[요지] 부동산 중 일부가 정산가격과 동일한 금액으로 제3자에게 매각되어 그 정산가격이 당시의 시세를 벗어난 가격으로 보기 어려운 점 등을 종합고려시 신고한 공사비전액이 아닌 합의한 정산가액으로 봄이 타당
[요지] 부동산 중 일부가 정산가격과 동일한 금액으로 제3자에게 매각되어 그 정산가격이 당시의 시세를 벗어난 가격으로 보기 어려운 점 등을 종합고려시 신고한 공사비전액이 아닌 합의한 정산가액으로 봄이 타당
[주 문] 청구법인이 2008.12.19. 처분청에 신고납부한 취득세 1,125,716,330원, 농어촌특별세 112,571,630원, 등록세 1,125,716,330원, 지방교육세 225,143,260원, 합계 2,589,147,550원은 이 건 부동산에 대하여 청구법인과 (O)OOOO 및 OOOOOO(O)가 합의한 정산가액에서 부가가치세를 제외한 금액을 그 과세표준으로 하여 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) OOOOO 의견 2008.11.21. 체결한 청구법인과 OOOOOO(O)간의 대물정산부동산 양도계약서에서 이 건 부동산의 양도에 따른 대물정산가액을 24,990,635,600원으로 확정하고 있고, 이 건 부동산을 양도받은 이후 미지급 공사비 중 대물변제 금액을 제외하고 지연이자 300,000,000원을 추가한 금액(약 32,900,000,000원)을 외상매출금으로 기장하고 있는 점을 볼 때, 이 건 부동산의 취득가격은 24,990,635,600원이라 할 것임에도 청구법인이 미지급 공사비 전체를 취득가격으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 신고·납부한 것은 잘못이 있다 하겠다.
(2) 처분청 의견 민법 제466조에서 대물변제란 “채무자가 채권자의 승낙을얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 한 때에는 변제와같은 효력이 있다”고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를기준으로 그 이전에 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을말한다고 규정하고 있으므로, 대물변제로 인한 부동산 취득의 경우 채권액이 상대방에게 취득의 대가로 지급한 금액으로 보아야 할 것으로, 청구법인은 이 건 부동산 신축공사와 관련한 공사비를 지급받지 못하게 되자 대물변제합의서 및 변제계약서에 근거하여 미수채권액 57,916,324,701원을 이 건 부동산으로 대물정산하기로 한 이상, 청구법인이 위 미수채권액에서 부가가치세를 제외한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 신고·납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.
1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때
2. 등록세: 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.·2. (생 략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음 날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 민법 제466조【대물변제】채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.
(1) 2003.10.17. OOO OOO OOO OOO 676-81 외 12필지상의 OOOOOOO 신축사업과 관련하여 시행사인 (O)OOOO과 시공사인 청구법인 및 OOOOOOO(O)는 각각의 역할 및 의무 등을 정한 사업약정을 체결하였는데, (O)OOOO은 “사업부지 매입 및 대금지급, 소유권이전등기 완료시 사업부지에 대한 기존의 제한물권 말소 및 사실적인 제한들의 제거, 착공 전 사업부지 내 임차인 등 점유자가 있을 경우 이주 및 사업부지 명도완료·사업부지에 대한 소유권이전등기와 동시에 청구법인이 지정하는 신탁회사에게 관리 및 처분신탁 위탁, 관련비용 지급·사업시행관련 OOOOO(O)에 대한 대출원리금상환·청구법인과의 공사도급계약 체결 및 공사대금 지급·사업승인 