과세표준을 산정함에 있어서 안분하는 방법이 타당하지 않으므로 과세청의 처분시 산출세액을 재계산하는 것이 타당여부(경정)

[주 문] 처분청이 2008.12.15. 청구법인에게 한 취득세 392,042,050원, 농어촌특별세 30,358,750원, 합계 422,400,800원(가산세 포함)의 부과처분 은 제1주택·제2주택·제3주택·제4주택 및 제5주택에 대하여 지방세법 제112조 제2항의 세율을 적용하지 아니하는 것으로 하고, 쟁점 주택의 부속토지로서 취득세를 중과세하는 토지부분에 대한 과세표준은 9,000,000,000원을 취득 당시 종전 토지와 종전 건축물의 시가표준액 비율로 안분하여 전체 토지가액을 산정한 후 이를 쟁점 주택의 부속토지 면적비율로 안분하고 쟁점 주택 중 부속토지를 제외한 건축물에 대한 과세표준은 이 건 건축물의 취득가액을 쟁점 주택의 건축면적비율로 안분하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2005.6.13. OOO OOO OOO OOO 428-1 외 31필지 토지 18,505㎡(이하 “종전 제1토지”라 한다)와 그 지상건축물 794.31㎡(이하 “종전 제1건축물”이라 하고, 종전 제1토지를 포함하여 이하 “종전 제1부동산”이라 한다) 및 OOO OOO OOO OOO 440-2 토지 698㎡(이하 “종전 제2토지”라 하고, 종전 제1토지를 포함하여 이하 “종전 토지”라 한다)와 그 지상건축물 1,268.21㎡(이하 “종전 제2건축물”이라 하고, 종전 제1건축물을 포함하여 이하 “종전 건축물”이라 하며, 종전 토지와 종전 건축물을 포함하여 이하 “종전 부동산”이라 한다)를 각각 취득(취득가액 합계 9,000,000,000원)한 후 종전 건축물을 철거하고 그 지상에 공동주택 9,468.07㎡(OOOOO OOOO 4개동 48세대, 이하 “이 건 건축물”이라 하고, 부속토지 13,835㎡를 포함하여 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 2006.11.9. 신축 취득한 다음 이 건 건축물의 취득가액(신고가액 15,569,128,809원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 342,521,260원을 신고납부하였다.
• 나. 그 후 처분청은 2008.2.18.부터 2008.8.17.까지 총 124일간에 걸쳐 실시한 현지조사 결과 청구법인이 이 건 주택 중 OOOOOO OOOOO(건물 전유부분 136.71㎡, 토지 276.984㎡, 이하 “제1주택”이라 한다), OOOOOOO OOOO(건물 전유부분 136.71㎡, 토지 276.984㎡, 이하 “제2주택”이라 한다), OOOO OOOOO(건물 전유부분 134.12㎡, 토지 259.193㎡, 이하 “제3주택”이라 한다), OOOO OOOOO(건물 전유부분 134.12㎡, 토지 259.193㎡, 이하 “제4주택”이라 한다), OOOOOOO OOOOO(건물 전유부분 136.71㎡, 토지 276.984㎡, 이하 “제5주택”이라 한다), OOOO OOOOO(건물 전유부분 136.71㎡, 토지 276.984㎡, 이하 “제6주택”이라 한다), OOOO OOOO(건물 전유부분 136.71㎡, 토지 276.984㎡, 이하 “제7주택”이라 하고, 제1·2·3·4·5·6주택을 포함하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상시 주거용이 아닌 별장으로 사용하고 있는 것으로 보아 종전 부동산의 취득가액과 이 건 건축물의 취득가액 및 유선장 취득가액(600,000,000원) 합한 금액(25,169,128,809원)을 쟁점 주택의 건물면적 비율(1,297.44㎡/9,468.07㎡)로 안분계산한 금액인 3,482,105,258원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 392,042,050원, 농어촌특별세 30,358,750원, 합계 422,400,800원(가산세포함)을 2008.12.15. