토지를 사실상 취득한 것으로 보아 취득세 등을 과세한 처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 OOOO(O)OOOOO 상가건축추진조합의 대표자로서 2006.4.6. OOOO OOO OOO OOOOO택지개발사업지구내 상업·업무시설용지 제3-1호 774.7㎡(2008.6.16. 면적 776.3㎡로 확정. 이하 “이 건 토지”라 한다)를 대한주택공사로부터 분양대금 1,084,518,000원에 취득하는 매매계약을 체결하였으며, 2008.6.16. 이 건 토지에 대한 소유권 보존등기 및 대지면적과 가격이 확정된 후 공급계약서상 잔금지급일(2007.9.30.) 이후인 2008.9.24. 분양대금 1,058,619,683원(총 매매대금의 97.61%)을 납부한 상태에서 OOO 외 1인에게 이 건 토지에 대한 권리·의무를 양도하였다.
• 나. 처분청은청구인이 이 건 토지를 사실상 취득하였다가 양도한 것으로 보아 권리·의무승계일 이전에 납부한 분양대금 1,058,619,683원을 과세표준으로 하고지방세법제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 26,963,030원, 농어촌특별세 2,117,230원, 합계 29,659,310원(가산세 포함)을 2008.9.24. 청구인에게 부과고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.3. 이의신청(2009.3.6. 기각결정)을 거쳐 2009.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 토지는 대한주택공사에서 택지개발사업지구의 생활대책대상자로 구성된 조합에게 분양한 토지로서 분양받을 당시부터 전매행위가 허용되었고,지방세 법령에서 사실상 잔금 지급일을 취득시기로 보고 있는바, 청구인이 2007.12.24. 분양대금 1,058,619,683원을 납부한 상태에서 2008.9.24. 권리·의무를 승계받은 OOO 외 1인이 잔금 25,298,317원을 납부하여 이 건 토지를 취득하였으므로 청구인은 취득세의 납세의무가 없으며, 이 건 토지의 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상의 소유자를 대한주택공사로 보아 재산세를 부과하였으므로 이 건 토지의 취득세를 청구인에게 부과함은 부당하여 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제105조 제2항에서 등기·등록 여부에 관계없이 사실상 취득한 때에는 당해물건 취득자에게 취득세 납세의무가 있는 것으로 규정하고 있고, 사실상 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권이전의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미하는 것으로서 청구인은당초 계약상 잔금지급일(2007.9.30.) 이후인 2007.12.24. 분양대금의 97.61%인 1,058,619,683원을 납부한 상태에서 2008.9.24. OOO 외 1인에게 이 건 토지에 대한 권리의무를 양도한 사실을 감안할 때, 비록 청구인이 이 건 토지에 대하여 잔금을 완납하지는 않았으나, 극히 일부(2.39%)의 잔금만을 남겨 놓은 것은 사회통념상 사실상 취득한 것으로 보아야 하므로 청구인에게 이 건 토지의 취득세를 과세함은 적법하며, 이 건 토지의 재산세에 관하여는 재산의 소유권 변동 또는 과세대상의 변동 사유가 발생되었으나, 과세기준일(6.1.)까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 처분청에 신고하여야 하는데 이러한 신고사항이 없었으므로 이 건 토지의 공부상 소유자인 대한주택공사에게 재산세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 이 건 토지를 사실상 취득한 것으로 보아 취득세 등을 과세한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.

1. 취득세:취득세 과세물건을 취득하는 때 제104조 (정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다. 8.취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제105조 (납세의무자 등) ① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

② 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법·광업법·수산업법·선박법·산림법·건설기계관리법·자동차관리법 또는 항공법등 관계법령의 규정에 의한등기·등록등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 제111조 (과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 3.판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제183조 (납세의무자) ①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)

② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 1.공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자 제194조 (신고의무) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 한다. 1.재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자

