주택건설용 토지로 보아 토지분 재산세를 부과고지한 이 건 처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOOOO OOO OOO OOOOOO 토지 73㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 지방세법 제182조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제132조 제5항 제8호에 규정된 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자가 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지에 해당된다고 보아 분리과세대상으로 구분하여 137,605,000원을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제1호 다목 (3)의 세율을 적용하여 산출한 재산세 253,600원, 도시계획세 190,200원, 지방교육세 50,720원, 합계 494,520원을 2008.9.10. 청구인에게 부과고지 하였다.
• 나. 청구인은 2008.10.9. 처분청에 이의신청을 하였으나 2008.12.9. 기각결정을 받고 2009.3.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 2008년도 재산세 과세기준일 현재 OOOOO OOO OO OO 제9구역에 있던 주택이 멸실되어 토지를 기준으로 재산세를 납부하게 되었는바 전년도에 비하여 재산세가 과다하게 부과되었으므로 개별공시지가의 재검토ㆍ표준세율의 조정 등을 통하여 이 건 처분은 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조에 의하면 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 경우 결정ㆍ공시일(매년 5월30일)로부터 30일 이내에 이의를 제기하여야 하고, 지방세법 제188조 제3항에 규정된 표준세율의 조정은 재해 등의 발생으로 세율조정이 불가피한 경우에 조례에 정하는 바에 따라 적용하는 것이므로 청구인의 경우 이에 해당된다 할 수 없으며, 과세대상이 주택에서 토지로 변경되었으므로 세부담 상한을 적용함에 있어서 이 사건 토지에 대한 재산세액을 기준으로 한 것이므로 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 재산세 과세기준일 현재 기존 주택이 주택재개발사업으로 철거된 경우 이를 주택건설용 토지로 보아 토지분 재산세를 부과고지한 이 건 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 제188조 (세율) ① 재산세의 표준세율은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지

• 다. 분리과세대상

(3) (1) 및 (2) 외의 토지: 과세표준액의 1,000분의 2 제189조 (세율적용) ① 토지에 대한 재산세는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 세율을 적용한다.

3. 분리과세대상: 분리과세대상이 되는 당해 토지의 가액을 과세표준액으로 하여 제188조 제1항 제1호 다목의 세율을 적용한다. 제195조의2 (세부담의 상한) 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.

(2) 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 부칙 제5조(재산세 과세표준에 관한 적용특례) 제187조 제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로 적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는 100분의 100으로 한다.

(3) 지방세법 시행령(2009.5.21. 대통령령 제21498호로 개정되기 전의 것) 제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다.

8. 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 제142조 (세부담 상한) 법 제195조의2에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다.

1. 토지에 대한 재산세액 상당액

• 가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우: 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액
• 나. 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 토지의 분할ㆍ합병으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 재산세액
• 다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액

2. 주택 및 건축물에 대한 재산세액 상당액

• 가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 실제 과세된 재산세가 있는 경우에는 그 세액
• 나. 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액
• 다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대하여 용도변경 등으로 법 제188조 제1항 제2호 다목 및 같은 항 제3호 나목 외의 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 경우에는 직전 연도에도 해당 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액
• 라. 주택의 경우에는 가목 본문, 나목 및 다목에도 불구하고 가목 본문, 나목 및 다목에 따라 산출한 재산세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가목 단서에 따라 직전 연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 그 재산세액을 고려하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다.

3. 제1호 및 제2호를 적용함에 있어 해당 연도의 토지ㆍ건축물 및 주택에 대하여 비과세ㆍ감면규정이 적용되지 아니하거나 적용된 경우에는 직전 연도에도 해당 규정이 적용되지 아니하거나 적용된 것으로 보아 재산세액 상당액을 산출한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 사건 토지가 포함된 OOOOO OOO OO OO 제9구역은 2005.5.12. 재개발구역으로 지정 고시된 후 2007.6.29. 관리처분계획인가를 거쳐 2007.8.1. 건축물 착공신고를 한 후 재개발 공사중에 있고, 이 사건 토지상 주택은 2007.10.10. 철거되었다.

(2) 처분청은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 사건 토지가 주택건설용 토지에 해당한다고 보아 총면적(73㎡)에 개별공시지가 (2,900,000원) 및 2008년도 적용비율(100분의 65)을 곱하여 산출한 137,605,000원을 과세표준으로 하고지방세법 제188조 제1항 제1호 다목 (3)의 세율(1,000분의 2)을 적용하여 산출한 재산세 등을 청구인에게 부과고지 하였다.

(3) 지방세법 제195조의2에서 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제142조 제1호 및 제2호에서 토지와 주택 및 건축물에 대한 직전연도의 재산세액 상당액을 산출하는 방법을 달리 규정하고 있고, 토지의 경우 직전연도의 과세표준액에 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액을 재산세액 상당액으로 보도록 규정하고 있다.

(4) 재산세는 매년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재의 현황에 따라 부과하는 것이고, 지상에 노후주택이 있는 것과 이를 재개발하기 위하여 모두 철거한 나대지 상태의 경우 지방세법 제180조에서 과세대상을 달리 구분하고 있고, 같은 법 제188조에서 세율적용도 달리하고 있으며, 과세표준 산출방법도 주택의 경우에는 개별주택가격이나 토지 및 건축물의 시가표준액을 합산하여 산출하지만 토지의 경우에는 개별공시지가에 연도별 적용비율을 곱하여 산출하도록 적용하는 등 재산세 과세측면에서 상당한 차이가 있으며, 사회통념상 재산가치도 다르다 할 것이다.

(5) 청구인의 경우 2007년도에는 주택으로 재산세가 과세되었으나 2008년도 재산세 과세기준일인 2008.6.1. 현재에는 주택이 철거되었으므로 지방세법 제195조의2에서 규정하고 있는 재산세액 상당액 및 세부담 상한선을 판단함에 있어서 직전연도의 주택과 과세연도의 나대지와는 직접적으로 비교할 수 없고, 이 사건 토지의 2007년도 개별공시지가에 2007년도 적용비율을 적용하여 산출한 세액을 기준으로 2008년도 세부담 상한선을 초과하였는지 여부를 판단하여야 할 것인바, 이 사건 토지의 2007년도 개별공시지가(1,930,000원/㎡)에 2007년도 적용비율 100분의 60을 곱하여 산출한 과세표준액은 84,534,000원이고, 동 과세표준액을 기준으로 산출한 재산세 상당액은 169,070원이므로 같은 조의 규정에 의한 세부담 상한선은 253,600원이 된다 할 것이다. 따라서 이 사건 토지에 대한 2008년도 재산세를 253,600원으로 하여 과세한 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.