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.3.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 1998.12.31. 지방세법 시행령 제84조의3 제2항이 “법인이 소유하는 별장은 그 임·직원이 등이 사용하는 것을 말한다”라고 개정됨으로써 1999.1.1.부터는 별장의 소유자와 그 사용자가 동일한 경우에만 별장으로 보고 있는바, 쟁점주택 중 제1주택은 2006.3.17. OOO이 분양계약을 체결한 후 2008.10.1. 잔금을 납부한 다음 2008.10.2. 소유권이전등기를 하였고, 제2주택은 2006.5.9. OOO(OOO)이 분양계약을 체결한 후 2008.9.29. 잔금을 납부(2009.5.28. 소유권이전등기)하였으나 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 그 어머니 OOO이 2008.1.13.부터 사용하고 있을 뿐더러 위 주택은 분양계약을 체결한 OOO과 OOO이 실제 소유자라고 신고하였으며, 제3주택, 제4주택 및 제5주택은 각각 OOO, OOO, OOO과 각각 임대기간이 20년인 장기 임대차계약을 체결(제3주택 2006.3.3, 제4주택 2006.3.29, 제5주택 2006.2.7.)한 주택으로서 위 임차인들 각자의 책임하에 사용되고 있고, 더구나 제4주택은 OOO이 공가상태로 방치하면서 관리비 등을 납부하지 않고 부당하게 임대차계약의 해지를 요구하고 있는 등 위 주택은 청구법인의 임·직원 등이 사용하지 아니하였고, 제6주택은 미분양 주택으로 OOO OOO 소재에서 레스토랑 및 수상스포츠 레저사업을 영위하고 있는 OOOOO OOOOO(주)(이하 “이 건 주택 관리회사”라 한다)에 임대한 후 업무용(불특정 다수인에게 대실)으로 사용토록 하고 있으며, 제7주택은 이 건 주택의 분양이 완료될 때까지 출·퇴근이 어려운 요트 및 보트기사와 관리인 등의 임시숙소 및 모델하우스(구경하는 집) 등으로 사용하였을 뿐 청구법인의 임·직원이 휴양, 피서 등의 용도로 사용한 사실이 없음에도 쟁점 주택을 청구법인의 별장으로 보아 청구법인에게 취득세를 중과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 별장 여부를 판단함에 있어서는 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 하고(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO), 지방세법 시행령 제84조의3 제2항에서 “법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임·직원 등이 사용하는 것”이라고 규정하고 있지만 이는 법인의 경우 그 임·직원 등 관련자가 휴양, 피서 등의 용도로 사용할 경우 중과세 한다는 취지일 뿐 반드시 그 소유자와 사용자가 같은 경우에만 취득세를 중과세하겠다는 것을 의미한다고 보기는 어렵다 하겠으므로 건축물이 지방세법상 중과세대상인 별장에 해당하기 위해서는 사실상 별장용으로 사용되고 있으면 족하며, 그 사용주체가 반드시 그 건축물의 소유자임을 요하는 것은 아니고 임차인이라도 무방하다 할 것(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO)으로, 쟁점주택 중 제1주택, 제2주택, 제6주택, 제7주택의 경우 도심에서 어느 정도 떨어진 경관이 수려한 지역으로 알려진 OOOO에 위치해 있고, 그 빌라단지 내에 수영장과 잔디밭 정원 및 관상용 나무 등으로 조경이 잘 이루어져 있고, 단지 내에 위치한 수상스포츠 유선장(관리사무소 운영)에 수상스포츠 시설을 갖추고 있으며, 시설을 이용하는 입주자에게는 그 이용료의 40%를 할인해 주고 있는 등 휴양이나 위락의 용도로 사용하기에 적합하다고 보여지는 점, 2008.2.18.