취득등기가 채권보전목적으로 취득등기한 경우에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.처분청은 청구법인이 2008.8.29. OOOOO OOO OOO OOOOO 외 4필지 토지 1,121㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 소유권이전등기 판결을 원인으로 취득하고 등록세 등을 신고한데 대하여, 이 건 토지의 취득등기를 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득하는 부동산등기에 해당되는 것으로 보아 그 취득가액 845,000,000원을 과세표준으로 하고 지방세법 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 등록세 50,700,000원, 지방교육세 10,140,000원 합계 60,840,000원의 고지서를 교부하였다.

• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2008.10.16. 인천광역시장에게 이의신청을 하고, 인천광역시장은 2008.12.23. 이를 기각하는 결정을 하고, 2008.12.30. 그 결정서를 청구법인에게 송달하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.2.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1)이 건 토지는 (O)OOOOOOO이 공장신축을 위하여 2007.7.19.OOOOOO OOOOO지점으로부터 받은 대출금(금 8억 5,600만원)으로 취득하여 공장건축허가를 받고, 청구법인은 공사시공자로서 이 건 토지상에 공장을 신축하기 위해 2007.10.4. (O)OOOOOOO과 공사계약을 체결하고 공사를 진행하였으나, (O)OOOOOOO이 2007년 12월말 도급계약서상의 선금 30%와 월기성고에 대한 공사대금(기성고 60%)을 지급하지 못하는 것은 물론, 은행대출이자도 연체되는 등 지급불능상태가 되어 제3채권자들로부터 부동산 압류 및 강제경매신청이 예상되고, 청구법인이 공사대금을 받지 못할 가능성이 높아 형식상의 매매계약서를 작성하여 법원의 판결에 의하여 2008.9.1. 이 건 토지의 소유권이전등기를 하였다. (2)처분청은 매매계약서상의 매매대금을 공사대금으로 상계하고 장부상에 미 표기하였다고 주장하나, 청구법인과 (O)OOOOOOO이 작성한 매매계약서는 매매대금의 결재가 매매계약서상의 날짜와 일치하지 아니하고, (O)OOOOOOO에 매매대금을 지급한 사실이 없으므로 단지 토지거래허가와 관련하여 법원의 판결을 얻기 위하여 체결한 형식적인 계약서에 불과할 뿐만 아니라 공사를 계속하기 위한 불가피한 행위에 지나지 아니하고, 청구법인은 (O)OOOOOOO이 이 건 토지 매입비용으로 은행에 차입한 원금(856백만원)에 대한 이자 및 연체금 31,669,519원을 2008.3.10. 대위변제하고 원금과 이자연체금을 포함한 880백만원을 2008.11.28. 전액 상환하고 이 건 토지를 대체취득하였다. (3)지방세법제138조에서는 수도권 과밀억제권역 법인등록과 취득하는 일체의 부동산등기는 수도권 내의 과도한 기업의 밀집을 억제하기 위한 목적으로 중과세율을 적용하나, 지방세법 시행령제102조 제2항 단서규정에서는 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기에 대하여는 예외규정을 두고 있고, 청구법인은 이 건 토지상의 공장건물을 완공한 후 조속한 시일 내에 처분할 예정이며, 위에서 본바와 같이 청구법인의 이 건 토지의 취득은 시공사로서 기존 투입원가 회수를 위하여 필수불가결한 조치로써 등록세 중과세 제외대상에 해당하므로 이 건 등록세 등의 부과처분은 취소되어야 한다. 나.인천광역시장 의견 (1)지방세법 시행령 제102조 제2항에서 법인설립 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하도록 규정하고 다만, 채권보전하거나 행사할 목적으로 취득·등기하는 부동산 등기는 중과세대상에서 제외한 취지는 대도시 내의 법인이 채권을 보전하기 위하여 부득이 부동산을 취득·등기하는 경우까지 중과세하는 것은 불합리하다는 취지에서 이를 제외하도록 한 것으로 보아야 할 것이고(O OOOOO OOOO OO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO), 여기서 “채권을 보전하거나 행사하는 목적으로 하는 부동산등기”라 함은 도급계약과 관련된 대물변제예약에 있어서와 같이 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 대물변제받기로 하는 약정은 채권보전을 위한 담보방법으로 행하여진 것으로 보아야 할 것(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO)이며, 동 부동산을 취득한 후 당해 법인의 사업용이나 수익사업에 사용하는 경우에는 채권을 보전(행사)하기 위하여 일시적으로 취득한 부동산으로 볼 수 없다고 할 것이다(O OOOOO OOOO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO). (2)적어도 미수채권이 발생할 수밖에 없는 사정이 보이고, 채권실현절차는 제3자가 외부적으로 인식할 수 있는 정도가 되어야 하며, 그 소유기간도 부득이한 경우를 제외하고는 일시적으로 소유하고 있어야 하는 요건 등이 충족되어야 할 것(OOOOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOOOO)으로서, 청구법인의 경우, 이 건 토지의 매도인 (O)OOOOOOO과 2007.10.4. 건축물을 신축하고자 도급금액 360,000,000원으로 공사도급계약을 체결한 사실, 같은 날 매매금액을 845,000,000원으로 하여 매매계약을 체결한 사실, 2008.1.28. 피보전권리 사항으로 인천지방법원이 가처분결정(OOOOOOOOO)한 사실 등으로 보아 (O)OOOOOOO으로부터 공사대금채권이 있었던 사실은 인정된다 할 것이나, 이 건 토지에 관한 매매계약서에서 공사대금회수 등의 목적으로 취득한다거나 매입대금을 공사대금으로 상계한다고 하는 내용이 기재되어 있지 아니하다. (3)또한, 청구법인의 주장과 같이 가처분결정으로 인하여 소유권 이전이 이루어진 것이 아니라 매도인이 매매계약상 약정사항을 이행하지 아니하자 소유권이전등기소송(OOOOOO OOOOOOOOOO)을 제기하여 2008.5.9. 법원으로부터 “가. 소유권이전등기절차를 이행하고, 나. 별지2기재 건축허가에 관하여 건축주명의변경절차를 이행하라”는 판결을 원인으로 취득한 것으로서 채권을 보전하기 위하여 일시적으로 부득이하게 취득하였다고 보기에는 무리가 있다할 것이므로처분청이 이 건 토지를 지방세법 제138조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제2항에서 규정한 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득하는 부동산 등기로 보아 이 건 등록세 등을 중과세한 이 건 등록세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 대도시내에서 법인이 그 설립일로부터 5년 이내에 토지를 취득등기한 경우, 그 취득등기가 채권보전목적으로 취득등기한 경우에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제138조 (대도시 지역내 법인등기등의 중과) ① 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다. 다만, 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 "대도시"라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용부동산(취득일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및 외국인투자촉진법에 의한 외국인투자기업이 2003년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다.

