신고된 매매금액이 부동산거래관리시스템에 의해 ‘부적정’으로 판정된 경우 신고가액을 부인하고 시가표준액을 취득가액로 볼 수 있는지 여부(기각)

[참조결정] 조심2008지0799 /

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 2009.3.12. 청구인의 부(父) OOO으로부터 OOOOO OOOO OOO OO OOOOO OOOO OOOOO(건물 39.98㎡, 토지 20.25㎡, 이하 ‘이 건 아파트’라 한다.)를 매매를 원인으로 취득한 후, 같은날 과세표준을 94,000,000원으로 하고,지방세법제112조 제1항 및 제131조 제1항 규정에 의거 계산한 취득세 1,880,000원, 등록세 1,880,000원, 지방교육세 376,000원, 합계 4,136,000원을 OOOOO세 감면조례제18조 제2항의 “전용면적 40제곱미터 이하의 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득하여 1가구 1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다.”는 규정에 따라 과세면제를 신청하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 부동산거래계약신고가 부동산거래관리시스템에 의해 ‘부적정’으로 판정된 것을 근거로 과세면제 대상이 아니라고 보아 이 건 아파트의 시가표준액인 공동주택가격 105,000,000원을 과세표준으로 하고,지방세법제112조 제1항·제131조 제1항 및 제273조의2의 “주택의 유상거래 50% 감면”을 적용하여 계산한 취득세 1,050,000원, 등록세 1,050,000원, 지방교육세 210,000원, 합계 2,310,000원의 납부서를 교부하였고, 청구인은 2009.3.12. 이를 납부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.16. 이의신청(2009.4.28. 기각 결정)을 거쳐 2009.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인의 부(父) OOO이 2009.3.6. OOOOOO로부터 이 건 아파트를 분양 취득할 당시에도 분양금액 94,000,000원에대하여 “취득가액 1억미만”을 인정하여 과세면제 하였으므로, 청구인이 2009.3.12. 청구인의 부(父) OOO으로부터 다시 취득한 이건아파트의 매매금액 94,000,000원에 대하여도 “취득가액 1억미만”을 인정하여OOOOO세 감면조례제18조 제2항에 의거 취득세 및 등록세가 과세면제 되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 OOOOO세 감면조례제18조 제2항의 “연면적 또는 전용면적40제곱미터 이하의 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득하여 1가구 1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다.”라는 규정에서 “취득가액”이란지방세법제111조 제1항에서 규정하고 있는 “취득세의 과세표준이 되는 취득당시의 가액”을 의미하는 것으로 같은 법 제111조의 규정을 종합하여 보면 “취득세의 과세표준이 되는 취득당시의 가액”은 취득자가 신고한 가액이지만 그신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하고,예외적으로공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 경우에는 취득자가 신고한 가액을 취득세의 과세표준으로 하고 있으므로, 청구인의 경우와 같이 매매금액의 검증결과가 “부적정”으로 판정된 경우에는 매매금액이 아닌 시가표준액이 취득가액이 되는 것이라고 할 것이어서 청구인의 이 사건 아파트 취득가액을 시가표준액인 공동주택가격 105,000,000원으로 본 처분청의 판단은 정당하며, 청구인의 부(父)OOO이 청구인에 앞서 이 건 아파트를 OOOOOO로부터 취득한 것은지방세법제111조 제5항 제3호에서 규정하고 있는 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”에 해당하는 것으로 분양대금 94,000,000원이 사실상 취득가액으로 인정되어OOOOO세 감면조례제18조 제2항에 의해 취득세와 등록세가 면제된 것이므로 청구인의 경우와는 차이가 있다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 신고된 매매금액이 부동산거래관리시스템에 의해 ‘부적정’으로 판정된경우 신고가액을 부인하고 시가표준액을 취득가액로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세법(2008.2.29. 법률 제8864호로 개정되기 전의 것) 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다. 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산 거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다. (3)OOOOO세 감면조례(2008.12.30.OOOOO 조례제4717호로 개정된 것) 제18조【주택에 대한 감면)】② 연면적 또는 전용면적 40제곱미터 이하의 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득하여 1가구 1주택(해당 주택을 취득한 날부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하여 1가구 1주택이 되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다. 다만, 부동산의 취득일부터 2개월(보존등기가 되지 아니한 주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2개월, 주택을 분양하는 자가 법령의 규정이나 천재ㆍ지변ㆍ사변ㆍ화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2개월) 이내에 이전등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 본다. (가) 2009.3.6. 청구인의 부(父) OOO은 이 건 아파트를 OOOOOO로부터 분양대금 94,000,000원에 취득하였고 2009.3.9.OOOOO세 감면조례제18조 제2항의 규정에 따라 취득세 1,880,000원, 등록세 1,880,000원, 지방교육세 376,000원, 합계 4,136,000원을 과세면제받고 같은 날 소유권이전등기를 경료한 사실이 있다. (나) 2009.3.12. 청구인은 OOO과 이 건 아파트에 대하여 매매금액을 94,000,000원으로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 같은 날 부동산거래계약신고필증과 매매계약서를 첨부하여 처분청에OOOOO세 감면조례제18조 제2항에 따라 취득세 등 과세면제를 신청하였다. (다) 처분청이공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 제2항에 의거 청구인이 신고한 매매금액을 검증한 결과, 적정가격이 176,400,000원～215,600,000원으로 나타남에 따라 처분청은 청구인이 신고한 매매금액 94,000,000원에 대해 ‘부적정’(진단결과 하한미달)으로 판정하였다. (라) 처분청은 위의 ‘부적정’ 판정 결과에 따라, 이 건 아파트의 시가표준액인 공동주택가격 105,000,000원을 과세표준으로 하고,지방세법제112조 제1항·제131조 제1항 및 제273조의2의 “주택의 유상거래 50% 감면”을 적용하여 취득세 1,050,000원, 등록세 1,050,000원, 지방교육세 210,000원, 합계 2,310,000원에 해당하는 취득세 및 등록세 납부서를 청구인에게 교부하였고, 청구인은 2009.3.12. 납부하였다. (마) 2009.3.16. 청구인은 OOOOOO에게 이의신청을 제기하였고 2009.4.28. OOOOO 지방세심의위원회에서 기각 결정을 하였으며, 청구인은 이에 불복하여 2009.7.1. 심판청구를 제기하였다. (2)지방세법제111조 및 제130조에서 취득세·등록세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 구 건설교통부의부동산 거래신고제도 업무처리요령(2005년 12월)을 보면공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 규정의 적용에 있어 공동주택도 가격검증대상에 포함되어 있음을 알 수 있는바,

(3) 살피건대, 처분청의 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성이 검증되지 아니하고 매매신고가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 아파트의 취득에 대하여, 처분청이 시가표준액인 공동주택가격 105,000,000원을 취득가액으로 본 것은 정당하다 할 것(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OO OO O)이고, 이에 따라OOOOO세 감면조례제18조 제2항 규정의 적용을 배제하여 과세한 처분은 타당하다 할 것이다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.