부터 2008.8.17.까지의 점등일수가 동절기 50일(2008.2.18.～5.17.) 동안은 2일～13일, 하절기 34일(2008.7.1～8.17) 동안은 2일～13일에 불과한 점, 2008년 5월부터 2008년 8월까지의 월평균 전력사용량이 285㎾～490㎾로서 같은 기간 동안의 미분양 상태의 이 건 주택 중 하나인 OOOOOO OO OO, OOO OO, OOO OO(이하 “미분양 주택”이라 한다)의 월평균 전력사용량(111㎾) 및 상시 거주하고 있는 이 건 주택의 하나인 OOOOOO OOO OO(이하 “상시 거주주택”이라 한다)의 월평균 전력사용량(729kw)과의 차이가 있는 점, 더구나 제7주택은 청구법인이 입주증을 발급한 사실이 있고, 월 1백만원이 넘는 관리비를 OOO(OOOOO OO) 등 2인이 납부하여 단순히 직원으로서 업무상 사용하였다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 수분양자 또는 청구법인의 임·직원 등이 상시 주거용으로 사용하지 아니한 채 휴양, 피서 등의 용도로 사용한 것으로 보아야 하겠고, 제3주택, 제4주택 및 제5주택의 경우 임차인들은 분양가와 동일한 금액을 임차보증금으로 지급하는 내용의 임대차계약을 체결한 후 이를 지급한 다음 위 주택에 대하여 자기의 명의(OOOOO OOOO OOO OO)로 매매예약 가등기를 경료하였고, 이후 임대인의 지위에서 관리회사와 다시 임대차계약을 체결한 점, 더구나 제4주택의 경우 OOO이 관리비의 조정을 요구하며 이 건 주택의 관리회사에게 보낸 내용증명에서 투자목적으로 취득하였다는 내용이 포함되어 있는 점 등으로 볼 때, 이러한 임대차계약은 사실상 매매계약으로, 임차보증금은 매매금액으로 봄이 타당하다 하겠으므로 임차인들이 임차보증금을 완납한 날에 위 주택을 사실상 취득하였다고 보아야 하겠고, 그렇다면 임대보증금 납부이후 위 임차인들이 위 주택을 별장으로 사용하였다면 사실상 취득자인 임차인들에게 취득세 등을 부과하였어야 함에도 이러한 사실을 검토하지 아니한 채 이 부분에 대한 중과 취득세를 청구법인에게 부과고지한 것은 잘못이 있다고 할 것이며, 쟁점주택의 과세표준을 산정함에 있어 종전 부동산의 취득가액(9,000,000,000원) 중 토지가액(7,529,352,652원)을 쟁점 주택의 부속토지 면적비율(1,903.306㎡/19,203㎡)로 안분한 금액을 토지분 중과세 과세표준으로 하고, 이 건 주택의 취득가액(15,569,128,809원)을 쟁점 주택의 건물면적 비율(1,297.44㎡/9,468.07㎡)로 안분한 금액을 건물분에 대한 중과세 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지하였어야 함에도 종전 부동산의 취득가액과 이 건 건축물의 취득가액 및 유선장 취득가액을 합한 금액을 쟁점 주택의 건물면적 비율(1,297.44㎡/9,468.07㎡)로 안분하여 산정한 금액을 쟁점 주택의 과세표준으로 하여 중과 취득세를 산출한 것은 잘못이 있다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 부동산등기부상 법인 명의의 주택을 수분양자와 임차인이 상시 주거용으로 사용하지 아니한 경우 이를 별장으로 보아 취득세를 중과하면서 공부상 소유자인 청구법인에게 부과고지한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때 제104조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