3. 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기

(2) 지방세법 시행령 제102조 (대도시내 법인등 중과세의 범위와 적용기준) ② 법 제138조 제1항 제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, "지점등"이라 함은 행정안전부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구법인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가)청구법인은 2006.8.16. 본점을 OOOOO OOO OOO OOOOOO OO(2007.6.20. 본점소재지를 OOOOO OOO OOO OOOOOO OO으로 변경등기)으로 하고, 목적사업을 주택건설사업, 토목건축공사업 등으로 하여 설립되었다. (나)이 건 토지 중 OOO OOOOO의 등기부 기재사항은 다음과 같다 O) O O O O O) O O O O (다)(O)OOOOOOO은 2007.7.4. 대지위치를 OOOOO OOO OOO OOOOO외 1필지로, 주용도 및 연면적을 제2종근린생활시설(제조장, 사무소) 590.76㎡로 하여 처분청으로부터 건축허가OOOOOO(O)OOOO OOOOOOOOO를 받았다. (라) 청구법인과(O)OOOOOOO은 2007.10.4. (O)OOOOOOO신축공사 표준계약을 아래와 같이 체결하였다.

1. 공사장소: OOOOO OOO OOO OOOOO 외

2. 착공년월일: 2007.10.5., 공정완료월일: 2008.4.30.

3. 계약금액: 360,000,000원

4. 대금지급방법: 선금 - 30%은행 융자금대체, 중도금 - 월기성별 은행대출금으로 하되 미대출시 정문엔지니어링에서 지급 확약함, 잔금 - 10%준공 후 10일 이내 5)당사자: 도급인 - (O)OOOOOOO, 수급인 - OOOOOOO(O) (마) 청구법인과 (O)OOOOOOO은 2007.10.4. 이 건 토지(OOO OOOOO,O,O,O 공장용지 1,112.86㎡)에 대한 매매계약을 아래와 같이 체결하였다.

1. 매도인: (O)OOOOOOO, 매수인: 청구법인

2. 매매대금: 845,000,000원(계약금 1억원, 중도금 2억원, 잔금 545백만원)

3. 잔금지급일: 2008.4.4.

4. 특약사항:

• 가) 위 지상에 허가된 건축물에 관하여 계약이후 매수인이 매수인의 비용으로 공사하고 매도인은 적극 협조하기로 하고, 건축주 명의변경은 토지소유권이전등기 즉시 이행하기로 한다.
• 나) 잔대금 중 5억원은 기업은행 융자금을 승계할 수 있으면 승계하지만 승계되지 아니할 경우 매도인은 매수인이 타 은행으로부터 대출받을 수 있도록 적극 협조하기로 한다. (바)OOOOOO OOOOOOOOOO은 2008.3.10. (O)OOOOOOO의 연체이자[중소기업자금대출 이자 5026813원, 중소기업시설자금 이자 26642706원 합계 31669519원]를 청구법인으로부터 채권 원리금조로 변제받았음을 증명하는 대위변제증서를 발행하였다. (사) 청구법인이 제기한 소유권이전등기 소송(OOOOOOOOOO)에서 인천지방법원은 2008.5.9. 아래와 같이 무변론 판결 선고(2008.7.3. 확정)를 하였다.

