양도주택의 실제 취득가액

○○○세무서장이 2009.9.8. 청구인 ○○○ 및 ○○○에게 한 2006귀속 양도소득세 12,429,880원 및 995,420원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 중 ○○○이 2000.8.14. ○○○ 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1억 3,600만원에 취득하고, 그 지상에 ○○○가 2001.9.10. 신축한 다세대주택 1동 중 302호, 402호 및 502호(이하 “쟁점①주택”이라 한다)를 2006.2.21. 2억 5,000만원에 양도하고, 배우자인 ○○○(이하 “쟁점②주택”이라 하고, 쟁점①주택과 쟁점②주택을 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1억원에 2006.2.21. 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인 ○○○와 ○○○의 쟁점주택 양도에 대하여 2009.9.8. ○○○에게 양도소득세 2006년 귀속 12,429,880원을, ○○○에게 2006년 귀속 995,420원을 각각 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인○○○은 다세대주택 1동 중 각2호(202, 302, 402, 502호)에 해당하는 쟁점토지를 1억 3,600만원에 취득하여 ○○○과 함께 다세대주택 1동을 각 2분의 1씩 신축하였는 바(각 1호인 201, 301, 401, 501호 해당 토지 및 건물 해당분은 ○○○이 별도 취득하고 양도), 동 다세대주택 중 쟁점주택의 공사비가 2억 2,000만원으로 쟁점토지와 쟁점주택 공사비를 합한 금액이 3억 5,600만원이고, 쟁점주택의 양도가액이 3억 5,000만원(쟁점①주택 2억 5,000만원, 쟁점②주택 1억원)으로서 양도차손이 발생하였음에도 처분청이 이를 무시하고 취득가액을 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하며, 시공자 ○○○이 부가가치세 등의 제세를 무신고한 것은 청구인이 알 수 없는 사항이다.
• 나. 처분청 의견 통상 다세대주택 1동을 건설하며 2분의 1씩 건축하기로 계약하는 것은 드문 사례이고, 공사와 관련하여 계약금 등 일부 금액을 먼저 지급하고 공사 진행 정도에 따라 공사대금을 결제하는 것이 일반적인 관행인 바, 계약금이나 중도금 등의 결제 없이 완공 공사대금 전액을 일괄 지급하였다는 청구주장은 타당성이 없으며, 공사대금과 관련하여 거래내역을 객관적으로 확인할 수 있는 서류의 제출이 없고, 시공자 ○○○이 관련 제세를 신고하지도 아니하여 공사계약의 사실성도 확인되지 아니한다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 토지가액이 1억 3,600만원이고 신축가액이 2억 2,000만원인지 여부
• 나. 관련 법률 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계조사 및 판단

(1) 처분청이 제시한 2006년 귀속 양도소득세 결정결의서, 등기부등본 및 검인계약서 등 심리자료를 보면, 청구인은 쟁점주택 부수토지의 취득가액이 1억 3,600만원이고, 쟁점주택 공사비가 2억 2,000만원이라고 주장하나, 처분청은 아래 <표1>과 같이 402호 및 502호는 등기부등본상 청구인○○○이 최초 취득이 아닌 매매로 취득한 것으로 쟁점주택을 신축 취득하였다는 청구주장과 모순되고, 다세대주택 중 각 1호(201, 301, 401 및 501)를 신축 취득하였다는 ○○○은 등기부등본상 소유권이 확인되지 아니하고, 전세금으로 공사비를 지급하였다는 청구주장은 쟁점주택이 완공된 후 상당기간이 경과한 시점에 전세권이 설정된 것만 확인될 뿐, 공사비와 관련된 대금지급 내역이 객관적으로 확인되지 아니하여 쟁점주택의 실지취득가액이 확인되지 아니하며, 시공자 ○○○이 부가가치세 등 관련 제세를 신고하지도 아니하여 공사계약의 사실성도 확인되지 아니한다고 보아 쟁점①주택의 양도가액은 2억 5,000만원으로, 취득가액은 환산가액인 2억 1,838만원으로, 쟁점②주택의 양도가액은 1억원으로, 취득가액은 환산가액인 8,665만원으로 하여 2009.9.8. ○○○에게 양도소득세 2006년 귀속 12,429,880원을, ○○○에게 2006년 귀속 995,420원을 각각 결정·고지한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 1억 3,600만원에 