8. 취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제105조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다. 다만, 그 취득물건을 다른 도로 이전한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이전지를 관할하는 도에서 그 취득자에게 부과한다.

② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법·광업법·수산업법·선박법·산림법·건설기계관리법·자동차관리법 또는 항공법등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량·기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제112조【세율】① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다.

1. 별장: 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. 제112조의2【세율적용】① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 당해 토지나 건축물이 다음 각 호의 1에 해당하게 된 경우에는 당해 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다. 다만, 2003년 12월 31일까지 외국인투자촉진법에 의한 외국인투자기업의 공장신설용 또는 증설용 부동산(동법에 의한 외국인투자비율에 해당하는 부동산에 한한다)이 된 때에는 그러하지 아니하다.

1. 제112조 제2항의 규정에 의한 별장·골프장·고급주택 또는 고급오락장

(2) 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

③ 제1항·제2항 및 제5항의 규정에 의한 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 다만, 수입 또는 건조에 의하여 연부로 취득하는 선박에 대하여는 그러하지 아니하다. 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

② 토지와 건축물 등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니한 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.

③ 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다. 제84조의3【별장 등의 범위와 적용기준】② 법 제112조 제2항 제1호 후단의 규정에 의한 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임·직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다.

(3) 구 지방세법 시행령(1998.12.31. 대통령령 제15982호로 개정되기 전의 것) 제84조의3【사치성 재산】① 법 제112조 제2항의 규정에 의한 별장·골프장·고급오락장·고급주택·고급선박은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 별장 주거용에 공할 수 있도록 건축된 건축물(주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 건축물을 포함한다)로서 상시 주거용에 사용하지 아니하고 개인 또는 그 가족(법인의 경우에는 그 임직원)이 휴양·피서 또는 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 그 부속된 토지의 경계가 명백하지 아니할 때에는 그 별장용 건축물의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2005.6.13. 청구법인이 취득한 종전 부동산의 취득가액(신고가액)은 9,000,000,000원(종전 제1부동산 7,000,000,000원, 종전 제2부동산 2,000,000,000원)이고, 한편 처분청이 제출한 자료에 의하면 취득 당시 종전 부동산의 시가표준액은 4,659,457,029원)인데, 그 중 종전 제1부동산의 시가표준액은 4,460,359,380원(종전 제1토지 4,415,050,380원, 종전 제1건축물 45,309,000원)이며, 종전 제2부동산의 시가표준액은 199,097,649원(종전 제2토지 158,322,974원, 종전 제2건축물 40,774,675원)이다.

(2) 2005.11.22. 청구법인은 대한주택보증(주)와 주택분양신탁계약 을 체결(신탁목적: 청구법인이 종전 토지 위에 사업계획승인내용에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행하거나, 청구법인이 분양계약을 이행할 수 없는 경우 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 가목에 따라 분양보증을 한 대한주택보증(주)가 분양보증을 이행할 목적(분양이행 또는 환급이행)으로 신탁부동산을 관리·분양 및 처분(토지나 주택의 소유권이전 포함)하는데에 있다).”하였다가 2006.12.14. 위 신탁계약을 해지하였다.

(3) 2006.11.9. 청구법인은 총 4개동 48세대인 이 건 주택을 신축 취득한 후 2006.11.29. 그 취득가액을 15,569,128,809원으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였고, 한편 이 건 주택은 OOO OO OOOOO OOOO에 바로 연접되어 있으며, 수상스포츠, 레스토랑 등 각종 레저·휴양시설을 갖춘 OOOOOO OOOOOOOOOO 내에 위치하고 있다.

(4) 처분청은 2008.2.18.부터 2008.5.17.까지, 2008.7.15.부터 2008.8.17.까지 124일간 이 건 주택에 대하여 조사한 후 2008.12.15. 이 건 취득세 등을 청구법인에게 과세하였는데, 2008.8.17. 조사 완료 당시에는 미분양, 잔금 미수령, 장기 임대차계약 등의 사유로 부동산등기부상에는 청구법인 명의로 되어 있었다.

(5) 제1주택의 경우 청구법인은 2006.3.17. OOO과 총공급금액은 930,410,000원(부가가치세 포함)으로, 잔금지급일은 입주지정일(부동산등기부를 보면 2006.11.10. 입주가능일을 통보한 것으로 등재되어 있다)로 하는 내용의 분양계약을 체결하였고, OOO은 2007.2.8. 소유권이전청구권가등기를 경료(등기원인 2006.12.14. 매매예약)한 후 2007.4.3.주민등록상 주소지를 위 주택 소재지로 변경하였으며, 2008.10.1. 잔금을 납부한 다음 2008.10.2. 소유권이전등기 절차를 완료하였고(등기원인 2006.3.17. 매매), 한편 청구법인은 발급일이 2007.2.28.로 기재되어 있는 입주확인증을 제출하고 있다.

