[요지] 토지 매매대금 전부를 납부하였으나 재산세 과세기준일 현재 택지개발사업이 진행되고 있어 당해 토지의 사용에 제한을 받고 있는 경우에도 매수인에게 재산세 과세는 정당함
[요지] 토지 매매대금 전부를 납부하였으나 재산세 과세기준일 현재 택지개발사업이 진행되고 있어 당해 토지의 사용에 제한을 받고 있는 경우에도 매수인에게 재산세 과세는 정당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제181조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다. 지방세법 제183조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. 지방세법 제190조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 지방세법 제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.
1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때
6. 재산세·도시계획세·공동시설세: 과세기준일 지방세법 제105조【납세의무자등】②부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법·광업법·수산업법·선박법·산림법·건설기계관리법·자동차관리법 또는 항공법등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다. 지방세법 제109조【토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률·국토의 계획 및 이용에 관한 법률·도시개발법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(관광진흥법 제55조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 농어촌정비법 제33조의 규정에 의한 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(선박·어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 “부동산 등”이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산 등을 당해 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 제1항 내지 제4항 및 제81조의 규정에 의한 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(관광진흥법에 의한 조성계획고시일 및 농어촌정비법에 의한 개발계획고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 지급받은 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산 등을 취득한 때(건축중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산 등의 가액의 합계액이 종전의 부동산 등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
1. ～ 2. (생략) 지방세법 제111조【과세표준】⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 구 지방세법 부칙 제5조【재산세 과세표준에 관한 적용특례】제187조제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는100분의 100으로 한다.
(3) 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
(1) 노OO 등 51인의 청구인들은 OOOOOO 이주자택지인 이 사건 토지 취득에 따른 매매대금 전부를 2007년도 또는 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전에 납부하였고, 처분청은 청구인들의 이 사건 토지 취득에 대하여 지방세법 제109조의 규정을 적용하여 취득세 등을 각각 비과세하였다. ※ 토지 취득시기는 붙임(청구인별 재산세 등 부과고지 현황) 참조
(2) 청구인들이 제출한 OOOO지구 이주자택지공급안내문에 이 사건 토지의 사용가능시기는 2009.4.30. 이후로 예정되고, 최초 매수인은 2007.4.16.부터 1회에 한하여 명의변경이 가능하며, 전득자는 소유권이전등기완료시까지 허용하지 아니하고, 소유권이전은 매매대금을 전액납부하고 용지조성 사업준공(2009.12.1. 예정)에 따른 지적공부 및 등기정리를 완료한 후에 가능하며, 분양대금은 2년 분할납부하되 계약보증금(매매대금의 10%)은 계약체결시에, 할부원금은 계약체결일부터 매 6개월마다 2년(4회) 균등분할 납부하고, 매매대금을 납부약정일보다 선납하는 경우 선납일수에 선납할인율을 적용하여 산정한 금액을 할인하며, 공급면적은 용지조성사업 준공전 가분할 면적이므로 준공 후 확정측량 결과 약간의 필지선형방법 및 면적증감이 있을 수 있고, 그 증감분은 별도로 정산하는 것으로 기재되어 있다.
(3) 청구인들 중 노OO은 2007.3.12. OOOOOO와 단독주택용지 분양계약을 체결하였는데, 그 분양계약서에 부동산의 표시는 OOOO택지개발사업지구내 단독주택용지(OOOO OOOOOOO) 315.0㎡로, 사용가능시기는 2009.4.30. 이후로, 분양가격은 601,170,000원으로 하되 잔금지급일은 2009.4.30.로, 잔금납부기한(잔금납부기한 전에 잔금을 납부한 경우는 잔금납부일) 이후에 과세기준일의 도래로 발생하는 표시용지에 대한 종합토지세, 도시계획세 등 제세공과금은 수분양자가 부담하여야 하며, 잔금납부기한 이전이라도 표시용지를 수분양자에게 사용승낙한 경우에는 사용승낙일 이후에 과세기준일이 도래하는 제세공과금 또한 같고, 수분양자가 분양가격을 완납하고 표시용지의 사용승낙을 청구하는 경우에는 분양자가 사용승낙한다고 기재되어 있으며, 한편 노OO은 분양계약서상 잔금지급일인 2009.4.30.보다 앞선 2007.10.1. 분양대금을 완납함으로써 20,055,640원을 할인받았다.
(4) 청구인들이 제출한 F6-1 구역에 대한 2008년 6월 기준 사업진행 현황 등을 보면 공정율은 65%이고, 부지조성공사 준공일은 2008.12.31.로 되어 있다.
(5) 지방세법 제183조 제1항 및 제190조에서 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으나 재산의 실질적인 소유권을 가진 자를 판단함에 있어 그 취득의 시기에 대하여 별도의 규정이 없으므로 취득세편에서 규정하고 있는 취득의 시기에 관한 규정을 준용하여야 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO OO). 한편, 지방세법 제105조 제2항 및 같은 법 시행령 제73조에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 따른 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 하며, 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 위치 및 경계가 특정된 일정 토지를 일정한 금액을 매매대금으로 정하되 추후에 측량결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우에는 대금을 정산하기로 하는 약정하에 매수한 후 당초의 매매대금을 모두 지급하였다면, 당초의 매매대금이 모두 지급된 때가 사실상의 잔금지급일이라고 봄이 상당하므로 그 때가 위 토지의 취득시기가 된다 하겠고, 매매대금을 전부 지급한 후 면적증감이 있어 이를 정산하였다고 하여 정산한 때가 취득시기가 된다고 할 수는 없다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO). 그렇다면 지방세법 제183조 제1항에서 말하는 재산을 사실상 소유하고 있는 자라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO OO) 하겠고, 공부상 등재되어 있지 않더라고 객관적으로 보아 해당 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있고 언제라도 공부상 소유자로 등재될 수 있는 상태에 있다면 재산을 사실상 소유하고 있다고 할 것이며, 재산에 관하여 매매 등 유상양도가 있었으나 아직 공부상 소유자의 명의 변경이 되어 있지 아니한 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 양수인이 잔금을 지급한 날을 기준으로 사실상 소유 여부를 판단하여야 할 것(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO)으로, 청구인들은 2007년도 또는 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전에 OOOO택지개발사업지구내 단독주택용지(OOOO OOOOOOO) 315.0㎡ 등으로 그 위치와 면적이 특정되어 있는 이 사건 토지를 일정한 금액으로 매입하기로 하는 공급계약을 체결한 후 그 대금을 전부 납부하였을 뿐만 아니라 토지 취득자의 지위에서 지방세법 제109조의 규정에 의하여 이 사건 토지 취득에 따른 취득세 등을 비과세받은 점, 수분양자인 청구인들은 토지 취득에 따른 분양대금을 완납하였으므로 분양자로부터 사용승낙을 받아 이를 사용할 수 있는 위치에 있었던 점, 이 사건 토지 공급안내문에서 최초 매수인은 2007.4.16.부터 1회에 한하여 명의변경이 가능하다고 하고 있는 점, 이 사건 토지 공급계약서에 잔금지급 이후에 도래하는 제세공과금은 수분양자인 청구인들이 부담하기로 되어 있는 점 등으로 미루어 보면 2007년도 또는 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 사건 토지의 사실상 소유자는 청구인들이라고 봄이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 이 사건 재산세 등을 청구인들에게 각각 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.