[주 문] 처분청이 2009.2.23.청구인에게 한취득세 10,244,000원, 농어촌특별세 1,024,400원, 합계 11,268,400원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.청구인은 2008.1.29. 한국토지공사가 시행하는 OOOOOOOO 사업에 수용된 OOOOO OO OOO OOO 외 3필지 토지 3,296㎡(이하 “수용된 토지”라 한다)에 대한 보상금 934,488,728원을 수령하고, 2009.2.5. OOOOO OO OOO OOOOOOO개발사업지구 내 근린생활시설용지 B2-2(이하 “ 이 건 토지”라 한다)를 대체취득하였다.
- 나. 청구인은 이 건 토지의 취득이 지방세법 제109조 제1항의 규정에 의한 대체취득 비과세 대상에 해당되지 않는다는 처분청 담당공무원의의견에 따라 이 건 토지의 취득가액 512,200,000원을 과세표준으로 하고지방세법 제112조 제1항의 규정을 적용하여 산출한 취득세 10,244,000원, 농어촌특별세 1,024,400원, 합계 11,268,400원을 2009.2.13. 신고하고, 2009.2.23.에 납부하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장 (1)구 건설교통부장관은 2007.5.30. OOOOOOOO 사업인가를 하였고, 청구인이 소유하던 토지가 위 사업구역에 포함됨에 따라 이 건 토지를 대체취득하기 위하여 2007.12.26. 대한주택공사와 그 분양가액을 512,200,000원으로 하여 분양계약을 체결하였다. (2)청구인은 수용된 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 한국토지공사에 수용되어 2008.1.29. 그 보상금을 934,488,728원을 수령하고, 위 보상금수령일로부터 1년이 되는 2009.1.28.까지 분양가액 중 509,100,000원(분양가 대비 99.39%)를 납부하였으나, 배우자의 갑작스런 질병으로 시간적, 금전적 압박으로 인하여 나머지 잔금 3,100,000원을 납부하지 못하던 중 2009.2.5. 완납하였다. (3)지방세법제109조에서는 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산등을 취득한 때에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 이 경우 지방세법 시행령 제73조에서는 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정되어 있고, 사실상의 잔금지급일을 잔금완납일로 본다면, 청구인은 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내인 2009.1.28.까지 잔금의 99.39%만을 납부한 상태이므로 위 비과세 규정이 적용될 수 없을 것이지만, 지방세 심사청구 결정(제2005-242호)에 따르면, 비록 잔금의 일부(0.52%)가 완납되지 않았다하더라도 언제라도 실질적인 배타적 지배권을 행사할 수 있는 지위에 있게 되면 이를 사실상의 취득으로 보아 지방세를 과세한 것이 정당하다고 하였고, 이 건 토지의 분양계약서 제2조에서는 중도금 및 잔금을 납부기한까지 납부하지 아니한 경우에도 계약자체가 취소되는 것이 아니라 약정된 연체료와 잔금을 납부할 경우 유효하게 취득하는 것으로 하였고, 2008.1.28.까지 이 건 토지 매매대금 중 잔금의 일부인 3,100,000원(0.61%)만을 지불하지 않았을 뿐이고, 2008.12.30. 잔금 납기일이 경과하였지만, 2009.2.5. 잔금을 완납하여 유효한 취득을 하였다. (4)지방세법 제109조의 취지는 국가 등의 필요에 의해 부동산을 수용하는 경우 대체취득하는 부동산에 대하여 비과세하는 것이라 할 것인데, 청구인은 마지막으로 보상금을 받은 날부터 33일 전인 2007.12.26. 대한주택공사와 대체할 부동산의 분양계약을 체결하였으므로 수용과 대체취득의 견련성이 매우 높고, 대한주택공사와 계약이므로 법에서 정한 대체취득의 취지에 부합된다 할 것이다. (5)따라서, 청구인이 2009.1.28.까지 이 건 토지에 대한 사실상의 잔금을 지급하여 대체취득한 것으로 보아야 하고, 이 건 취득세 등은 환급되어야 한다.