(6) 제2주택의 경우 청구법인은 2006.5.9. OOO과 총공급금액은 1,000,000,000원(부가가치세 포함)으로, 잔금지급일은 입주지정일(부동산등기부를 보면 2006.11.10. 입주가능일을 통보한 것으로 등재되어 있다)로 하는 내용의 분양계약을 체결하였고, OOO은 2007.2.1. 소유권이전청구권가등기를 경료(등기원인 2006.12.14. 매매예약)하였으며, 2008.9.29. 잔금을 납부한 다음 2009.5.28. 소유권이전등기 절차를 완료하였고(등기원인 2006.5.9. 매매), OOO의 어머니 OOO은 2008.12.4. 주민등록상 주소지를 위 주택 소재지로 변경하였으나, OOO과 그 배우자 및 자녀들은 OOOOO OOOO OOOO 213-3에 주민등록상 주소를 두고 있으며, 한편 청구법인은 발급일이 2007.5.15.로 기재되어 있는 입주확인증을 제출하고 있다.

(7) 제3주택의 경우 청구법인은 2006.3.3. OOO과 임대보증금은 1,024,200,000원(청구법인이 제출한 자료를 보면 분양가액과 동일한 것으로 되어 있다)으로, 이러한 임대보증금 잔금은 입주가능일(부동산등기부를 보면 2006.11.10. 입주가능일을 통보한 것으로 등재되어 있다)에 납부하는 것으로, 임대기간은 20년으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, OOO은 2006.11.23. 위 계약에 따른 임대보증금을 납부한 후 2007.2.1. 그 배우자인 OOO 명의로 소유권이전청구권가등기를 경료하였으며(등기원인 2006.12.14. 매매예약), 2008.2.28. 이 건 주택 관리회사를 임차인으로, 임대기간은 2008.3.1.부터 2009.2.28.까지로, 차임은 매월 발생하는 위 주택의 관리비와 상계키로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 한편 OOO은 OOOOO OOO OOO OO OOOOOOOOOOO 2801호에 주민등록상 주소를 두고 있다.

(8) 제4주택의 경우 청구법인은 2006.3.29. OOO과 임대보증금은870,570,000원(청구법인이 제출한 자료를 보면 분양가액은 1,024,200,000원이나, 계약 당시 4차 중도금까지를 일시 납부하는 조건으로 1㎡당 3,000,000원씩을 할인받은 것으로 되어 있다)으로, 이러한 임대보증금 잔금은 입주가능일(부동산등기부를 보면 2006.11.10. 입주가능일을 통보한 것으로 등재되어 있다)에 납부하는 것으로, 임대기간은 20년으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, OOO은 2006.11.30. 위 계약에 따른 임대보증금을 납부한 후 2007.2.1. 소유권이전청구권가등기를 경료하였으며(등기원인 2006.12.14. 매매예약), OOOOO OOO OOO OO OOOOOO OOOOO 3604호에 주민등록상 주소를 두고 있고, 한편 2007.8.29. OOO이 청구법인에게 내용증명의 방법으로 발송한 관리비납부 독촉통지서에는 “위 주택을 소유가 아닌 투자목적으로 구입하고, 청구법인의 책임자가 빠른 시일 내에 팔아준다는 약속하에 계약을 체결하여 현 시점까지 입주하지 않고 현재에 이르렀는바, 귀 사가 본인에게 부과하고 있는 월 관리비 1,187,970원은 사회통념상 도저히 납득이 가지 않아 이에 회신합니다.”라고 되어 있다.

