[요지] 도로의 가액을 산정하는 경우에는 비교표준지의 가액에 0.33을 곱하여야 하는데도 처분청은 3분의 1을 곱한 것은 잘못된 것임
[요지] 도로의 가액을 산정하는 경우에는 비교표준지의 가액에 0.33을 곱하여야 하는데도 처분청은 3분의 1을 곱한 것은 잘못된 것임
[주 문] 처분청이 2008.12.3. 청구인에게 한 취득세 18,552,800원, 농어촌특별세 1,855,280원, 등록세 18,552,800원, 지방교육세 3,710,560원, 합계 42,671,440원의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OOOOO 도로 745㎡ 및 120-36 도로 702㎡의 시가표준액을 <별첨>과 같이 재산정한 다음, 이를 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 한다.
[이 유]
1. 처분 개요 가.청구인은 2008.12.1. 개별공시지가가 공시되지 아니한 OOOOO OOO OOO OOOOO O OOOOOO, 합계 2필지 도로 1,447㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 다음, 2008.12.3. 이 건 토지의 취득가액을 100,000,000원으로 하여 취득신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 지방세법 제111조 제2항 제1호 규정에 의거 인근대지 개별공시지가에 3분의 1을 곱하여 산정한 시가표준액 927,640,050원에 미달하므로 위 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 18,552,800원, 농어촌특별세 1,855,280원, 등록세 18,552,800원, 지방교육세 3,710,560원, 합계 42,671,440원의 납부서를 교부하고, 청구인은 2008.12.31. 이를 납부하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(2) 특히, 이 건 토지는 빌라 연립주택 사이의 사실상의 도로로서 거래가 형성될 수 없는 토지이고, 사도법에 의한 사도는 토지 보상을 위한 가격산정 시 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내로 하는 점(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 시행규칙 제26조 제1항)등에 비추어 보더라도 처분청이 산정한 이 건 토지의 시가표준액은 사실상의 취득가격과 괴리가 심하여 불합리하므로 인근유사토지에 대한 거래사례 또는 정상적인 거래가격 수준 등을 충분히 조사하여 재산정하여야 한다.
(3) 이 건 토지는 개별공시지가가 공시되지 아니한 사실상의 도로이므로 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표에 따라 시가표준액을 산정한다 하더라도 토지가격비준표는 “인근대지”의 가격이 아니라 “인근토지”의 가격을 적용하여야 할 것인바, “인근토지”라 함은 도로부지로 이용하지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 이 건 토지와 가까운 토지가 되어야 할 것인바, 즉 이 건 토지와 가까이 있는 잡종지 등을 “인근토지”로 사용하여 토지가격비준표를 사용하여야 하지 토지의 이용도가 가장 양호하여 토지가격이 가장 높은 “인근대지의 가격”을 적용한 것은 토지가격비준표 적용방법 상에서도 적절치 못하다.
(4) 따라서, 이 건 토지에 대한 과세표준액은 사실상의 취득가격과 정상적인 거래 수준과 괴리가 심할 뿐만 아니라 시가표준액 산정과정상의 하자가 있고, 토지가격비준표 적용방법도 적절치 못하므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 지방세법제111조, 제130조 및부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령제16조의 규정을 종합하여 살펴보면, 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득, 등록 당시의 가액을 과세표준으로 하고, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하되, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되지 아니한 토지의 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있는데, 개별공시지가가 공시되지 아니하는 토지의 시가표준액을 산정함에 있어서 국토해양부장관이 제공한 개별공시지가 조사ㆍ산정지침 및 토지가격비준표에 따르면 도로의 경우 지가형성에 영향을 주는 토지의 제 특성은 고려대상이 아니고, 일반대지의 0.33 배율을 적용하여 산정하도록 하고 있다. (2)이 건 토지 중 OOO OOOOO은 인근대지인 OOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 접하고 있으며, 개별공시지가가 공시되지 아니한 도로로서 위 대지의 개별공시지가의 평균가액(1,967,130원/㎡)에 배율(1/3)을 적용하여 산출한 가액(655,710원/㎡)에 이 건 토지의 면적(745㎡)을 곱하여 산출한 488,503,950원을 시가표준액으로 산정하였고, 이 건 토지 중 OOO OOOOOO는 개별공시지가가 공시되지 아니한 도로로서 인근대지 OOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO O OOOOOO에 접하고 있고, 위 대지 개별공시지가의 평균가액(1,876,667원/㎡)에 배율(1/3)을 적용하여 산출한 가액(625,550원/㎡)에 토지면적(702㎡)을 곱하여 산출한 439,136,100원을 시가표준액으로 산정 하여 합계 927,640,050원을 시가표준액으로 산정하였다. (3)이 건 토지는 지방세법 제111조 제2항 제1호 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조 제1항 및 제2항의 규정에 의거 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 적정하게 시가표준액이 산정된 것으로 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 제130조 (과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
(2) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조 (개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항
2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항
3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항
4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항
(3) 2008년도 적용 토지가격비준표(건설교통부, 한국부동산 연구원) Ⅲ. 비교표준지 선정
3. 비교표준지 선정기준
① 조사대상 필지가 ‘특수토지’(광천지, 염전, 골프장, 경마장 등)인 경우에는 용도지역이나 거리에 관계없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지중에서 선정한다.