(2) 지방세법 시행령 제73조 (취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 제82조의2 (취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서"판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건의 사실관계를 보면 (가) 청구인은 OOOO(O)OOOOO 상가추진조합의 대표로서 2006.4.6. 대한주택공사 OO지역본부장으로부터 이 건 토지 774.7㎡를 아래와 같은 대금납부조건으로 1,084,518,000원에 취득하는 분양계약을 체결하였다. 분양가격 계약금(10%) 중도금(40%) 잔 금(50%) 1,084,518,000원 108,451,000원 433,807,200원 542,259,000원 납부기한 계약체결일(2006.4.6) 2006.9.30. 2007.9.30 (나) 청구인은 이 건 토지의 분양계약서상 잔금지급일(2007.9.30.) 이후인 2007.12.24.까지 총 분양가액의 97.61%인 1,058,619,683원을 납부한 상태에서 2008.9.24. OOO 외 1인에게 이 건 토지의 권리·의무를 양도하였다. (다) 한편, 대한주택공사는 이 건 토지의 조성공사를 2008.6.16. 완료하면서 면적을 776.3㎡로 확정하고, 같은 날 소유권보존 등기를 하였으며, OOO 외 1인은 2008.9.24. 이 건 토지의 권리·의무를 양수하면서 미납된 분양대금 잔액 25,898,317원을 납부하고 소유권 이전등기를 하였다.

(2) 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다 할 것이고, 이에 따라 지방세법제105조 제2항은 “부동산 …의 취득에 있어서는 민법 … 등 관계 법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득 물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다”고 규정하고 있으며, 위 규정에서 말하는 사실상 취득이란 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였어도 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것(OOOOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO O OO O)이다.

(3) 따라서, 부동산 등을 유상승계 취득하는 경우에 있어서 그 취득의 시기는 사실상의 잔금지급일이라 할 것이고, 이는 원칙적으로 잔금 청산일을 가리키는 것이나, 한편으로 취득세 자체가 사실상의 취득행위를 과세대상으로 하고 있고, 이러한 사실상의 취득행위는 비록 잔금 지급이 모두 완결되지 아니하였더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 극히 미미한 금액의 잔금만이 형식상 미지급되고 있을 뿐이어서 그와 같은 미미한 금액의 형식상의 지체를 이유로 계약해제를 주장하는 것이 신의칙상 허용되지 아니한다고 해석될 경우라면, 거래관념상 잔금을 모두 납부한 경우와 마찬가지로 취급하여 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 할 것이다.

(4) 청구인은 이 건 토지의 분양계약에 따른 분양대금의 97.61%인 1,058,619,683원을 납부하고 잔금 지급기일인 2007.9.30.이 경과된 후에도 나머지 2.39%인 25,298,317원의 잔금만을 지급하지 아니한 채 이 건 분양계약에 따른 권리의무를 OOO 외 1인에게 양도하였는데, 이러한 경우 이와 같은 금액의 잔금 미납을 이유로 하여서는 대한주택공사로부터 계약해제를 당할 여지가 없다고 할 것인바(또한 청구인이 스스로 소유권이전등기를 원할 경우에는 위 남은 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 청구할 수 있는 상태이다), 청구인으로서는 잔금을 대부분 납부한 2007.12.24. 이후에는 대금을 완납하였을 때와 마찬가지로 소유권취득의 실질적 요건을 갖춤으로써 이 건 토지를 사실상 취득하였다 할 것이므로, 처분청에서 청구인에게 이 건 토지에 대한 취득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

(5) 또한, 청구인은 2008년도 재산세를 대한주택공사에게 부과하였으므로 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 사실상 소유하고 있는자는 대한주택공사인데 청구인이 이 건 토지를 사실상 취득한 것으로 봄은 부당하다는 주장이나, 지방세법제183조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있고, 같은 조 제2항 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자가 재산세를 납부할 의무가 있는 것으로 규정하고 있는바, 이 건 토지의 경우에도 재산의 소유권 변동 또는 과세대상의 변동 사유가 발생되었으나, 과세기준일(2008.6.1.)까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는과세기준일부터 10일이내에 처분청에 신고하여야 하는데 이러한 신고를 하지 아니하였으므로 이 건 토지의 공부상 소유자인 대한주택공사에게 재산세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.