(9) 제5주택의 경우 청구법인은 2006.2.7. OOO과 임대보증금은 1,094,600,000원(부동산등기부를 보면 2006.11.10. 입주가능일을 통보한 것으로 등재되어 있다)으로, 이러한 임대보증금 잔금은 입주지정일(부동산등기부에 입주가능일 통보일은 2006.11.10.로 등재되어 있다)에 납부하는 것으로, 임대기간은 20년으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, OOO은 2006.12.1. 위 계약에 따른 임대보증금을 납부한 후2007.2.1. 소유권이전청구권가등기를 경료하였으며(등기원인 2006.12.14.매매예약), 2008.2.28. 이 건 주택 관리회사를 임차인으로, 임대기간은2008.3.1.부터 2009.2.28.까지, 차임은 매월 발생하는 위 주택의 관리비와 상계키로하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 한편 OOO은 OOOOO OOO OOO OOO OOOOOOOOO 110동 1503호에 주민등록상 주소를 두고 있다.

(10) 제6주택의 경우 청구법인은 2006.12.26. 이 건 주택 관리회사를 임차인으로 하고, 임대기간은 2007.1.1.부터 2009.12.31.까지로 하며, 차임은 매월 발생하는 관리비와 상계키로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 한편 관리회사는 2006.12.15. 본사 직원이 업무 및 휴식차 본사 방문시 본사 보고 후 무상(전기/수도, 난방료 사용자 부담)으로 제공하라는 ‘직원 복지용 영빈관(1개 호실) 활용에 대한 지시’ 기안(OOO O OO OOO)을 하였는데, 그 지시내용으로 “이용대상자는 본사 과장급 이상 직원”으로, 이용요금은 “전기, 수도, 난방료는 실비로 부담”하는 것으로, 이용호실은 “위 주택”으로, 이용개시일은 “2007.1.1.”로 되어 있다.

(11) 제7주택의 경우 2006.12.28. 청구법인은 입주확인증을 발급하였고(입주자명은 기재되어 있지 아니하다), 위 주택의 관리비는 OOO 등 2명이 납부하였으며, 한편 OOO은 OOOOO OOO OOOO OOOOO 43동 101호에 주민등록상 주소를 두고 있다.

(12) 상시 거주주택과 쟁점 주택의 가스사용요금(단위: 원)은 아래 표와 같다. 구분 상주 주택 제1주택 제2주택 제3주택 제4주택 제5주택 제6주택 제7주택 2007년 1월 650,660 68,510 156,440 247,400 41,220 79,120 88,220 68,510 2007년 2월 360,770 21810 20,140 5,030 41,950 162,770 28,530 11,750 2007년 3월 276,870 223,170 3,360 10,070 3,360 293,650 5,030 3,360 2007년 4월 121,250 111,140 13,470 21,890 3,370 58,940

• 3,370 2007년 5월 113,490 52,380 41,900 3,490 3,490 3,490

• 3,490 2007년 6월 121,310 28,540 16,060 3,570 3570 3,570

• 16,060 2007년 7월 68,520 9,260 20,370 3,700 3700 1,850 5,560 7,410 2007년 8월 76,800 23,220 8,930 3,570 3570 3,570 3,570 8,930 2007년 9월 73,680 33,160 18,420 14,740 14740 16,580 25,790 11,050 2007년10월 116,610 36,440 9,110 81,990 3640 25,510 36,440 12,750 2007년11월 321,040 44,480 106,370 11,600 직접발송 135,380 21,270 7,740 2007년12월 485,020 72,010 294,400 184,270 〃 93,190 82,600 152,500 2008년 1월 623,670 103,540 207,090 223,940 〃 235,980 199,860 57,790 2008년 2월 558,660 43,340 293,780 541,800 〃 190,230 89,100 60,200 2008년 3월 355,680 65,520 131,040 39,780 〃 210,600 4,680 51,480 2008년 4월 236,840 104,490 169,510 11,610 〃 71,980 143,960 41,800 2008년 5월 118,780 4,850 87,260 4,850 〃 41,210 135,740 94,540 2008년 7월 118,610 5,850 14,120 5,850 〃 5,850 33,890 11,300