1. 원고: 청구법인, 피고: (O)OOOOOOO

2. 주문: 이 건 토지에 관하여 2007.10.4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 건축허가에 관하여 건축주명의변경절차를 이행하라.

3. 청구원인

• 가) 원고는 2007.10.4. 피고로부터 별지1 기재 각 부동산을 매매대금 8억 4,500만원에 매수하면서, 피고에게 매매대금으로 계약당일 1억원을, 2007.12.4. 중도금 2억원을, 2008.4.4. 잔금 5억 4500만원을 지급하되, 잔금 중 5억원은 기업은행 융자금을 승계하고, 별지2 기재 건축허가는 소유권이전등기를 받는 즉시 원고 앞으로 이전받기로 약정하였다.
• 나) 한편, 소외 OOO가 2008.2.5. 이 사건 각 부동산에 관하여 강제경매신청을 하자, 피고는 2008.2.6. 위 경매사건을 같은 해 2.15.까지 해결하기로 하고, 이를 이행하지 않을 경우 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 약정하였다.
• 다) 피고가 위 경매사건 약정한 기한 내에 해결하지 못하였다. 따라서, 피고는 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차 및 건축주명의변경절차를 이행할 의무가 있다. (아)청구법인은 2008.8.29. 이 건 토지에 대한 등록세 신고를 하였다. (자) 처분청은2009.1.9. 아래와 같이 건축물 사용승인을 하였다.

1. 건축주: 청구법인(2008.10.2. 건축주변경 OOOOOOO→청구법인)

2. 대지위치: OOOOO OOO OOO OOOOO외 1필지 3)주용도 및 연면적: 제2종근린생활시설(제조업소, 사무소) 590.76㎡ (차)OOOOOO OOOOOOOOO 과장 OOO은 2009.1.15. 아래와 같이 대위변제 및 대책 취득 확인서를 발행하였다.

1. 채무자: OOOOOOOO

2. 내용 ① 2007.12.8-2008.3.10.(92일간) 연체이자 금31669519원을 OOOOOOOO가 대위변제함, ② 2008.3.10.-200811.28.(263일간) 연체이자 24000000원을 대위변제하고 OOOOOOOO 대출원금 856백만원을 전액 상환하고 대책 취득함. (카) 청구법인은2009.1.22. 위 건축물의 보존등기를 하였다.

(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 시행령 제102조 제2항에서는 법 제138조 제1항 제3호의 법인의 설립에 따른 부동산등기를 그 설립 이후의 부동산등기를 법인이 설립 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기로 규정하면서 위 ‘부동산등기’에는 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외하는 것으로 규정하고 있고, 위 규정에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득·등기하는 부동산 등기는 중과세대상에서 제외한 취지는 대도시 내의 법인이 채권을 보전하기 위하여 부득이 부동산을 취득·등기하는 경우까지 중과세하는 것은 불합리하다는 취지에서 이를 제외하도록 한 것으로 보아야 할 것이고, 도급계약과 관련된 대물변제예약에 있어서와 같이 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 대물변제받기로 하는 약정은 채권보전을 위한 담보방법으로 행하여진 것으로 보아야 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO OO). (나)청구법인이 (O)OOOOOOO과 2007.10.4. 체결한 공사도급계약서, OOOO OOOOOOOOOO이 발행한 대위변제증서의 기재내용 등을 미루어보면, 청구법인은 (O)OOOOOOO에게 공사대금채권이 있었던 것으로 보이나, 청구법인이 제출한 인천지방법원 판결문(OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO), 부동산매매계약서 등의 자료에 의하면, 청구법인은 (O)OOOOOOO과 2007.10.4. 이 건 토지상에 건축물 신축을 위하여 도급금액을 360,000,000원으로 하는 공사도급계약을 하면서 같은 날 이 건 토지의 매매금액을 845,000,000원으로 하는 매매계약을 체결한 사실, 부동산매매계약서에서는 공사대금회수 등의 목적으로 취득한다거나 매입대금을 공사대금으로 상계한다고 하는 내용이 기재되어 있지 아니하고, 위 계약서의 특약사항으로 “1. 위 지상에 허가된 건축물에 관하여 계약 이후 매수인이 매수인의 비용으로 공사하고 매도인은 적극 협조하기로 하고, 건축주 명의변경은 토지소유권이전등기 즉시 이행하기로 한다.”라고 한 사실, 청구법인은 (O)OOOOOOO이 매매계약상 약정사항을 이행하지 아니하였다는 이유로 소유권이전등기소송(OOOOOO OOOOOOOOOO)을 제기하여 인천지방법원으로부터 소유권이전등기절차를 이행하고, 건축허가에 관하여 건축주명의변경절차를 이행하라는 판결을 원인으로 이 건 토지의 소유권 이전등기를 한 사실 등을 미루어보면, 이 건 토지의 취득등기는 이 건 토지상의 건축물 신축에 따른 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 한 것으로 보기 어렵다 할 것이다.

(3) 따라서, 처분청이이 건 토지의 취득등기를 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득하는 부동산등기에 해당되는 것으로 보아이 건 등록세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.