후 본 사업관련 미상환대출원리금 또는 청구법인에 대한 미지급공사대금이 있을 경우 미분양물건 담보 및 처분신탁 위탁” 등의 역할과 의무를, 청구법인은 “(O)OOOO과 청구법인간에 체결될 공사도급계약에 따른 공사착공 및 공사수행·(O)OOOO과 청구법인간에 체결될 공사도급계약에 따른 본 사업 건축물의 기한내 책임준공·본 약정 제14조 및 제23조에 의한 사업승계 및 대출금 채무인수·공사도급범위에 포함된 시공관련 대관청 인허가 업무” 등의 역할과 의무를, OOOOO(O)는 “(O)OOOO에 대한 본 사업부지 매입을 위한 자금 및 초기사업비 대출”의 역할과 의무를 지는 것으로 되어 있고, 사업시행자 지위의 양도와 관련하여 “청구법인과 OOOOO(O)는 공동으로 (O)OOOO에게 부도, 파산신청, 화의 또는 회사인수정리절차의 개시신청, 회사정리법상 보전처분 또는 이에 준하는 사태가 발생하여 지급능력의 상실 또는 본사업의 계속 시행이 현저히 곤란하다고 청구법인과 OOOOO(O)가 합리적으로 인정하는 경우 등의 사유 발생시 본 사업시행권을 청구법인에게 이전할 것을 요청할 수 있다”고 되어 있으며, 사업의 정산과 관련하여 “본 사업의 분양부진으로 사용승인(임시사용승인 포함) 완료 시점까지 본 사업관련 미지급금, 청구법인의 미지급 기성이 잔존할 경우 (O)OOOO과 청구법인은 합의가 되지 않을 경우 청구법인은 제1순위 우선순익자(수익금액: 미지급 공사 대금의 130%: 청구법인을 제1순위 질권자로 하는 질권설정으로 갈음 가능)로 하는 수익권증서를 부동산신탁사로 하여금 발행케 하여 청구법인에게 교부하여야 한다”라고 되어 있고, 공사도급계약의 체결과 관련하여 “(O)OOOO과 청구법인은 본 약정서 체결 즉시 공사도급계약을 체결하고 이를 OOOOO(O)에게 통보하여야 한다”라고 되어 있다.
(2) 2004.10.18. 시공사인 청구법인과 시행사인 (O)OOOO은 OOOOOOO 신축공사와 관련하여 “공사기간은 착공일부터 30개월(인테리어 공사기간 제외)로, 계약금액은 44,439,552,300원(부가가치세 포함)”로 하는 내용의 공사도급계약을 체결하였다.
(3) 2005.3.10. 청구법인과 (O)OOOO은 “건축면적을 당초 지하 5층·지상 14층 27,711.20㎡에서 지하 6층·지상 15층 31,304.5㎡로, 계약금약을 당초 44,439,552,300원(부가가치세 포함)에서 53,115,797,900원(부가가치세 포함)”으로 변경하는 내용의 공사도급 변경1차 계약을 체결하였다.
(4) 2005.5.26. OOOOOOO 신축 분양사업과 관련하여 OOOOOO(O)와 (O)OOOO 및 청구법인은 “토지신탁계약(2004.4.15.) 특약사항 제13조에 의거 OOOOOO(O)가 수탁자로서 기존의 (O)OOOO과 청구법인간에 체결(2005.3.10.)한 공사도급계약서상의 (O)OOOO의 지위를 승계한다”라는 내용의 공사도급 승계계약을 체결하였다.
(5) 2006.4.4. 청구법인과 사업승계인인 OOOOOO(O)는 OOOOOOO 신축공사와 관련하여 “계약금액을 53,115,797,900원(부가가치세 포함)에서 53,975,796,600원(부가가치세 포함)”으로 변경하는 내용의 공사도급 변경2차 계약을 체결하였다.
(6) 2007.6.25. 처분청은 OOOOOOO에 대하여 사용승인서를 교부하였다.
(7) 2008.11.21. 청구법인과 (O)OOOO은 2003.10.17. 체결된 사업약정서에 의거 (O)OOOO과 청구법인간의 대물정산을 목적으로 하는 대물정산 합의서를 작성하였는데, 그 합의서에 “2008.10.30. 현재 도급금액은 53,975,796,600원(부가가치세 포함)인데 수급액은 없어 미수금액은 53,975,796,600원(부가가치세 포함)으로, 기성금 지연이자는 3,580,689,457원으로, (O)OOOO은 이 건 부동산(오피스텔 72실, 상기 24점포)을 제2조 1, 2항에 명시된 공사비 등의 변제충당을 위해 사업약정서 제14조 4항에 의거 최초 분양가의 70%에 해당하는 금액으로 대물변제하고, 이에 대한 일체의 권리를 청구법인의 권리로 귀속시키는 것으로, 이 건 부동산의 총분양가는 35,700,908,000원인데, 대물정산가액은 24,990,635,600원(부가가치세 포함)”으로 되어 있다.