(14) 상시 거주주택과 미분양 주택 및 쟁점 주택의 전력사용량 및 점등현황은 아래 표와 같다. 구 분 ’08.5.～8월 평균 전력사용량 (㎾) 점등일자 2.18.～5.17.(90일) 7.15.～8.17.(34일) 상주 주택 729 89일 33일 미분양 주택 111

• - 제1주택 312 3일 3.17(월), 4. 9(화), 4.27(일) 2일 7.20(일), 7.29(화) 제2주택 412 13일 2.18(월), 2.24(일),

3. 8(토)～9(일),

4. 1(화),

4. 5(토)～7(월), 4.10(목)

5. 4(일)～5(월), 5.11(일)～12(월) 3일 7.26(토), 7.28(월),

8. 6(수) 제3주택 164 2일

5. 5(월), 5.10(토) 3일

8. 1(금), 8.10(일), 8.15(금) 제4주택 84 0 5일 8.13(수)～17(일) 제5주택 201 8일 4.18(금)～19(토), 4.24(목)～4.25(금), 4.29(화), 5.10(토), 5.16(금)～17(토) 6일 7.15(화), 8. 2(토),

8. 8(금)～9(토), 8.15(금)～16(토) 제6주택 490 9일

3. 7(금)～8(토), 3.28(금)～29(토),

4. 4(금)～5(토), 4.18(금), 5.10(토)～11(일) 6일 7.18(금)～19(토), 7.29(화), 8. 1(금), 8.16(토)～17(일) 제7주택 285 2일 4.24(목) 5. 3(토) 13일 7.17(목)～18(금), 7.25(금)～28(월),

8. 4(월),

8. 8(금)～10(일), 8.14(목)～16(토)