- 나. 대구광역시장 의견 (1)지방세 심사사례 등에서 분양받은 대금의 일부 미납한 상태를 사실상의 취득으로 결정한 것은 택지가 아닌 사용 승인받은 아파트에 관한 것으로서 분양 계약자가 입주지정일(잔금지정일) 이후 객관적으로 보아 언제라도 실질적인 배타적 지배권을 행사 할 수 있는 지위에 있을 때를 사실상의 취득으로 결정한 사례이고, 이 건 토지는 청구인이 택지조성사업 준공 전에 가지번이 부여된 택지를 대한주택공사와 분양계약을 체결한 것으로서, 분양계약서에서는 청구인이 이 건 토지를 사용하고자 하는 경우에는 매매대금을 완납하거나 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 대한주택공사가 정하는 담보를 제공하고 대한주택공사의 사용 승낙을 받아야 하나, 청구인은 보상금 수령일로부터 1년 이내에 이 건 토지에 대하여 잔금을 납부하지 않았을 뿐만 아니라 사용승낙을 받은 사실(OO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOOO OO)이 없으므로 청구인이 이 건 토지에 대하여 언제라도 실질적인 배타적 지배권을 행사할 수 있는 지위에 있는 것으로 볼 수 없다 할 것이다. (2)특히, 법제처의 지방세 법령해석(안건 2008-0324, 2008.12.11.)에 의하면, 지방세법 제183조 제1항의 “재산을 사실상 소유하고 있는 자”의 해석에 있어 택지개발사업이 진행 중인 택지의 취득시기를 “잔금지급일”로 판단하여 택지 분양대금을 완납하였으나 택지개발사업이 완료되지 않은 상태여서 분양받은 택지의 사용이 사실상 불가능할지라도 재산세의 납세의무자를 잔금납부자로 해석 하였으며, 구 행정자치부 질의답변 사례(지방세운영과-2302 2008.11.26.) 및 감사원 심사결정사례(2005 감심 제10호 2005.1.27.)에서도 지방자치단체 등이 조성하여 공급하는 토지 중 위치 및 경계가 정해진 부분에 대하여 일정한 금액을 매매대금으로 정하여 분양하고 추후에 측량결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우 대금을 정산하기로 하는 약정 하에 매수한 후 당초의 매매대금을 모두 지급하였다면 잔금납부일이 그 토지의 취득시기가 된다고 판단하고 있다.
(3) 따라서,이 건 토지의 취득시기를 분양받은 택지의 매매대금 중 일부 미납한 상태를 사실상의 취득으로 보지 아니하고 잔금 납부일을 취득일로 보아 취득세 등을 수납한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 수용으로 토지를 대체취득하면서 매매대금의 대부분을 지급하였으나 잔금 일부(0.61%)를 지급하지 못한 경우, 매매대금의 대부분을 지급한 날에 그 토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
- 나. 관련 법령
(1) 지방세법 제109조 (토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률·국토의 계획 및 이용에 관한 법률·도시개발법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(…)에게 부동산(…)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(…)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(…)이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(…)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산등을 취득한 때(…)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. (단서 생략)
1. 농지 외의 부동산등 가.매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 특별시·광역시·도 내의 지역
(2) 지방세법 시행령 제73조 (취득의 시기등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
- 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 구 건설교통부장관은 2007.5.30. 시행자를 한국토지공사로 하여 OOOOOOOO사업 시행인가 고시(제2007-193호)를 하였다. (나) 청구인은 2007.12.26. 대한주택공사와 이 건 토지에 대한 분양계약을 아래와 같이 체결하였다. 분양가격 계약금 중도금 잔금 512,200,000원 51,220,000원 204,880,000원 256,100,000원 납부기한 계약체결일 계약체결일로부터 6개월이내 2008.12.30까지 (다) 청구인은 2008.1.29. 수용된 토지(OOO OOO O OOO)에 대한 보상금 934,488,728원을 수령하였다. (라) 청구인의 이 건 토지 분양대금 납부 내역은 아래와 같다. 대금종류 금액(원) 납기일 납부일 납부금액 연체료 수납인정액 계약금 51,220,000 2007.12.26. 2007.12.18. 26,000,000 26,000,000 2007.12.26. 25,220,000 25,220,000 중도금 204,880,000 2008.6.26. 2008.6.26 100,000,000 100,000,000 2008.6.26. 100,000,000 100,000,000 2008.6.26. 4,880,000 4,880,000 잔금 256,100,000 2008.12.30. 2008.12.30. 100,000,000 100,000,000 2008.12.30. 60,000,000 60,000,000 2009.1.16. 93,000,000 -492,340 92,507,660 2009.2.5. 3,617,920 -25,580 3,592,340 합 계 512,200,000
• - 512,717,920 -517,920 512,200,000 ※ 2009.1.16.까지 납부금액 509,100,000, 미납금액 3,100,000원 (마) OOOOOOOO(OOOO OOO)이 발행한 진단서에 의하면, 청구인의 처 OOO가 아래와 같이 입원하고 치료받은 사실이 확인된다.
