[요지] 공동주택을 분양하기 위하여 지출한 분양보증수수료는 공동주택 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함
[요지] 공동주택을 분양하기 위하여 지출한 분양보증수수료는 공동주택 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.청구법인들은 2008.11.26. 공동으로 OOO908 토지 상에 공동주택 131,634.4468㎡(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 신축하여 사용승인을 받은 다음, 이 건 공동주택의 신축비용 89,918,148,990원을 과세표준으로 하여 구 지방세법(2008.12.31 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 2008.12.16. 아래와 같이 신고하였다. 구 분 세액합계(원) 취득세 농어촌특별세 등록세 지방교육세 2,662,512,370 1,798,362,960 935,210 719,345,170 143,869,030 OOO 904,565,770 610,978,410 317,730 244,391,360 48,878,270 OOO 878,665,330 593,484,260 308,630 237,393,700 47,478,740 OOO 879,281,270 593,900,290 308,850 237,560,110 47,512,020
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하는 것으로 규정하고 있으므로, 취득세 과세표준에 포함여부는 당해비용이 목적물을 취득하기 위하여 지출되었는지 여부, 즉 지출목적에 두고 있다.
(3) 그런데, 분양보증수수료의 지출 근거인 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에서는 대한주택보증주식회로부터 분양보증을 받은 경우에 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있는 것으로 규정하고 있으므로 분양보증수수료는 착공과 동시에 입주자를 모집할 경우(선분양방식) 강제되는 비용에 불과할 뿐, 주택을 취득하기 위하여 지출하는 비용이라고 할 수 없으므로 분양보증수수료는 아파트를 신축하기 위하여 지출된 비용이 아니라 선분양권을 취득하기 위하여 지출하는 비용이기 때문에 과세표준에서 제외해야하며, 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것은 지방세법을 확대해석한 것이라 할 것이다. (4)취득세 과세표준에는 당해 물건을 취득하기 위하여 지출한 비용만이 포함될 수 있는 것으로서, 당해 비용이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라 할 수 없는 경우에는 설사 그것이 과세대상 물건을 취득하기 위하여 지급된 것이라 할지라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함시킬 수 없다할 것이므로OOO 분양보증수수료는 주택을 취득하기 위하여 지출한 비용이 아니라 선분양하기 위하여 지출한 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외해야 한다. (5)분양보증수수료는 오직 선분양을 할 때만 납부가 강제된 비용으로서 선분양과 후분양의 구분은 취득물건의 물리적 성질차이가 아니라 단순히 판매의 시기와 방법에 따라 구분되는 것으로 판매 시기와 방법에 따라 취득가액을 달리 적용하여 취득세와 등록세를 산출하는 것은 세법해석·적용에 있어 형평성을 고려하지 않은 것으로 위법하다.
(6) 따라서, 분양보증수수료 643,406,520원(654,854,800원-11,448,280원)에 대한 취득세 등의 부과처분을 취소하여야 한다.
(3) 청구법인들과 같이 공동주택을 선 분양하는 경우, 주택분양보증수수료는 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 의하여 공동주택을 건설할 경우 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이며, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경영향평가 등의 용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 보더라도, 분양보증수수료는 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함시키는 것으로 보아야 할 것OOO이므로 이 건 공동주택을 신축하면서 지출한 주택분양보증 수수료를 취득가액에 포함하여 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.～2. (생략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조 (과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제82조의2 (취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 주택법 제77조(업무) ① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무
(4) 주택법 시행령 제106조(보증의 종류와 보증료) ① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 분양보증: 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다) 가.주택분양보증: 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증
③ 대한주택보증주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다.
1. 취득세 신고 과세표준액: 89,918,148,990원
2. 취득세 등 2,662,512,370원
3. 이 건 공동주택 분양수수료 명세 합계 주산해건설 ㈜명선종합건설 ㈜선우산업개발 합계 654,854,800 231,294,540 211,780,130 211,780,130 아파트 653,469,800 230,805,540 211,332,130 211,332,130 상가 1,385,000 489,000 448,000 448,000 OOO 4) 최종 분양보증수수료: 643,406,520원(11,448,280원 환급)
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가)지방세법시행령제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용 (부가가치세를 제외한다)을 포함〕을 말한다고 규정하고 있는 바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함한다 할 것이나 다만, 그것이 과세대상물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다OOO. (나) 그런데,분양보증수수료는 주택법 시행령 제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이며, 분양이행은 주택보증약관에 따라 대한주택보증주식회사가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것으로 미루어 볼 때, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 하겠으며, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경ㆍ영향평가 등의 용역비ㆍ부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 본다 하더라도 이 건 공동주택 신축에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함하여야 할 것이다. (다) 위 사실관계에서 본 바와 같이청구법인들이 이 건 공동주택을 분양하기 위하여 지출한 분양보증수수료 654,854,800원은 이 건 공동주택 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 공동주택의 취득가액에 분양보증수수료를 포함한 금액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.