[요지] 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 간접비에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하므로 아파트의 취득가액에 분양보증수수료 등을 포함한 가액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 타당함
[요지] 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 간접비에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하므로 아파트의 취득가액에 분양보증수수료 등을 포함한 가액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 수급인의 사업추진비(2,469,078,124원)는 건축공사가 도급공사인 경우에는 과세표준은 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이라 하겠으나, 이 경우에도 과세목적물의 취득을 위한 것이 아닌 금액은 과세표준에서 제외되어야 할 것이므로(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO), 이 건 아파트의 수급인인 OOOOOOO(O)의 직원 출장여비 및 비품구입 등 사업추진비는 이 건 아파트 과세표준에서 제외되어야 한다.
(3) 주택분양보증수수료(1,114,481,000원)는 주택분양보증수수료는 시공과 관련된 것으로도 볼 수 있으나, 그보다는 주택법 시행령 제106조의 규정에 의하여 공동주택사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이므로 시공과 관련한 비용이라기보다는 오히려 판매와 관련한 비용으로 보는 것이 보다 합리적이라 할 것이고, 이와 같이 불명확한 것은 납세자에게 유리하게 해석하는 것이 조세법해석의 기본원칙인 점에 비추어 주택분양보증수수료는 이 건 아파트의 취득세과표에서 제외되어야 한다.
(2) 청구법인이 주장하는 사업추진비는 수급인인 OOOOOOO(O)와의 정산보고서에서 사업추진비로 수급인에게 지급토록 되어 있는 사실을 확인 할 수 있으므로 이는 이 건 아파트를 신축하기 위하여 직·간접으로 소요된 비용으로 보아야 할 것이고, 또한, 수급인의 출장여비, 비품 구입비용에 대한 지출내역의 증빙자료가 없으므로 청구법인의 주장을 받아들일 수 없다.
(3) 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 주택분양보증수수료는 공동주택 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증을 받는 대가로 부담하는 비용으로, 분양이행은 주택보증약관 제8조 제8항에 따라 대한주택보증주식회사가 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것을 뜻하는 점 등으로 미루어 보아, 주택분양보증수수료는 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 할 것이고, 청구법인과 같이 공동주택을 선 분양하는 경우 주택분양보증수수료는 공동주택을 건설할 경우 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용이라고 할 것이고, 나아가, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항의 규정에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 정의하고 있고, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야 할 환경영향평가 등의 용역비·부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 보더라도, 주택분양보증수수료는 공동주택의 건설에 따른 간접비(보험료)로서 이 건 아파트 취득가격에 포함시키는 것으로 보아야 할 것이다(OOO OOOO OOOOO OO OOOOO OOOOOOOOOO OO).
(4) 따라서, 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.～2. (생략)
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 (2)지방세법 시행령 제82조의2 (취득가격의 입증등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (3)주택법 제77조 (업무) ① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각호의 업무를 수행한다.
1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무 (4)주택법 시행령 제106조 (보증의 종류와 보증료) ① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 분양보증: 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)
③ 대한주택보증주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다. (5)주택공급에 관한 규칙 제7조 (입주자모집시기 및 조건) ① 사업주체[주택법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제12조에 따라 토지소유자가 등록사업자와 공동사업주체인 경우에는 공동사업주체인 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다]가 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 영 별표 1 제3호, 제7호 바목ㆍ사목ㆍ카목 및 타목에 따라 영업정지처분을 받은 사업주체로서 그 영업정지처분기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 사업주체는 건축공정이 별표 2에 따른 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있으며, 국토해양부장관은 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 법 제84조에 따른 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 영 제106조 제1항 제1호에 따른 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것
2. 공사장소: OOO OOO OOO OOOOOOOO OOO필지
3. 계약조건 제10조(공사도급금액) ① 공사도급금액은 일금 92,600,000,000원(부가가치세 별도)으로 한다.
② 상기 제1항의 공사도급금액에는 제12조 제2항의 “을”이 부담하는 비용이 포함되어 있다. 제12조(업무범위) ② “을”은 이 사업의 시공자로서 업무의 범위는 다음 각호와 같다.
1. 제9조의 공사목적물(아파트 및 부대시설, 진입도로)의 책임준공 및 사용검사
2. 견본주택(M/H) 건립공사
3. 아파트 세대내외 기획상품 설치(특별공급대상자 포함)
4. 광고홍보비(TV CF 자막홍보비, 모형제작비) 부담
5. 특별공급대상자 이주비 및 일반분양자 중도금 대출 알선
6. 수분양자의 계약관리 및 입주업무 협조
7. 공사와 관련된 민원처리
8. 사용검사후 관련법령에 따른 하자보수 책임
9. 기타 시공자로서 제반 업무지원
• 2006.5.10. 공사도급금액 변경계약(7억원 증액)
• 2007.7.31. 공사도급금액 변경계약(1,998,921,876원 감액) (나) 청구법인은 2004.12.3. 보증금액을 103,639,459,000원으로, 주채무자를 청구법인으로, 보증채권자를 입주예정자로 하여 대한주택보증주식회사에 주택분양보증에 가입하였다. (다) 청구법인은 2007.8.9. 처분청으로부터 이 건 아파트의 신축 사용검사필증을 교부받았다.