1. 입원기간: 2008.10.23.～10.24., 2008.11.25.～11.28.)
2. 병명: 난소의 자궁내막증
3. 향후진료의견: 양측난소의 자궁내막종으로 2008.11.26. 복강경하 양측난소 절제술, 유착박리술, 전기소작술을 시행, 수술 중 발견된 결핵소견이 보이는 부분을 일부조직검사를 시행 (바) 청구인은 2009.2.13. 이 건 취득세 등을 신고하였다. (사) 대한주택공사 OOOOOOOO은 2009.4.9. 처분청에게 청구인에게 이 건 토지의 사용승락을 한 적이 없음을 회신하였다.
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가)지방세법 제109조 제1항에서는 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수 또는 수용된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산등을 취득한 때에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제73조 제1항 제1호에서는 유상승계취득의 경우에는 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (나)지방세법 제105조 제2항은 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였어도 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에는 그 부동산 등을 취득한 것으로 보고 있고, 지방세법 제111조는 과세표준에 대하여 규정하고 있으므로, 부동산 등을 유상승계취득하는 경우에 있어서 그 취득의 시기는 사실상의 잔금지급일이라 할 것이고, ‘사실상’의 잔금지급일 이라 함은 비록 잔금 지급이 모두 완결되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 사회통념상 무시하여도 좋을 정도의 일부분의 잔금만이 미지급되고 있을 뿐이어서 거래관념상 잔금을 모두 지급한 경우와 마찬가지로 볼 수 있는 경우 등을 가리키는 것이라 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OO OO). (다) 이 건 토지에 대한 분양계약서에서는 이 건 토지의 사용시기를 2008.4.1.로 하고 잔금납부기한을 2008.12.30.로 하였고, 그 제2조에서는 중도금 및 잔금을 납부기한까지 납부하지 아니한 경우에 약정된 연체료와 잔금을 납부할 수 있는 것으로 하였고, 그 제3조에서는 잔금납부기간이 경과한 후에는 제세공과금을 청구인이 부담하는 것으로 하였으며, 청구인은 2009.1.16.까지 계약금과 중도금은 물론 대부분의 잔금까지 모두 납부하고 총 분양대금 중 0.61%에 불과한 나머지 잔금 3,100,000원만을 미납한 상태였으며, 수용된 토지의 보상금 수령일로부터 1년 이내인 2009.1.28.까지 잔금 중 3,100,000원을 지불하지 못하였으나 그로부터 불과 며칠 지나지 않은 2009.2.5. 잔금을 완납한 사실 등으로 보아 이는 청구인이 수용된 토지의 보상금 수령일로부터 1년 이내에 이 건 토지를 대체취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 청구인의 이 건 토지의 취득에 대하여지방세법 제109조 제1항의 규정에 의한 대체취득 비과세 대상에 해당되지 않는것으로 보아 과세한 이 건 취득세 등의 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.