건축물 신축 취득시점까지 발생한 차입금 이자와 지급수수료 등을 건축물 취득에 소요된 비용에 해당된다고 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2004.4.12. 취득한 OOO 외 3필지 토지 1,398.2㎡(취득가액 4,700,000,000원, 이하 “이 건 토지”라 한다)상에 건축물 15,982.96㎡(옥탑면적 219㎡ 제외, 주용도: 업무시설, 규모: 지하 4층·지상 12층, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 2007.9.13. 신축 취득한 후 그 취득가격을 15,981,026,840원으로 하여 산출한 취득세 등 합계 505,000,430원을 신고한 다음 같은 날 등록세 등 153,417,850원을 납부하였다(한편, 청구법인이 취득세 등을 납부하지 아니하자 처분청은 2007.11.10. 가산세를 가산한 금액 354,324,920원을 부과고지하였다).
• 나. 그 후 처분청은 세무조사 결과 청구법인이 당초 신고한 가액에서 이 건 건축물 취득과 관련된 지급수수료(931,348,540원)와 건설자금이자(3,348,120,511원)를 취득가격에서 누락하였음을 확인하고 그 누락된 금액(4,279,469,051원)을 과세표준으로 하고 구 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 115,186,180원, 농어촌특별세 10,662,710원, 등록세 46,382,590원, 지방교육세 8,591,790원, 합계 180,823,270원(가산세 포함)을 2009.2.10. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.5.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 기업회계기준서 제7호 제17조에서 “자본화 대상자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매하기 위한 취득활동이 진행 중이라는 조건이 모두 충족되는 시점으로 한다”라고 규정하고 있는 점에 비추어 일반적인 고정자산과 달리 재고자산으로서 일단의 토지를 취득하여 그 지상에 아파트를 신축하는 일단의 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정이라고 하겠으므로 토지 취득행위와 건축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는 것은 타당하지 않다고 하면서 토지 취득 이후에 발생한 건설자금에 충당한 이자 등이 이 건 건축물 취득에 소요된 비용으로 봄이 타당하다고 주장하지만, 조세법률주의원칙상 기업의 이해관계자가 기업과 관련된 의사결정에 유용한 재무정보를 제공하는 것을 목적으로 제정된 기업회계기준서를 근거로 조세를 부과할 수는 없다 할 것으로, 지방세법 제111조 제1항 및 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호 및 제4항, 제82조의2 제2호, 제82조의3 제1항의 규정과 건설자금이자에 대한 지방세 예규(행정안전부 도세과-295, 2008.4.2. ; 구 행정자치부 지방세정팀-4999, 2007.11.23.) 등을 종합하여 보면, 취득가격은 당해 물건의 취득시기를 기준으로 이를 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직접·간접비용을 포함하는 것이어서 취득시기 이전에 발생되었거나 확정된 비용은 과세표준에 포함하는 것은 당연하지만, 그 이후에 발생된 비용은 취득가격에서 제외함이 타당하다 하겠으므로, 2004.4.12. 이 건 토지를 4,891,010,305원에 취득한 이상, 건설자금에 충당한 이자 중 이 건 토지 취득에 충당된 비용에 대한 2004.4.13.부터 발생한 이자분은 토지 취득비용으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 이 건 건축물 신축과 관련된 건설자금에 충당한 이자도 아니라 할 것이어서 이 건 건축물 취득에 소요된 비용으로도 볼 수 없다 하겠고, 또한, 이 건 토지 취득 당시 금융기관으로부터 차입한 금액이 일부남아 있는 상태에서 OOO으로부터 2004.9.9.에 600,000,000원을,2005.10.20.에 1,500,000,000원을 추가로 차입한 후 기존 차입금에 대한 이자결제와 운영자금으로 사용하였으며, 2005년과 2006년에는 과도한 금융비용으로 인한 자금난으로 (주)OOO에 지급하여야 하는 공사비를 지급하지 못함으로써 (주)OOO과 당해 공사의 목적물인 건축물로서 대금을 변제하기로 하는 대물변제계약을 체결하고 이를 실행하였으므로, 건설자금이자 중 2005년도와 2006년도 발생분은 이 건 건축물 취득비용에서 제외되어야 할 것이고, 2007년도에 발생한 이자분도 공사비 지출액에 충당한 차입금의 이자 등을 계산하여 과세표준에 포함하여야 하므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 경정됨이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 첫째, 청구법인은 이 건 토지 취득과 관련하여 세법의 해석 및 적용에 있어서 아무런 법적 근거 없이 기업회계기준서의 규정을 적용하여 과세하는 것은 타당하지 않다고 주장하나, 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가액에 의한다고 규정하고 있는바, 법인의 경우 법인장부 등에 의하여 취득가액이 입증되는 경우 그 장부상 가액을 사실상의 취득가액으로 보아 과세하는 것은 법인이 객관화된 조직체로서 일반적으로 거래가액을 조작할 염려가 없어 그 장부상 가액의 신빙성이 인정된다는 이유라 할 것이고, 기업회계기준서는 법인의 회계행위의 지침서로써 어떤 특정대상 법인을 위한 것이 아닌 일반적이고 보편타당성을 가진 회계실무의 기준이 되고 있는 점을 감안할 때, 이는 지방세법 제82조의3 제1항에서 규정하고 있는 건설자금 이자에 대한 해석을 오해한데서 비롯된 것으로 기업회계기준서의 규정을 과세의 근거규정으로 적용하였다는 청구법인의 주장은 이유가 없다 하겠고, 둘째, 이 건 토지 매입에 충당된 금액에 대한 이자지급분은 과세표준에서 제외되어야 하고, 공사 지출액에 충당한 차입금 이자만을 이 건 건축물의 건축공사와 관련된 건설자금이자로 보는 것이 타당하다고 주장하나, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 하면서 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함한다고 규정하고 있는바, 사실상의 취득가격 범위에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생되었거나 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론, 그 이외에 실제로 당해 물건의 취득가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용에 해당한다 할 것이며, 기업회계기준서 제7호 제3조에서 자본화 대상자산은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다 하였고, 그 제17조에서 자본화기간의 개시시점은 자본화 대상자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매하기 위한 취득활동이 진행 중이라는 조건이 모두 충족되는 시점이라고 규정하고 있는 점에 비추어 일반적인 고정자산과 달리 재고자산으로서 토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하는 일단의 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정이라고 하겠으므로 토지 취득행위와 건축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는 것은 타당하지 않은 것으로 이 경우에는 사업시작시점부터 일련의 건축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되고 있다고 하겠으므로 처분청이 당해 차입금의 이자를 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 별다른 잘못이 없다고 보아야 할 것이고, 셋째, 지급수수료의 경우도 이 건 건축물의 취득절차와 관련된 비용으로서 취득세 등 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 하겠으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 건축물을 신축하기 위하여 그 부속토지를 취득하는 과정에서 금융기관으로부터 자금을 대출받아 당해 토지를 취득한 경우 토지 취득 이후부터 건축물 신축 취득시점까지 발생한 차입금 이자와 지급수수료 등을 건축물 취득에 소요된 비용에 해당된다고 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 구 지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때

