 그 즉시 미분양 상태를 벗어난 주택이 되는 것이어서 미분양 주택을 최초로 분양받은 자로부터 분양권을 취득함으로써 당해 주택에 대한 권리의무를 승계한 경우에는 사업주체로부터 최초로 분양받은 경우에 해당된다고 볼 수는 없다 하겠고, 그 이후 당해 주택에 대한 권리의무를 승계한 자가 미납잔금을 완납하고 최종적으로 취득하였다 하더라도 달리 볼 것도 아니라 할 것이다. 둘째, 지방세법 제111조 제1항, 제2항, 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호의 규정을 종합하여 보면, 취득세의 과세표준은 취득 당시 신고한 가액 또는 신고한 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액이 되는 것이지만, 법인이 작성한 원장 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상의 취득가격이 되는 것으로, 청구인은 당초 분양계약자인 OOOO(O)로부터 이 건 주택에 대한 권리의무를 승계하였다고는 하지만 OOOO(O)가 (O)OOO에게 지급한 계약금 및 중도금 일부에 해당하는 정도의 금액을 OOOO(O)에게 지급한 다음 이 건 주택의9 분양대금 중 OOOO(O)가 미납한 잔금을 (O)OOO에게 지급하였으므로, 청구인이 이 건 주택에 대한 권리의무를 승계하면서 지급한 금액을 이 건 주택의 취득가격으로 인정할 수는 없다 하겠다. 따라서 청구인이 이 건 취득세 등을 처분청에 신고·납부한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.