(8) 2008.12.2. 청구법인과 OOOOOO(O)는 이 건 부동산에 대한 대물정산 부동산 양도계약을 체결하였는데, 그 계약서에 “본 계약은 OOOOOOO 오피스텔 및 근린생활시설의 분양형 토지신탁계약서 특약사항 제21조의 규정에 의거, 위탁자인 (O)OOOO이 우선수익자인 청구법인에게 잔여공사비를 신탁부동산(대물정산 오피스텔 및 근린시설)으로 지급하고, 위탁자 (O)OOOO과 청구법인간 체결한 공사도급계약상의 공사비를 원활히 정산함을 목적으로 한다”고 되어 있고, “청구법인의 미수공사비 변제를 위해 본 자산 양도계약에서 위탁자인 (O)OOOO이 청구법인에게 대물로 변제하는 물건은 이 건 부동산으로 하되 대물정산가액은 24,990,635,600원으로 한다”라고 되어 있다.
(9) 2008.12.8. 청구법인은 처분청에 이 건 부동산에 대한 거래신고를 하고 이에 대한 신고필증을 교부받았는데, 그 신고필증에 실제 거래가격은 대물정산가액인 24,990,635,600원으로 되어 있다.
(10) 2008.12.19. 청구법인은 처분청에 이 건 부동산에 대한 취득신고를 하면서 미수채권액(공사비) 57,916,324,701원(2008.11.30. 현재 지연이자 359,838,644원 포함)에서 부가가치세 1,630,508,200원을 제외한 56,285,816,501원을 취득가액으로 하여 산출한 취득세 등을 신고하고 납부하였다.
(11) 청구법인은 이 건 부동산을 대물변제받은 후 아래 표와 같이 회계처리를 하였다. 차 변 대 변 계 정 금 액(원) 계 정 금 액(원) 완성상가 23,360,127,000 외상매출금 21,026,511,522 매입부가가치세 1,630,508,600 미수수익 3,964,127,078 계 24,990,635,600 계 2,4990,635,600
(12) 청구법인이 이 건 부동산 중 일부 매각현황은 아래 표와 같다. 구분 호수 계약일자 분양가액 (천원) 대물정산 가액(천원) 처분가액 (천원) 오피스텔 914 2009.2.27. 153,831 107,681 107,681 〃 1019 2009.2.10. 127,475 89,232 89,232 〃 1419 2009.2.19. 127,475 89,232 89,232
(13) 청구법인의 2008년도 결산서 부속서류 기재내역과 2009년도 외상매출금 변동내역을 보면, (O)OOOO과 관련한 외상매출금 잔액은 32,949,285,078원인데, 2009년도에 384,311,430원을 회수하였고, 나머지는 74,000,000원만을 회수가능액으로 남겨 놓고 대손처리하였다.
(14) 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 비록 금전채무를 이행함에 있어 금전 대신 부동산 등 물건을 유상승계 취득하는 것이므로 이로 인한 부동산 취득의 경우 그 과세표준은 상대방에게 취득의 대가로 지급한 채권액이 되는 것이라 하겠고, 지방세법 제111조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호 및 제82조의3 제1항의 규정을 종합하여 볼 때, 법인의 경우 부동산 취득에 있어 과세표준은 사실상 취득가격이 되는 것이라 할 것으로, 청구법인은 (O)OOOO로부터 지급받지 못한 공사비 대신 이 건부동산으로 대물변제받기로 하였으나 미수채권액 53,975,796,600원전액이 아닌 24,990,635,600원(부가가치세 포함)만을 정산키로 하였고, 이러한 사항을 법인장부에 기장한 점, 청구법인의 2008년도 결산서 부속서류를 보면 공사비에서 위 정산가액을 제외한 금액이 (O)OOOO에 대한 외상매출금 잔액으로 남아 있는 점, 청구법인의 이 건 부동산 취득과 관련하여 처분청이 교부한 부동산거래계약신고필증상 실제 거래가액이 위 정산가격으로 되어 있을 뿐만 아니라 이 건 부동산 중 일부가 정산가격과 동일한 금액으로 제3자에게 매각되어 그 정산가격이 당시의 시세를 벗어난 가격으로 보기 어려운 점 등으로 미루어 보면, 청구법인의 이 건 부동산 취득가격은 취득 당시 신고한 공사비(미수채권액) 전액이 아닌 청구법인과 (O)OOOO 및 OOOOOO(O)가 합의한 정산가액(부가가치세 제외)으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 청구법인이 처분청에 이 건 취득세 등을 신고납부한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.