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용 (부가가치세를 제외한다)을 포함〕을 말한다고 규정하고 있는 바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함한다 할 것이나 다만, 그것이 과세대상물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO). (나) 가스·전기·수도 인입비가 취득가격에 포함되는지 여부 청구법인은 2009.3.4. 이 건 심판청구를 제기하였으나, 처분청은 2009.3.17. 이 건 취득세 등의 부과처분의 과세표준에서 가스·전기·수도 인입비 497,950,551원을 제외한 다음, 취득세 및 농어촌특별세를 감액결정하였으므로 다툼이 존재하지 아니하므로 판단하지 아니한다. (다) 수급인의 사업추진비가 취득가격에 포함되는지 여부 청구법인과 OOOOOOO(O)가 2004.12.1. 체결한 민간건설도급계약서제10조 제2항 및 제12조 제2항에서는 공사목적물(아파트 및 부대시설, 진입도로)의 책임준공 및 사용검사, 견본주택(M/H) 건립공사, 기타 시공자로서 제반 업무지원 등에 따른 비용을 OOOOOOO(O)가 부담하는 비용에 포함되는 것으로 하고 있는바, 이는 아파트건설공사에서 있어서 필수불가결하게 수반되는 부수업무로서 이에 소요되는 제반비용은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 일체의 비용에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 수급인인 OOOOOOO(O)가 2008.10.13. 확인한 공사비내역서에서 청구법인이 사업추진비로 2,469,078,124원을 OOOOOOO주식회사에게 지급한 사실을 확인할 수 있으므로 청구법인이 지출한 수급인의 사업추진비를 이 건 아파트 취득가액에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. (라) 분양보증수수료가 취득가격에 포함되는지 여부 주택법 제77조 제1항 제1호에서는 대한주택보증주식회사는 분양보증 등 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무를 수행하는 것으로 규정하고 있고, 주택법 시행령 제106조 제1항에서는 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 분양보증 등을 행할 수 있는 것으로 규정하면서 주택분양보증을 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증으로 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제7조에서는 사업주체가 대한주택보증주식회사 등으로부터 분양보증을 받은 경우에 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 분양보증수수료는 주택법 시행령 제106조의 규정에 의하여 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 이미 분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이므로 청구법인과 같이 공동주택을 선 분양하는 경우 주택분양보증수수료는 공동주택을 건설할 경우 의무적으로 부담해야 하는 비용이라고 할 것이므로 지방세법 시행령 제82조의3 제1항의 규정에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 간접비에 해당하는 것으로 보는 것이 타당할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이이 건 아파트의 취득가액에분양보증수수료 등을 포함한 가액을과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별첨> 과세표준 산출내역 (단위: 원) 구분 항목 정당과표(D) (D=A-B+C) 신고납부 과표(E) (E=A-B+C) 추징 과표(F) (F=D-E) 합계 90,326,473,749 68,371,686,865 20,577,186,884 외주비(A) 소계 92,081,639,257 91,301,078,124 780,561,133 건축공사 60,272,795,586 60,272,795,586 인테리어공사 14,747,535,414 14,747,535,414 조경공사 3,350,000,000 3,350,000,000 토목공사 6,923,000,000 6,923,000,000 모델하우스신축비 1,506,000,000 1,506,000,000 기획상품비 2,032,669,000 2,032,669,000 사업비 2,469,078,124 2,469,078,124 기타누락분 780,561,133 780,561,133 제외공사비(B) 소계 2,147,196,000 26,451,130,500 17,906,334,500 조경공사비 5,020,000,000 5,020,000,000 포장공사비 1,727,196,000 1,727,196,000 모델하우스 및 분양관련비용
• 18,169,453,500 16,791,853,5001) 분양보증수수료
• 1,114,481,000 1,114,481,000 조형물제작설치비 420,000,000 420,000,000 부대공사비(C) 소계 5,412,030,492 3,521,739,241 1,890,291,251 건축설계감리비 1,573,217,996 1,050,800,000 522,417,996 설계용역비 786,560,000 786,560,000 각종부담금 977,691,551 977,691,551 금융비용 (건설자금이자) 1,804,460,945 436,587,690 1,367,873,255 철거비 270,100,000 270,100,000