2. 등록세: 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때 제82조【국세기본법 등의 준용】지방세의 부과와 징수에 관하여 이 법 및 다른 법령에서 규정한 것을 제외하고는 국세기본법과 국세징수법을 준용한다. 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.·2. (생 략)

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 구 지방세법 시행령(2007.12.31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제41조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음 날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3) 국세기본법 제20조【기업회계의 존중】국세의 과세표준을 조사·결정함에 있어서 당해 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 이를 존중하여야한다. 다만, 세법에서 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.

(4) 기업회계기준서 제7호

3. 이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (가) “금융비용”은 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자비용과 기타 이와 유사한 비용을 말한다. (나) “자본화 대상자산”은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발(이하 “취득”이라 한다)이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다. 비유동자산에 대한 자본적 지출이 있는 경우에는 이를 포함한다.

6. 금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 한다. 다만, 자본화대상자산의 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화 대상자산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있다. 자본화 대상자산의 취득과 관련된 금융비용은 그 자산을 취득하지 아니하였다면 부담하지 않을 수 있었던 비용이기 때문에 자본화 대상자산의 취득원가를 구성하며, 그 금액을 객관적으로 측정할 수 있는 경우에는 해당 자산의 취득원가에 산입할 수 있다. 금융비용을 자본화하는 경우의 회계처리는 문단7 내지 24까지의 규정에 따른다.