취득하여 ○○○(각 1호 해당 토지 및 건물분은 ○○○이 별도 취득하고 양도함)과 함께 다세대주택을 각 2분의 1씩 신축하였는 바, 쟁점주택 공사비가 2억 2,000만원으로 각 세대당 전세보증금 7,000만원을 받아 공사비로 일괄 충당한 것으로, 쟁점토지와 쟁점주택 공사비를 합한 금액이 3억 5,600만원으로 확인되고, 쟁점주택의 양도가액이 3억 5,000만원으로서 양도차손이 발생하였는데도 처분청이 이를 무시하고 취득가액을 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하고, 시공자 ○○○이 관련 제세를 신고하였는지 여부는 청구인으로서는 알 수 없다며, 쟁점토지매매계약서, 토지매매대금 수령확인서, 취·등록세 세목별 과세증명 사본, 토지 및 전세금 관련 통장거래내역, 건물공사도급계약서, ○○○의 명의대여 확인서 각 1부, ○○○이 실지건축주임을 확인하는 확인서, ○○○의 사실확인서, 건축물평면도, 건물 및 토지 등기부등본 등을 증빙으로 제시하였다. (가) 쟁점토지 매매계약서 및 매매대금 수령확인서(2000.8.14. 쌍방계약)를 보면, 2000.8.14. 매도인인 ○○○은 양수인인 청구인○○○에게 쟁점토지를 1억 3,600만원에 양도하기로 계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 청구인○○○의 토지 및 전세금 관련 통장(국민은행 ○○○)거래 내역을 보면, 2000.8.10. 자기앞 수표 3,170만원, 2000.8.12. 자기앞 수표 590만원 및 2000.8.14. 현금 9,910만원이 입금되어 2000.8.14. 현금 1억 3,600만원이 출금된 것으로 나타난다. (다) 청구인○○○과 ○○○이 체결한 공사도급계약서(2000.10.2.)의 주요 내용은 다음과 같이 나타난다.○○○ (라) 명의대여확인서(2009.10.5. ○○○)를 보면, ○○○ 주택을 신축함에 있어 청구인이 기금대출을 받게 하기 위하여 자신들의 명의를 대여하였다고 확인한 것으로 나타난다. (마) 대출거래내역 조회(2009.9.21.)를 보면, 청구인○○○은 2001.5.18. 만기가 2021.5.18.인 주거환경개선주택자금 2,000만원(실제 대출은 1,000만원)을 국민은행 ○○○지점에서 대출을 받은 후 약정이자 54,160원 상당액을 매월 지불한 것으로 나타난다. (바) 확인서(날짜 없음, ○○○)를 보면, ○○○은 자신과 청구인○○○이 ○○○ 3필지의 지상에 주택을 짓기로 시공업자 ○○○과 계약을 하고 동 주택을 신축함에 있어 다세대주택의 각 1호는 ○○○이 실제 건축주이고, 각 2호는 청구인이 건축주였음을 확인하고, ○○○은 착공 후 사위인 ○○○ 그리고 타인인 ○○○에게 매매 및 증여하였고 착공된 건축물은 이들의 명의로 등기하여 주었다고 확인한 것으로 나타난다. (사) 쟁점주택 중 302호의 등기부등본을 보면 2002.12.18. 전세권자인 ○○○이 전세권 8,500만원을 설정하여 2003.10.21. 해지한 것으로 나타나고, 2003.10.24. 전세권자인 ○○○가 전세권 8,000만원을 설정하여 2006.6.20. 해지한 것으로 나타나고, 402호는 2003.4.11. 전세권자인 ○○○가 전세권 9,000만원을 설정하여 2006.11.1. 해지한 것으로 나타난다. (아) 또한 청구인○○○은 다세대주택 중 1호와 2호를 각각 ○○○지분임을 나타내는 평면도를 제시하였다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지가 2000.8.14. 매도인 ○○○으로부터 청구인○○○에게 1억 3,600만원에 양도되고 동일자에 동 금액이 실제 청구인○○○의 계좌에서 출금된 점, 공사도급계약서를 보면 시공자 ○○○이 건평 약 100평을 303㎡당 220만원에 시공하고 공사비는 세입자 전세보증금으로 지불하기로 계약을 체결한 점, 쟁점주택 중 302호와 402호의 등기부등본상에 8,000만원부터 9000만원의 전세권이 실제 설정된 것으로 보아 쟁점주택의 실제 전세금은 7,000만원으로 추정되는 점, 3.3㎡당 220만원의 공사비는 당시 일반적인 건축비용에 비추어 과다하지 않은 점 등에 비추어 청구주장에 신빙성이 있다고 인정되므로 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 적용함에 있어서 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못된 처분으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.