② 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는인근지역의 주된 토지 이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지중에서 선정한다.
3. 토지특성 항목별 적용방법
• 현황이 공공시설용지(도로, 공원, 하천 등)는 인근지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는(중간수준의 지가) 표준지를 비교표준지로 선정하여,공통비준표 상의 ‘공공용지 등’의 배율표에서 당해시설의 가격배율만을 적용한다. ※OOOOOOOOOO OOO≫주거지역≫공공용지 2008 토지가격비준표 공공용지 일반 도로 공원 운동장 하천 혐오 위험 도축장 일반 1.00 0.33 0.33 0.70 0.33 0.33 0.70 0.70
1. 시가표준액 = 488,503,950원 + 439,136,100원 = 927,640,050원
2. <이 건 토지 중 OOO OOOOO> -인근 주거용 토지: OOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
• 인근 주거용 토지 개별공시지가의 평균가액: 1,967,130원/㎡ -OOO OOOOO의 산정지가: 1,967,130원/㎡×(1/3) = 655,710원/㎡, 655,710원/㎡×745㎡ = 488,503,950원
3. <이 건 토지 중 OOO OOOOOO> -인근 주거용 토지: OOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO O OOOOOO
• 인근 주거용 토지 개별공시지가의 평균가액: 1,876,667원/㎡ -OOO OOOOO의 산정지가: 1,876,667원/㎡×(1/3) = 625,550원/㎡, 625,550원/㎡×702㎡ = 439,136,100원
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 제111조, 제130조 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조의 규정을 종합하면, 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득·등록 당시의 가액을 과세표준으로 하고, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하되, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되지 아니한 토지의 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표에서는 비교표준지 선정기준에서 조사대상 토지가 “공공용지 등”의 경우에는 인근지역의 주된 토지 이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지중에서 선정(예 주거지역에 위치하는 도로의 경우에는 토지이용상황이 주거용 토지로서 중간수준의 지가인 표준지를 선정)하는 것으로 하고 있고, 토지특성 항목별 적용방법에서 “현황이 공공시설용지(도로, 공원, 하천 등)는 인근지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는(중간수준의 지가) 표준지를 비교표준지로 선정하여, 공통비준표 상의 ‘공공용지 등’의 배율표에서 당해시설의 가격배율만을 적용한다.”라고 정하고 있고, OOOOO OOO OOO의 2008 토지가격비준표에서는 주거지역의 공공용지 중 도로의 가격배율은 0.33으로 정하고 있다. (다) 그런데, 위 사실관계에서 본바와 같이 처분청은 이 건 토지 중 OOO OOOOO(이하 “제1토지”라 한다)의 비교표준지는 OOOOOO 등 10필지로 하고, OOO OOOOOOO(이하 “제2토지”라 한다)의 비교표준지는 OOOOOO 등 15필지를 비교표준지로 선정한 다음, 각 개별공시지가를 합산하여 평균한 가액을 제1토지와 제2토지의 비교표준지의 지가로 하고, 산출된 지가에 3분의 1을 곱하여 이 건 토지의 지가를 산출한 사실을 알 수 있으나, 처분청이 제출한 지적도에 의하면 제1토지의 인근 주거용 토지는 18필지이고, 제2토지의 인근 주거용 토지는 16필지인 사실을 알 수 있고, 처분청이 선정한 제1토지의 비교표준지의 합산가액과 그 평균은 각각 19,650,000원과 19,650,000원으로 산출됨에도 처분청은 19,671,300원 및 1,967,130원으로 산출하여 상이하고, 제2토지의 인근 주거용 토지는 16필지이나 15필지를 비교표준지로 선정하여 비교표준지의 평균가액을 산정하였고, 위 관련규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준에서는 도로의 가액을 산정하는 경우에는 비교표준지의 가액에 0.33을 곱하여야 하는데도 처분청은 3분의 1을 곱한 사실을 알 수 있으므로 이와 같은 시가표준액 산정은 잘못이라 할 것이다.
(3) 따라서, 이 건 토지의 시가표준액의 산정은 별첨과 같이 인근 주거용 토지를 비교표준지로 선정하여 그 평균가액에 0.33을 곱하여 산출한 가액을 시가표준액으로 하고, 그 시가표준액을 이 건 토지의 과세표준액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별첨> 이건 토지의 과세표준액 산출 내역 1)제1토지 시가표준액 =1,936,667원×0.33×745㎡ = 476,129,500원 2)제2토지 시가표준액 =1,882,500원×0.33×702㎡ = 436,099,950원 3)이 건 토지 시가표준액 = 1) +2) = 912,229,450원
4. 산출세액 취득세 9122294502% 18,244,580원 농어촌특별세 1824458010% 1,824,450원 등록세 9122294502% 18,244,580원 지방교육세 1824458020% 3,648,910원 합 계 41,962,520원