17. 자본화기간의 개시시점은 (가) 자본화 대상자산에 대한 지출이 있었고, (나) 금융비용이 발생하였으며, (다) 자본화 대상자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매하기 위한 취득활동이 진행 중이라는 조건이 모두 충족되는 시점으로 한다. 여기에는 물리적인 제작 뿐만 아니라 그 이전단계에서 이루어진 행정, 기술상의 활동도 포함한다. 예를 들면, 설계활동, 각종 인허가를 얻기 위한 활동 등을 들 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2004.4.12. 청구법인은 이 건 토지를 취득한 후 처분청에 취득가격을 4,700,000,000원으로 하여 취득신고를 하였고, 한편 이 건 토지 취득일에 청구법인은 OOO으로부터 4,400,000,000원을, OOO으로부터 1,500,000,000원을 차입하였다.

(2) 2004.6.21. 청구법인과 OOO는 이 건 건축물 신축공사와 관련하여 설계계약(계약금액 220,000,000원, 부가가치세 포함) 및 감리계약(계약금액 180,000,000원, 부가가치세 포함)을 체결하였다.

(3) 2004.7.29. 청구법인은 처분청으로부터 이 건 토지를 부속토지로 하는 내용의 이 건 건축물에 대한 건축허가를 받은 다음 2005.3.22.부터 공사를 진행하여 2007.9.13. 처분청으로부터 이 건 건축물에 대한 사용승인을 받았다.

(4) 청구법인은 이 건 토지 취득 시점부터 이 건 건축물 취득 시점까지 OOO과 OOO 등 금융기관에게 지급한 차입금 이자는 3,348,120,511원으로, 2004년에는 573,117,802원을, 2005년에는 1,104,109,765원을, 2006년에는 958,675,198원을, 2007년에는 712,217,746원을 각각 지급하였고, 이 건 건축물 취득과 관련하여 사무를 대행한 OOO(주)에게 지급한 수수료는 931,348,540원으로, 2004년에는 574,075,000원을, 2005년에는 187,938,000원, 2006년에는 122,500,000원을, 2007년에는 46,835,540원을 각각 지급하였다.

(5) 한편, 2007년 5월 청구법인은 (주)OOO과 채무금액 15,326,000,000원의 변제에 갈음하여 이 건 건축물 일부(지하 1층 101호·102호, 지상 1층 101호～109호·지상 112호～115호, 지상 2층 201호～209호, 지상 4층 401호)에 대한 소유권을 (주)OOO에게 이전하는 것으로 하는 내용의 대물변제약정을 체결하였다.

(6) 구 지방세법 시행령 제82조의3 제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세 제외)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외}을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것으로, 지방세법령에서 취득세 과세표준이 되는 취득가격의 범위에 건설자금이자를 포함하고 있고, 일단의 토지를 취득한 후 그 지상에 건축물을 신축하는 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정에 있다 할 것이어서 당해 사업 시작시점부터 일련의 건축물 신축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되고 있다고 보아야 하겠으므로 토지 취득행위와 건축물 신축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는 것은 타당하지 아니하여 이 건 토지 취득 이후에 발생한 차입금 이자라 하더라도 이 건 건축물 취득 시점까지 발생한 차입금 이자는 모두 건설자금이자로 보아 이 건 건축물 신축에 소요된 비용에 포함된다 할 것이고, 설사 청구법인의 주장처럼 2005년도와 2006년도에 이 건 건축물 신축 공사가 중단된 상태에 있었고 이 건 건축물 일부를 금전채무에 갈음하는 대물변제계약을 체결하였다 하더라도 이 건 건축물은 청구법인 명의로 원시취득이 이루어진 이후에 그 일부가 금전채무에 갈음하여 채권자인 (주)OOO 명의로 소유권이 이전된 것이므로 이를 달리 볼 수도 없다 할 것이며, 지급수수료 또한 청구법인이 이 건 건축물을 신축하는 과정에서 이와 관련된 사무를 대리한 OOO(주)에 지급한 비용이어서 이 건 건축물 취득에 소요된 비용으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.