(15) 청구법인이 제출한 제6주택 숙박현황은 아래 표와 같다

(16) 이 건 주택 중 제6주택의 경우 2008.2.18.부터 2008.5.17.까지, 2008.7.15.부터 2008.8.17.까지의 기간 동안 처분청이 확인한 점등일수가 각각 9일과 6일에 불과할 뿐만 아니라 이 건 주택 관리회사에서 제출한 숙박현황이 일치하지 아니한 점, 이 건 주택 관리회사에서 작성한 내부문서에 의하면 위 주택은 청구법인 소속 임·직원의 휴양목적으로 사용토록 되어 있는 점, 2008년도의 경우 숙박용으로 제공된 기간이 52일에 불과한 점 등으로 미루어 볼 때, 위 주택은 불특정 다수인이 이용하는 숙박시설이 아닌 청구법인 소속 임·직원 등의 휴양, 피서 등의 용도로 사용된 별장으로 보아야 하겠고, 제7주택의 경우 청구법인은 발급일이 2006.12.28.로 기재되어 있는 입주확인증을 제출하고 있는 점, 위 주택의 관리비는 OOO 등 2명이 납부한 것으로 되어 있는 점, OOO은 청구법인의 고문직을 수행하고 있는 점, OOO은 OOOOO OOO OOOO 소재 아파트에 주소를 두고 있는 점, 2008.2.18.부터 2008.5.17.까지와 2008.7.15.부터 2008.8.17.까지의 기간 동안 처분청이 확인한 점등일수가 각각 2일과 13일에 불과한 점 등으로 미루어 볼 때, 위 주택은 모델하우스와 관리인의 임시숙소 등으로 사용된 것이 아니라 청구법인 소속 임·직원 등의 휴양, 피서 등의 용도로 사용된 별장으로 봄이 타당하다 할 것이다. 다만, 별장에 대하여 취득세를 중과하는 이유가 별장이 비생산적인 사치성 재산으로 그 취득을 최대한 억제하는 한편 이러한 재산을 취득하는 데에 담세력이 있는 것으로 보는데 있다 하더라도 지방세법 시행령 제84조의3 제2항에서 법인 또는 단체가 소유하는 별장의 경우 그 임·직원 등이 사용하는 것으로 한정하고 있는 이상, 법인 또는 단체의 임·직원 및 이와 관련이 있는 자가 별장으로 사용하고 있는 경우에 한정하여 취득세 중과대상으로 봄이 타당하다 하겠으므로, 제1주택과 제2주택의 경우 수분양자인 OOO과 OOO이 분양계약에 따른 대금 전부를 납부(OOO OOOOOOOOO, OOO OOOOOOOOOO)하기 전에 이미 입주하여 상시 주거용으로 사용하지 아니한 채 휴양·피서 등의 용도로 사용한 사실이 가스사용요금, 전력사용량, 처분청이 확인한 점등현황, 청구법인이 발급한 입주증 등에 의하여 확인되고 있어 2008.10.1.과 2008.9.29. 위 주택에 대한 분양대금을 전부 납부한 OOO과 OOO이 별장인 위 주택을 취득한 것으로 보아 취득세를 중과하는 것은 별론으로 하더라도 이를 청구법인의 별장으로 보아 취득세를 중과세한 것은 잘못이 있다 하겠고, 또한, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고, 지방세법 제105조 제2항의 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로, 대금 지급이라는 실질적 요건이나 등기와 같은 형식적 요건 중 하나를 충족하면 되는 것이므로, 제3주택, 제4주택 및 제5주택의 경우 청구법인과 임대차계약을 체결한 OOO과 OOO 및 OOO 등 임차인들은 위 주택의 분양가액과 동일한 금액을 임차보증금 명목으로 2006.11.23., 2006.11.30. 및 2006.12.1. 각각 지급한 점, 이후 OOO과 OOO은 임대인의 지위에서 이 건 주택의 관리회사와 다시 임대차계약을 체결한 점, OOO이 관리비 납부독촉에 대하여 항의하면서 청구법인에게 발송한 내용증명에서 위 주택을 투자목적으로 취득하였다고 하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 위 임차인들은 임대보증금을 납부한 때에 위 주택을 사실상 취득하였다고 보아야 하겠고, 그렇다면 위 임차인들은 위 주택을 임차인의 지위에서 사용한 것이 아니라 위 주택을 사실상 취득한 소유주의 지위에서 사용하였다고 봄이 타당하다 하겠으므로, OOO과 OOO 및 OOO 등이 위 주택을 지방세법상의 별장으로 사용함으로써 취득세 중과요건을 충족하였는지 여부는 별론으로 하더라도 이에 대한 취득세 등을 청구법인에게 과세한 것은 잘못이 있다 할 것이며, 처분청은 쟁점 주택을 별장으로 보아 취득세를 과세하였다 하더라도 종전 토지 중 쟁점 주택의 부속토지로서 취득세를 중과세하여야 하는 토지 부분에 대한 과세표준을 산정함에 있어 종전 부동산 취득가액(9,000,000,000원)을 취득 당시 종전 토지와 종전 건축물의 시가표준액 비율로 안분하여 전체 토지가액을 산정한 다음 이를 쟁점 주택의 부속토지 면적비율(1,903.306㎡/19,203㎡)로 안분하였어야 하고, 쟁점 주택 중 부속토지를 제외한 건축물 부분에 대한 과세표준을 산정함에 있어 이 건 건축물의 취득가액(15,569,128,809원)을 쟁점 주택의 건물면적비율(1,297.44㎡/9,468.07㎡)로 안분하였어야 함에도, 종전 부동산의 취득가액과 이 건 건축물의 취득가액 및 유선장 취득가액(600,000,000원)을 합한 금액(25,169,128,809원)을 쟁점 주택의 건축물면적비율(1,297.44㎡/9,468.07㎡)로 안분하여 산출한 것은 잘못이 있다 할 것이다. 따라서 쟁점주택 중 제1주택, 제2주택, 제3주택, 제4주택, 제5주택에 대한 중과 취득세 납세의무자 선정과 쟁점주택에 대한 취득세 등의 과세표준 산정에 일부 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.